临近七月，整个市场暗流涌动。

6月20日，官媒发文称，要加大巩固房地产市场稳定态势。

紧接着，杭州进一步扩大公积金使用范围：住房公积金可以直接付购房首付款。

国家外汇管理局这边，近期发了个改革征求意见稿，其中有一条提到：可能要放开外资入境买房。

本轮楼市刺激，只有你想不到的，没有做不到的。但成败的关键是，必须先把一线龙头给拉起来，不然其他城市使尽浑身解数都没用。

作为楼市风向标的深圳，最近是什么情况呢？

01

从市场面来看，现在的深圳楼市，卖房人依旧很多。

据深房中协统计，截至6月23日，深圳二手房挂牌量达72241套，上周是71831套，增加了410套。

有意思的是，业主心态整体还算比较稳定。

乐有家数据显示，深圳二手房平均议价率连续7周维持在9％左右，挂牌价500万的房子，平均能谈下来45万。

分区域来看，业主们在心态上的表现也大不相同。

例如南山区近一年挂盘均价，从去年10月的约10.7万/㎡，一路上涨到今年5月的约11.7万/㎡。

是目前深圳这么多个区域里面，唯一保持涨势的，说明南山区二手房业主的心态整体趋稳。

同样是核心区的福田则完全相反，去年6月挂盘均价还是9.44万/㎡，今年5月已一路下滑至8.62万/㎡。

最近成交的那些优质笋盘，很多是业主急着用钱，主动降价卖的。

但捡漏并没有大家想得那么容易，这些急卖的业主，挑买家条件很严，比如要求全款付清、快速办过户手续、谁给钱快就卖给谁。

当真心想卖的房子慢慢被买走了，剩下的业主大多不缺钱，砍价自然费劲。

二手房市场就是一场拉锯战。谈价格僵住了，买家不肯加价？那就只能干耗着，继续等降价机会。

至于后面价格是更难谈还是更好谈，主要得看新出的政策、市场情绪热不热，还有房子本身的情况。

02

从政策面来看，深圳住建局上周发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，给城市更新注入强心针。

核心突破在于：允许城市更新项目中配建的出售型保障房，按比例调整为商品房。

为啥要改？主要有两大痛点：

第一旧改太慢。深圳上千个已列入城市更新计划项目，一大半推进困难，很多“龟速”甚至停滞。

第二开发商没动力。这几年楼市低迷，开发商普遍缺钱。保障房价格低，利润薄甚至亏本，自然不愿意好好干，导致保障房品质也常被吐槽。

此次新规的转换路径有两个选择方案：

1、项目可以将60%的出售型保障房建筑面积对应用地无偿移交政府（不低于3000㎡），剩余40%可建商品房。

2、项目可以把50%的出售型保障房转成商品房，剩下50%建成公租房、保租房这类配租型保障房，建好后无偿交给政府。

这次新规利好谁？

对开发商而言，可以减轻资金压力，商品房更好卖，更有动力推进旧改。

对商品房买家而言，小区少了低价保障房竞争，居住圈层更纯粹，房子未来保值性和流通性可能增强。

对保障房供应而言，政府能更快的推进建设，增加保障房供应总量，给中低收入人群更多安居乐业的机会。

整体来看，深圳楼市有望加速城市更新，释放购房需求，帮助市场去库存。这项重磅政策6月24日就正式执行了，有效期5年，虽然市场信心恢复还需时间，但这无疑是深圳激活旧改、盘活楼市的一步关键棋。

03

未来的深圳房产市场，会分成两种路子走。一种是保障房，专为普通收入家庭准备，价格便宜很多，核心就是让大家在深圳能住得起、住得安心，代价是封闭式流转，锁死金融属性。

一种是商品房，完全按市场规则来，特别是核心区那些优质房子。这类房子价值更高、更稀缺，主要满足中产和富裕人群想住得更好或投资的需求。

深圳这轮调整后，房价有点乱。南山、福田、宝安、龙岗、罗湖、龙华这些地方，都能找到单价6-7万的房子。光看价钱差不多，但房子背后的价值相差甚远。

符合未来主流趋势的核心板块，品质楼盘今天跌多少，以后都会涨上来。而新房供应大，爆发力较弱的板块，未来的增值预期就会比较有限。从大方向来看，深圳的房地产市场未来依然吃香，核心地段、资源较为丰富的品质盘，都是高净值人群想要的房子。供给端，面向低收入群体的保障房建得越多，那么各方面不错的高端盘和刚改盘就会变得越来稀缺。一旦进入通胀，叠加未来的市场需求，必然会推动这类房子持续上涨。当下这个时间节点，把握好抄底捡漏的机会，买到优质笋盘就是赚到。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。