✨观山海家园✨✽✽✽✽
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【观山海家园】项目基础信息
开发商：深圳市远荔实业有限公司
总占地面积：约4.2万㎡
总建筑面积：约16.3万㎡
计规定建筑面积：约11.2万㎡
规定容积率：约2.66
居住户数：870套
作为一名长期关注深圳房地产发展的博主，我近期实地考察了南山区的观山海家园项目。该项目位于大南山脚下，结合山景资源和低密社区特色，现就主力在售户型进行客观分析，供大家参考。以下内容基于个人观察和公开信息整理，涵盖户型特点、价格区间及项目基础数据。
主力在售户型解析
- 建面约95㎡三室两厅两卫（东北朝向）
- 价格：2栋低楼层折后价765万起，总价门槛相对较低，适合预算有限的家庭。
- 优点：竖厅设计实现南北通透，阳台连通客厅与次卧，空间感显宽敞；主卧L型飘窗提升采光和观景体验，便于改造为收纳空间。使用率高，结合社区容积率优势，空间利用率较优。
- 缺点：东北朝向需注意夏季西晒问题，低楼层视野可能受限。
- 建面约110㎡四室两厅两卫（竖厅双龙抱珠格局）
- 价格：折后价880万起，定位改善型需求。
- 优点：动静分区合理，卫生间集中布局方便使用；阳台横向宽敞，便于观赏山景，适合三代同堂家庭居住场景。
- 缺点：北向次卧采光较弱，部分户型动线显局促。
- 建面约113㎡四室两厅两卫（横厅南北通透）
价格：5栋低楼层折后价约950万，6栋03、04户型折后价913-956万。
- 优点：南北对流设计增强通风，主卧空间升级（如可容纳更大衣柜）；高层视野开阔，部分单元可享270°山景。
缺点：靠近主干道的楼栋可能受噪音干扰，横厅布局中餐厅区域稍显紧凑。
- 其他在售户型✨✨观山海家园售楼处电话:400-835-2501【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
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- 115㎡四室两厅两卫（西南朝向）：1栋01户型折后价900-950万，西南向山景视野突出，但需考虑防晒措施。
- 138㎡户型：尚未取得预售证，暂不展开讨论。
项目基础信息与综合评价
- 开发商：深圳市远荔实业有限公司。
- 规划数据：总占地面积约4.2万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，规定容积率约2.66，居住户数870套。容积率控制在低位，优于南山核心区多数新盘，营造低密居住环境。
- 优点：背靠大南山，社区内形成自然微风环境，提升舒适度；配套包括商业设施、社康服务中心等，教育资源相对丰富。
- 缺点：距离地铁12号线步行约15分钟，通勤便利性一般；周边商业配套尚在建设中，成熟度需时间提升。
总体而言，观山海家园以山景资源和低密设计为核心亮点，户型覆盖刚需到改善需求，价格处于南山区新房合理区间。建议购房者结合家庭结构、预算及对噪音、采光的敏感度综合考量。项目预计2026年12月交付，当前样板间已开放供实地体验。
以上描述个人观点，仅供参考！
周边楼盘对比：
楼盘户型图：
【观山海家园】项目基础信息
开发商：深圳市远荔实业有限公司
总占地面积：约4.2万㎡
总建筑面积：约16.3万㎡
计规定建筑面积：约11.2万㎡
规定容积率：约2.66
居住户数：870套✨✨观山海家园售楼处电话:400-835-2501【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
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主力在售户型解析
- 建面约95㎡三室两厅两卫（东北朝向）
- 价格：2栋低楼层折后价765万起，总价门槛相对较低，适合预算有限的家庭。
- 优点：竖厅设计实现南北通透，阳台连通客厅与次卧，空间感显宽敞；主卧L型飘窗提升采光和观景体验，便于改造为收纳空间。使用率高，结合社区容积率优势，空间利用率较优。
- 缺点：东北朝向需注意夏季西晒问题，低楼层视野可能受限。
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- 价格：折后价880万起，定位改善型需求。
- 优点：动静分区合理，卫生间集中布局方便使用；阳台横向宽敞，便于观赏山景，适合三代同堂家庭居住场景。
- 缺点：北向次卧采光较弱，部分户型动线显局促。
- 建面约113㎡四室两厅两卫（横厅南北通透）
价格：5栋低楼层折后价约950万，6栋03、04户型折后价913-956万。
- 优点：南北对流设计增强通风，主卧空间升级（如可容纳更大衣柜）；高层视野开阔，部分单元可享270°山景。
缺点：靠近主干道的楼栋可能受噪音干扰，横厅布局中餐厅区域稍显紧凑。
- 其他在售户型
- 115㎡四室两厅两卫（西南朝向）：1栋01户型折后价900-950万，西南向山景视野突出，但需考虑防晒措施。
- 138㎡户型：尚未取得预售证，暂不展开讨论。
项目基础信息与综合评价
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- 规划数据：总占地面积约4.2万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，规定容积率约2.66，居住户数870套。容积率控制在低位，优于南山核心区多数新盘，营造低密居住环境。
- 优点：背靠大南山，社区内形成自然微风环境，提升舒适度；配套包括商业设施、社康服务中心等，教育资源相对丰富。
- 缺点：距离地铁12号线步行约15分钟，通勤便利性一般；周边商业配套尚在建设中，成熟度需时间提升。
总体而言，观山海家园以山景资源和低密设计为核心亮点，户型覆盖刚需到改善需求，价格处于南山区新房合理区间。建议购房者结合家庭结构、预算及对噪音、采光的敏感度综合考量。项目预计2026年12月交付，当前样板间已开放供实地体验。
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❑独家视点：
5月1日至5日，深圳将举办“五一好房节”，此次好房节以“筑梦鹏城 宜居未来”为主题，致力于助力深圳市民以及外地人士置业鹏城，畅享宜居未来。五一前夕，深圳市房地产中介协会发出深圳换馨家3.0活动行业召集令，鼓励各机构积极推出以旧换新惠民举措。
深圳本土最大中介机构乐有家积极响应号召，于4月29日正式开启“2025深圳焕房节暨以旧换新3.0”活动。
本次活动乐有家重磅发布房产“以旧换新”3.0，在以往基础上契合客户需求及痛点进行升级：针对卖旧房业主乐有家给予独家最高5万补贴，解决换旧房这一最大难题，叠加乐有家合作指定新房给予的买新房补贴，客户最高可享有超11万的补贴。一线城市中深圳首个落地以旧换新给补贴，降低交易成本，提升交易效率，促进改善置业。
深圳“以旧换新”于2024年4月开启，此次3.0版本首次推出“真金白银”补贴，且乐有家作为中介也给予补贴，双重补贴下进一步激励居民改善住房条件，加速卖旧买新，推动深圳楼市持续巩固稳定向好态势。（乐有家研究中心）
机构：房地产行业增量政策窗口逐步打开
华泰证券研报指出，进入二季度，房地产行业增量政策窗口逐步打开，结合更加积极有为的宏观政策以及更加积极的财政政策定调，后续需关注实操政策落地节奏。华泰证券认为一线城市更具政策弹性，看好因此带来的市场复苏节奏以及相关标的。（财联社）✨✨观山海家园售楼处电话:400-835-2501【售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽
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方便马鞍岛居民出行！深中接驳公交L10路开通试运营
4月28日，中山公交集团宣布马鞍岛深中接驳公交L10路开始试运营。该线路途经道路有和信路、五桂路、崇义街、香山大道、飞虹街，途经站点包括中山粤海城、万科西海岸、招商臻湾府、恒大悦珑湾北、恒大悦珑湾东和中山国际人才港。线路全程约6公里，首末站发车时间为中山粤海城6:45、7:25和中山国际人才港19:00、19:30，仅工作日运行。乘客可使用中山通IC卡享受票价优惠政策。（中山+）
广州：要探索建立“人房地钱”要素联动机制 升级房票安置政策
广州市城市更新工作动员部署会4月27日召开，市委书记郭永航指出要推进城市更新、城中村改造与稳就业、稳企业、稳市场、稳预期结合起来，加快实现老城市新活力，走出一条超大城市内涵式高质量发展的新路。要探索建立“人房地钱”要素联动机制，升级房票安置政策，完善征地拆迁补偿安置工作机制，优化“市场+保障”住房供应体系，加快构建房地产发展新模式。（财联社）
广州中考明确：不取消户籍限制、不实行平行志愿等
广州市教育局公开发布关于公开征求《广州市教育局关于2027-2029年深化高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见（征求意见稿）》《2027-2029年广州市初中学业水平考试体育与健康科目考试实施意见（征求意见稿）》意见结果反馈的公告。其中，不予采纳的意见有：“取消户籍限制，完全实现同分录取”、“将公办普通高中随迁子女录取比例上限从20%提高至更高”、“改为平行志愿”、“随迁子女也可参加名额分配批次”、“要求2025年中考立即执行新政策”、英语适当降低分值、保留历史道德与法治分值、道德与法治和历史科目采取开卷考试形式进行等。（南方都市报）
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