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首推价格3.7-4.46万/平，比吹风价低2-3千/平。

具体户型单价如下：

108㎡：3.7-4万/㎡

118㎡：4-4.2万/㎡

138㎡：4-4.46万/㎡

根据不同楼层，会有相应的变动，大概是以10万为单位。

绿城的品质+新规高使用率的加持下，产品在板块有一定的竞争力。

除了项目本身外，番禺广场的成熟度也给项目配套增加了不少的印象分。

项目紧挨着地铁番禺广场站 E 口，是实打实的地铁盘。这里是3号线、18号线、22号线的交汇点，去珠江新城、琶洲、万博等核心板块都非常方便。

商业方面，有番禺广场TOD和永隆综合体在建中了，旁边还有万科里、永旺梦乐城等商业实体。

学校方面，按照现在的街道划分，项目对口的是市桥东兴小学（非项目配建），这所学校之前是比较一般的，不过目前已经被纳入德兴小学教育集团旗下，师资应该会有所提升。

番禺广场不算是很热门的板块，但本身居住氛围浓厚，而且周边二手房居多，置换改善或自住需求都非常多。

而且在上周，板块还出让了一宗融媒体中心北侧地块，地价还比绿城玉海棠贵了约2300元/㎡，估计也会在年内入市。

新盘不算多，竞争其实不算大。

但对于没有小户型的绿城玉海棠注定要打改善牌：

目前项目能打的价值点：

1、面积偏大，是板块中使用率最高产品之一。

2、配套齐全，隔壁就是17万方的永旺广场和盛基万科里，还有规划了85万方的番禺广场TOD。

3、地铁上盖，3条地铁交汇处。

但相对的，项目也有几点会让改善客介意。一个是学校不够顶级，周边的生源也会是个问题。另一个则是项目只有两栋楼，小社区打造，小区园林不会太大，而且一些配套设施也不会太多。

从价格层面看，4万左右的单价，在番禺广场板块的性价比并不高。周边都是生活区，虽然成熟度高，但上限和发展空间也被限制住了。

对于大户型138平的总价来说，最高总价去到了600万。这个总价，番禺的核心区万博可以选，例如万博城的二期，地铁、商业、产业以及地段都提升了不少。

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