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这些年，温州房价跌惨了。连头部学区房都大跌，能保值的基本只有江景房和别墅。

其实，还有一类房子也比较保值，那就是“高低配”小区里的低区住宅。

这些住宅不同于别墅的独栋，以联排、叠墅等形式出现，尽管小区整体容积率不低，但这些低区住宅仍能享受低密度住宅的优势，局部甚至全面实现“有天有地有花园”的生活。

“高低配”小区中的低区住宅

据日前温豪宅发布的《1-3月、4-5月“温州豪宅”成交数值报告》显示，今年以来，市区这类低区住宅，成交价格如下：

上述案例中，仅有国际豪庭开盘较早，在2012年，当时温州房价尚未明显下行，开盘时的售价非常高（实际购入时间、价格未知）。

其他小区开盘时间都在2016-2017年之间，这些低区住宅当时售价大多约30000-50000元/㎡，甚至更高，只有首府壹号院价格稍低一些。

如今看来，这些房源的价格非常坚挺，尽管较2021年的巅峰价格略有下滑，但价格还是很高，远远好于其他同时期开盘的高层住宅。

其中，中央绿轴区域出现60000元/㎡以上的高价，足以说明其地段、产品组合之下的高价值。

结合该区域“高低配”低区的二手房价看，前阵子中央绿轴区域G-50b地块拍出高价，也不足为奇了。

尽管有人怀疑该地块可能由竞得开发商自行分配，但多家房企竞拍，尤其是那些长期参与开发的房企参与竞拍，足以说明问题了。

中央绿轴区域G-50b地块及周边

当然，也有个别“高低配”小区的叠墅，其下叠房源，因楼间距过密，导致采光、日照较差，从而卖不起价格，甚至根本卖不动。

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这些年，各类住宅价格大多下滑明显，为什么这类住宅如此坚挺？

其实，这类住宅的高单价，是按建筑面积计算的，但其不仅有拓展面积，还有花园、地下室或露台，甚至全部都有，实际使用面积，远远大于建筑面积。

也就是说，花这么高的价格，买来的不止账面上所看到的建筑面积，而是带有一系列附属设施。

与高层住宅相比，这类低区住宅所带来的生活，是颠覆式的，很多人非常向往。

对比数千万一套的别墅，这类“高低配”的低区住宅，总价大多能控制在1000万左右，甚至更低。

“高低配”住宅

更重要的是，这类令人向往的住宅，数量非常有限。

这类“高低配”小区，在温州大面积兴起于2012年左右，2015年起数量开始明显增加。

2017年起，有关部门在土地出让时，开始设置最低住宅高度，一般在24米，限制了高差悬殊的“高低配”，从而这类住宅逐步淡出市场。

也就是说，现在市区能买到的这类低区住宅，大多建于2012-2017年，此后就只有零星历史遗留项目了。

而对于不少人来讲，能住上这样的房子，基本上算是改善到头、终极置业了。若无特殊情况，这些低区住宅的业主一般不会挂牌出售。

尽管以上交易数据并非全部，但也足以反映出，挂牌量很少，成交量自然无法走高。

有些小区，多年来都没有一套低区住宅挂牌出售。

“高低配”小区

当房源总量有限，二手房更少，想买的人又很多，自然供不应求，价格也就挺住了。

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不过，这类低区住宅，不会一直稀缺下去。

近几年楼市低迷，有关部门需充分挖掘更多市场需求，建设好房子，以推动楼市复苏。低密度住宅，正是被挖掘的重点。

这类“高低配”住宅，正在重出江湖。

不久前，璞拾云洲开盘，52套低区的叠墅产品，几乎被一抢而空。

接下来，在部分已出让的地块中，也不断有传闻称会做“高低配”，有一些叠墅产品。

璞拾云洲效果示意图

规模更大的是纯粹的低密度住宅。

近两年，温州市区那些容积率仅1.0出头的低密度住宅，数量大大增加。

比如，七都岛的观云东方、蓝绿双城项目，蒲州的蓝城项目，瓯海中心区的瓯越玺，瑶溪的青山云庐、荣钏1号，瓯江口的乾庚·和玺，等等。

永强一带还有好几宗低密度住宅地块，由地方国企拿下，尚未有进一步消息。

不仅仅是数量增加，更关键的在于，这些新盘的产品力明显提升，对低密度住宅迎来迭代升级。

而这些已经开盘的项目，销售情况冷热不均。尽管有价格、品质等方面的差异，但这也反映出，这类低密度住宅不再像之前那么稀缺。

在楼市尚未全面复苏的情况下，恰是这不小的供应规模，增加了购房者的观望情绪。万一，今后有更好的产品推出来呢。

更纯粹的低密度住宅

这类纯粹的低密度住宅，意味着小区整体容积率更低，产品、圈层等方面更纯粹，争议性话题也更少，对“高低配”产品形成降维打击。

在高层住宅存量已经很大的情况下，增加低密度住宅地块的供应，将是大势所趋。

那么，这些更纯粹的低密度住宅，很可能分流原先想要购买“高低配”低区的二手购房者。

有些“高低配”低区业主，面对当前的住房慢慢老去，也可能置换到更纯粹的低密度住宅里。

那么，只要楼市没有全面回暖，那些不是核心地段的“高低配”低区住宅，未必能挺得住。

“高低配”住宅

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