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作者：余飞

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西安，救市十二条来了

面对房价屡跌不止，西安于6月18日号召四个部门，包括住建局、自然资源局、行政审批服务局、公积金管理中心，发布了救市十二条。

来源：西安市住建局

由于去年5月份就全面取消了限购，因此最新发布的救市措施基本都乏善可陈，大多都是之前出过的政策，进行了优化。

比如加快一二手房联动方面， 加快存量住房不动产权证办理，开展住房“以旧换新”“方便看房”、团购等活动。落实好国家关于住房“卖旧买新”的个人所得税退税以及家装厨卫“焕新”补贴政策。持续规范房地产经纪活动，完善中介人员实名制、房源核验等相关制度，引导降低中介服务费。严查虚假宣传、捆绑收费、散布不实信息等违法违规行为。

公积金可以支付首付，最近杭州等城市也发布了类似措施。缴存职工贷款购买新建商品住房，借款人及其配偶可申请提取公积金直接支付购房首付款。关中平原城市群和省内缴存职工在西安购房的，均可在我市办理公积金贷款，并享有我市缴存职工同等权益。

此外，按照管理层对好房子建设的要求，西安也提出优化土地供应，按照“好房子”“好小区”要求，完善基础设施、商业、教育等配套设施，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

从文件来看，这次救市的主要内容，是救房企，涉及房企的内容，占了好几条。

比如实施土地分期缴纳。房企拿地，可以先在一个月内支付50%的土地出让金，剩余部分一年内交清。

再比如扩大“白名单”覆盖范围，对房企合规项目“应进尽进”，加大对商办项目支持力度。

允许自持、配套商业上市交易。

资料来源：西安市住建局

02

西安救市背后

西安现状，其实是目前大多数中心城市的现状。

由于之前已经放开了全部限购，目前救市工具箱中已经没有多少能够拿得出手的东西。

无可奈何，只能再出些此类不痛不痒的措施。

细数了一下，西安新房价格已经连跌9个月，二手房则连跌了19个月。

西安的连跌，是意料之中，也是情理之中的事情。

因为，西安的商品房销量在跳水。

西安新房成交量2018年见顶之后，一路下滑。并且从2021开始大幅下滑，2024年线的新房成交面积1328.05万平方米，只有2018年的一半。

制图：城市财经；数据：西安市统计局

除了销量直接诱导价格下滑外，经济氛围也是重要的、不可忽视的因素。

从2023年三季度开始，西安的经济增速就表现出了明显疲态。

2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑输了大盘5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，与国家平均增速持平。

进入2024年，西安的增速动力明显不足了，一季度和上半年增速位居万亿城市倒数第二位。

去年全年，西安的GDP增速4.6%，依旧跑输全国大盘0.4个百分点。这一增速在27个万亿GDP城市中，位列倒数第四，仅好于佛山、广州、南京。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

西安经济动力不足的根源，是产业问题。

了解西安的产业，得先了解一下西安的历史。

说起西安，曾经的辉煌几天几夜都说不完。

在北宋之前，西安和洛阳一直在唱二人转，大一统王朝或者正统王朝，要么定都西安，要么定都洛阳，而且在定都其中一座的时候，另一座基本是陪都。

尤其是南北朝时期，北朝局势变幻，其实就是以西安为本的关中势力和关东（函谷关以东）以洛阳为根本的两股势力拉锯。

唐朝末年，长安被朱温拆了个七零八落，将所有能带走的都带到了他的大本营开封，自此这座千年都城退出了主流舞台。

西安的古代史是辉煌的，但唐朝末年，长安被朱温拆了个七零八落，将所有能带走的都带到了他的大本营开封，自此这座千年都城退出了主流舞台。

后来在北宋、明朝时期，西安曾有再成为都城的可能性。

根据史书记载，赵匡胤当时就想着将都城从开封先迁往洛阳，然后再迁往西安。但这些想法，在其弟赵光义和赵光义背后利益集团阻拦之下，未能成形。

朱元璋当时就想将都城从南京迁往西安，太子朱标也是这个意思，而且朱标还去实地考察了，但因为朱标的英年早逝，最终朱棣在朱元璋死后发动了靖难之役，将都城迁往北京，开启了天子守国门模式。如果朱标没有病逝，西安的历史可能就要改写了。

历史没有如果。滚滚向前的历史车轮，让沿海城市登上了舞台。相比于洛阳，西安还是幸运的，毕竟西安是省会，而洛阳连省会都争夺不到。

计划经济时代，西安也曾短暂耀眼过。

当时西安的东郊，有陕西重型机器厂，有我国炮瞄、地空制导等多种雷达研制生产的黄河机器厂。当时的新城区有老钢厂。此外西安还有陕汽。

在中苏蜜月时期，苏联援建的项目，西安是全国之最。有一种说法是，当时西安获得的苏联援建项目，超过了中部六省之和。

后来中苏关系破裂，开启的三线建设，西安也享受到了利好。

当时交通大学迁至西安，衍生出了上海交大、西安交大。同时、上海、东北等地的大批院校和企业迁入西安，让西安的科教资源跨越式提升，今天西安拥有的西北工业大学、西安电科科技大学等“双一流”大学，都是那个时代造就的。

西安也因为这些科教资源、研发资源成为如今中国的军工重镇。

然而，随着改革开放到来，沿海城市思想率先解放，沿海一批城市成为了新星，西安的光芒不再。

而且随着市场经济深化，西安不再有计划青睐。有一种观点认为，西安习惯守成，保守主义难以快速转变，最终让西安发展慢了下来。

西安GDP1983年被郑州首次反超，之后进入了交错前进周期，到1993年郑州便一路领先，甩开了西安。

西安虽然目前已经跨入了万亿GDP朋友圈，但跨入时间很晚。

2006年上海GDP突破万亿，2007年北京晋级，2010年广州、深圳突破万亿，2011年苏州、重庆，2014年天津、成都、武汉，2015年杭州，2016年南京，2017年无锡、长沙、青岛、宁波，2018年郑州，2019年佛山。

直到2020年，西安才和泉州、福州、济南、南通、合肥一起晋级。

西安的标签，是硬科技，科研实力很强，因为拥有很多军工企业和科研机构。但尴尬的是，拥有一手好牌的西安，工业产业实力上并不强。

原因在于军工与科研院所虽然是高精尖的科技工业，但也是封闭的“孤岛经济”，西安没有打通它们与市场的传导、转化机制。

陕西坐拥众多军工、科技、航天、高校，但由于其国家指令性强城，产业化程度低，并未对陕西经济提供太大助力。

除了省市矛盾，陕西省同高校、科研军工院所之间也有很多扯不清的矛盾。陕西高校众多，多数都为中央部属高校。即使非部属的西安工业大学、西安理工大学、西安建筑科技大学、西安工程大学也都有着曾经部属的历史，高校与科研院所吃中央财政，关起门来办学、研究，与地方关系不大。

从西安公布的数据来看，2020年全部工业增加值1828.59亿元，2021年、2022年、2023年、2024年没有公布直接数据，只公布了增速。

2021年增长了5.7%，2022年增长了13.9%。以此估算，2022年的工业增加值应该为2201亿元。

2023年工业增加值增长9%，以此计算为2399.09亿元。2024年增速6.5%，以此计算，工业增加值为2555亿元。

工业第一城深圳，2024年全部工业增加值12409.13亿元。

和头部工业强城没法比。

即便与工业腰部城市比，西安也存在劣势。2023年晋级为万亿GDP城市的烟台，全年全部工业增加值3682.35亿元。2024年晋级为万亿城市的唐山，2023年的全部工业增加值也有4233.4亿元。

此外，西安统计局披露，在千亿产业数值上只有3个，一个是计算机、通信和其他电子设备制造业，一个是汽车制造业，一个是电气机械和器材制造业。

2022年，汽车制造业已经超越计算机、通信和其他电子设备制造业，成为西安的当家产业。

2023年，汽车制造业，电器机械和器材制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业营业收入都在2000亿之上。

制图：城市财经；数据：西安统计局

没有对比，就没有伤害。

深圳拥有8个千亿产业，其中一个两万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。

制图：城市财经；数据：苏州市统计局

东莞，5个千亿产业，其中一个万亿产业。

制图：城市财经；数据：东莞市统计局

无锡 拥有9个千亿产业。

制图：城市财经；数据：无锡市统计局

广州拥有6个千亿产业。

制图：城市财经；数据：广州市统计局

佛山8个千亿产业。

制图：城市财经；数据：佛山统计局

武汉有4个营收过千亿的产业。

制图：城市财经；数据：武汉市统计局

杭州有6个千亿产业。

制图：城市财经；数据：杭州市统计局

03

人口，是西安的唯一王牌

西安这座城市，作为西北第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。

这一点，其人口增量数据中就是最好的说明。

数据显示，七普时期，西安2010年至2020年常住人口增量448.5万人，增量位居全国第四，仅次于深圳、广州、成都，年均人口增量45万人。

随着过去三年全国人口下降，西安的人口增量相较于过往不可比拟。

但其去年其人口增量仍位居全国第八、北方城市第一位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。

而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求。

这些都构成了西安房价的底气，但在房地产市场整体预期缺失、调整仍在继续的当下，西安的下跌才开始而已。

最关键的是，如今全球局势动荡加剧，关税大战重燃。

当然，由于西安的出口规模不大，2024年只有2775.8亿元。对美依赖度也不高，只有4.9%，是外贸三十强城市对美依赖度最低的城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关

但是，对于这座经济、产业本就在阵痛期的城市来说，一丝一毫的波动，影响都可能被放大。

总而言之，调整仍会继续。

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