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绿城玉海棠：番禺广场的品质之选

一、核心区位：番禺广场的璀璨明珠

绿城玉海棠坐落于番禺广场核心板块，这里是番禺的政治、经济和文化中心。自 1999 年发展至今，番禺广场积累了成熟的城市配套，区政府、税务局等重要机构以及中银大厦等金融企业汇聚于此。近年来，番禺广场 TOD 和永隆综合体两大项目为区域注入新活力。番禺广场 TOD 总投资高达 13 亿，建成后将极大提升区域交通与商业价值；永隆综合体规划建设 260 米高的地铁上盖大型综合体及高层住宅，将成为新地标。绿城玉海棠占据此核心地段，尽享区域发展红利，是难得的优质楼盘，对于追求稳定成熟居住环境与看好区域未来发展的购房者极具吸引力。

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二、交通枢纽：畅达全城的轨道枢纽

交通配套堪称绿城玉海棠的一大亮点。项目自带番禺广场地铁站 E 口，该站是 18 号线、22 号线、3 号线、3 号线东延段以及规划中 17 号线的交汇站，形成强大的轨道 “黄金链”。其中 18 号线和 22 号线时速高达 160KM / 时，为全国最快地铁线路。通过 18 号线可快速抵达万博、海珠琶洲、天河东站、南沙横沥等地；22 号线则能直达南站、白鹅潭、芳村等重要区域，前往白云机场也十分便捷。无论是日常通勤至珠江新城、琶洲等核心商务区，还是外出旅行、商务出行，都能高效实现，大大提升了居民的出行效率与生活便利性。

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三、教育资源：稳步提升的教育保障

教育方面，绿城玉海棠对口市桥东兴小学，该校已被正式纳入德兴小学教育集团旗下，由省一级的德兴小学领办。德兴小学作为广州市 30 所重点对口合作学校之一，在教学质量和家长口碑上表现出色。此次联合办学，将有力提升东兴小学的教育资源和质量，为玉海棠业主的孩子提供更优质的教育保障，解决了家长的后顾之忧，让孩子在家门口就能享受到良好的基础教育，为未来学业发展奠定坚实基础。

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四、生活配套：丰富多元的品质生活

生活配套上，绿城玉海棠周边十分完善。商业配套丰富，不远处就是 17 万方的永旺广场和盛基万科里，人流量大，日常购物、休闲娱乐十分便利。未来番禺广场还规划了 85 万方的番禺广场 TOD，商业潜力巨大。医疗方面，番禺区中心医院、何贤纪念医院、番禺区中医院为居民健康贴心护航。生态景观独具特色，项目融合番禺广场 TOD“地下商业 + 地上公园” 模式，规划有钻石喷泉广场等公园景观。同时，玉海棠师法岭南名园余荫山房造园手法，打造约 50 米恢弘府门，宝格丽酒店式下沉大堂，风雨连廊等，营造出奢雅质感。社区内部采用立体架空 3 层设计，打造儿童垂直魔方、森林书屋等全龄多彩锦盒，商业街复现番禺老街生活形态，为居民带来丰富多元的品质生活体验。

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五、产品规划：匠心独运的品质人居

产品规划上，绿城玉海棠独具匠心。项目外立面融入番禺 “世界珠宝制造之都” 的珠宝文化魅力，采用经典建筑美学与现代建筑技艺，打造 “金镶玉” 城市地标，与区府面貌相互辉映。户户南向，单边位设计，配备入户花园或玄关，保障私密性。户型涵盖建面约 105 - 140㎡，使用率可达 130%，竞争力突出。如建面约 105㎡户型为东南单边且南北对流四房；118㎡户型四开间朝南，拥有双阳台和独立家政空间；138㎡户型南向大面宽约 18 米，双阳台双面景观。此外，厨房配备三眼灶等厨电五件套，高定交标为未来生活品质感加分，满足不同家庭结构的居住需求。

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六、综合优势：自住优选的品质楼盘

绿城玉海棠优点众多。地处番禺广场核心，学铁商兼备，地铁上盖，城市界面不断改善，所见即所得。交通枢纽优势明显，轨道线路直达城市核心区域。教育短板得到填补，教育质量稳步提升。新规户型，阳台率与使用率具有碾压优势。虽地块小、小区园林绿化有限，且板块产业吸引力待提升，但对于预算 400 万左右，在珠城、琶洲等地工作依赖地铁通勤的人群，以及周边有置换需求的购房者而言，番禺广场配套成熟、交通便利、居住氛围浓郁、生态环境良好，绿城玉海棠无疑是自住的优质选择，能为居民带来舒适便捷的居住体验。

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广州楼市新政

6月12日，广州市商务局发布关于公开征求《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》意见的通知（下称《征求意见稿》）。其中，在房地产方面提出两大要点：一是有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。二是更好地满足住房消费需求，如扎实推进城中村及老旧小区改造等。

6月13日，中指研究院华南分院研究主管陈雪强向《华夏时报》记者表示，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，实际上广州分别于2024年5月及9月均已全面放开并实施，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

“此次广州市商务局发布的《征求意见稿》关于广州购房限制性政策的提及，更多是对已实施政策的全面明确，向市场传递宽松政策的信号。”陈雪强说。

另外，值得一提的是，这是广州首次在同一份方案中提及全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。这一举措，使广州成为首个官宣全面取消限购限售限价等政策的一线城市，引发了广泛关注。

广州“三限”全面取消

《征求意见稿》提到，有序减少消费限制。优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率。

需要注意的是，本次《征求意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，广州已于2024年5月底取消限售，又在2024年9月30日全面取消限购。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，广州本身已经全面取消了限购。因此，相关表述在此方案中出现，更多是强调和强化的作用。当然，反过来也要求实践过程中立足松绑导向，对各种可能还有的限制性措施进行取消。这一举措旨在创造更好的营商环境，在释放购房需求的同时，有助于促进供求关系的再平衡。

另外，陈雪强亦指出，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

2022年9月15日，相关消息显示，广州或对新房备案价政策进行调整，即浮动的比例扩大。2023年，广州实际上已取消限价，虽未发布正式文件，但开发商在定价时不再遵循政府指导价，价格机制已全面回归市场。

另外，此次方案亦明确，降低贷款首付比例和利率。据了解，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%。

陈雪强表示，目前广州房贷首付比例及利率均算是较低水平，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间。

不过，严跃进提到，需要说明的是，类似政策去年四季度已全面落实，所以现在的表述，属于政策强调和深化的含义。实践过程中，我们也会发现，此前广州把房贷利率“守住”3%的底线，所以对此次方案有关政策的正确理解是：在银行可承受的范围内，全面促进房贷成本最低。但不建议直接理解为“最近又要降低首付和房贷利率”了。

加快推进城中村改造

此次发布的《征求意见稿》，在房地产方面，除了提到“有序减少消费限制”外，还提出“更好满足住房消费需求”。

其中，更好满足住房消费需求，具体是指，扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

严跃进指出，上述政策对城中村及老旧小区改造的表述，显示出地方政府对城市更新和城中村等有关工作的重视。此类数据也说明，城中村改造等工作力度会加大，且有非常明确的定量目标和有力的资金支持。反过来，这也启发各地，城中村改造是今年提振消费的重要抓手，各地要做好系列工作，促进潜在购房等需求释放。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于持续推进城市更新行动的意见》（下称《意见》），明确了实施城市更新行动的总体要求、主要任务等内容。

《意见》提出多项城市更新目标，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显等。

严跃进提到，“另外需要注意一个表述的差异，此次是指‘老旧电梯’的更新，而非老旧小区的加装电梯，这也对电梯等行业会带来非常直接的利好。”

陈雪强亦指出，关于加快推进城中村改造将有利于带动更多购房需求的释放，以及推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房，将有效进一步的降低库存。