没想到吧？

距离原定开业时间还有两天，深圳大悦城鸽了全城。

6月25日，深圳大悦城官微宣布，开业时间从6月28日变成了7月12日。

▲@深圳大悦城 6月25日发布的推文

▲此前大悦城开业广告铺遍地铁站和多个小区门口

有网友调侃，同在宝安的海雅缤纷城、壹方城和大仟里本来都做好了6月28日掀起商战的准备，结果——“玩我呢？”

近两年，深圳多个Mall陆续开业，例如深超总的深圳湾睿印、龙岗大运天地、上沙中洲湾、蛇口K11等，让深圳人逛gai有了更多选择。

而待开业的购物中心里，已有具体时间表的大悦城热度较高，另外，北站的华润万象商业关注度也很高。

据年初网传的华润商业2024-2027年开业计划表显示，深圳北站的万象商业预计2027年开业。

▲网传华润商业开业计划

对于想住在购物中心旁的买房人来说，关注商场开业的同时也会不自觉留意周边的房子。

巧的是，深圳大悦城和北站万象商业旁，都有待售/在售新盘——新安的珺悦名都和北站的中洲迎玺三期，一个吹风价7.5万/㎡左右，预计近期拿预售入市；一个折后6.4万/㎡起。

你更看好谁？

都在购物中心旁！

607万起买北站3房

新安门槛价或620万+

新安珺悦名都和北站中洲迎玺三期，梳理下来有很多共通点。

首先是所在片区，属于行政区的核心，从居住价值的角度来看，新安片区在宝安仅次于宝中，而北站片区在龙华的地位仅次于红山。

其次是配套足够密集，大悦城和万象商业，就在小区附近。

珺悦名都周边生活氛围浓厚，有多个入伙多年的住宅小区，直线约600米范围内，

地铁：近5/12号线灵芝站，步行约300米；

学校：旁边就是裕安学校；

商场：除了即将开业的深圳大悦城外，中洲 πmall步行可达，两站地铁到壹方城；

医院：一路之隔是宝安中医院；

公园：灵芝公园、上川社区街心公园等。

▲深圳大悦城| @深圳买房计划 摄于2025年6月

中洲迎玺三期直线600米范围内，

地铁：近4/5/6号线深圳北站、高铁站，步行约800米；

学校：配建有18班幼儿园，旁边是在建的格致中学民治校区；

商场：最近的是在建约13.4万㎡华润万象商业，直线约300多米，步行可达北站缤果空间，一站达红山6979；

公园：南园公园、逸秀公园等。

▲在建的北站华润万象商业 | @深圳买房计划 摄于2025年6月

第三，两个项目都是片区近期唯一的供应。

新安片区自2022年大悦铂悦苑入市后，3年没有新房入市，珺悦名都是难得的住宅供应。

尽管同片区还有勤诚达云邸待售，但由于开发商资金问题，该项目入市遥遥无期。

而北站片区这几年有5个住宅项目相继入市，到中洲迎玺三期已是北站住宅收官之作，除非绿地调规成宅地，否则北站真的挤不出一点居住地块了。

从价格维度来看，珺悦名都即将推售建面约89-115㎡3-4房，还没拿预售，预计月底入市，吹风价在7.5-8万/㎡之间，有消息称折后或在7万/㎡出头，算下来3房门槛价在620多万。

中洲迎玺三期在售的是建面约94-173㎡3-5房，据了解，目前折扣最低打到88折，约94㎡3房总价约607万起，约103㎡4房663万起。（具体折扣以开发商输出为准）

产品PK

三房使用率最高约98%

珺悦名都和中洲迎玺三期推售的产品重合度并不高，但都侧重于3-4房，偏改善型产品。

因此，部分买房人也会同时考虑这两个项目，我的一位朋友在南山上班，3月看了迎玺三期，碍于90多㎡三房总价超预算没买，近期跑去看了珺悦，等着价格能出现惊喜。

▲珺悦名都 | @深圳买房计划 摄于2025年6月

从产品来看，两个项目各有各的亮点。

1、纯粹性：中洲迎玺三期＞珺悦名都

整个迎玺项目为纯商品住宅项目，没有保障房和回迁房。

相比之下，珺悦名都有17户回迁户和116户保障房，整个项目共4栋楼，两栋住宅在两侧，两栋含办公、商业公寓的楼栋在中间，业态较复杂，这样的建筑排布一定程度上也削弱小区的居住氛围。

▲珺悦名都效果图

2、户型使用率：珺悦名都＞中洲迎玺三期

两个项目都是应用了建筑新规的产品。

从开发商发布的资料来看，珺悦名都89㎡3房使用率最高约98%，为大横厅、双龙抱珠户型，不过朝向有瑕疵，为西北向，但户型优势再叠加价格优势，估计也会受追捧。

115㎡4房使用率约92%，板楼户型使用率则稍微差些。

中洲迎玺三期户型使用率最高约94%。

3、户型南向率：中洲迎玺三期＞珺悦名都

迎玺三期户型全南向，分正南和东南朝向；珺悦名都南向率约90%，为东南和西南朝向，有一条腿为西北向。

4、建设进度：中洲迎玺三期≈珺悦名都

两个项目都是精装交付，目前了解到的情况，珺悦名都精装标准较高。

迎玺三期主体已封顶，但交房时间预计要到2027年，相比现在的进度来看有点久；珺悦名都预计今年底封顶，交房时间预计在2027年6月底。

▲中洲迎玺三期主体封顶 | @深圳买房计划 摄于2025年6月

附两个项目户型图：

中洲迎玺三期部分户型图，左右滑动查看更多

珺悦名都户型图，左右滑动查看更多

基本面

新安好在“成熟”

北站片区在于“新”

不同的人，对片区有不同的偏好。

有人喜欢烟火气，有人喜欢距离感。

新安珺悦名都的优势在于周边生活的成熟度，吃喝玩乐，下个楼就能实现了。

走在路上，甚至依稀还能感受到老城区的人情味，沿街看到很多充满岁月感的建筑。

而成熟的另一面是区域界面较老旧，没有足够的空间拓展，规划也相对滞后。

例如住在周边的业主吐槽开车太堵，一路之隔有一片待拆待更新的26区老旧建筑。

▲前进一路的另一侧，待拆的老旧建筑

区域建成程度高，而城市更新如今进展缓慢，要焕新有一定难度。

中洲迎玺三期所在片区的优势则是“新”，城市界面从0到1、有足够的空间启动更高规格的规划，但另一面就是要做时间的朋友。

现成的配套较少，除了地铁/高铁站和北站商业外，散步圈内如华润万象商业、超核绿芯公园等，都还处于等待兑现的阶段。

有网友问起过项目附近的樟坑片区旧改情况，现阶段来看，那更是看不真切的漫长等待了。

结论：总体来看，预算在650万及以上买3房，可以关注这两个项目，从通勤距离考虑，珺悦名都较适合在南山、宝安上班的群体，迎玺三期较适合福田上班的买房人。论现成配套，前者更成熟。

两个项目周边二手房2025年成交价参考：

珺悦名都周边：

万科大都会：7.09-7.64万/㎡；

大悦城天玺壹号：6.97-8.26万/㎡

中洲迎玺三期周边：

超核中心润府：7.11-7.89万/㎡；

中海珑悦理：暂无成交，挂牌价在7.4-7.7万/㎡之间

附看房打分表。

打分表纯属个人喜好，仅供参考。

没有100分的房子，只有是否适合自己的房子。

下单前，记得衡量自己的荷包哦。

P.S. 今天深圳中考开考，祝考生们考试顺利，
考的全会，蒙的全对

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