上海的房价是一本糊涂账。

新房不完全是市场定价，二手房都是网签价，都有些鸡肋。

能大概反映市场情况的还是头部中介的成交价。

环线拿到了该中介近些年所有成交记录，分区统计了一下 ，结论有些吓人。

各区差距实在太大。

这个数据为什么重要？

看似是房价涨幅排名，其实是资产涨幅排名。

中国居民的主要资产就是房子。

头部中介在金山、崇明市占率不高，数据不是特别精准。

这两个远郊大幅跑输市区却是事实。

意味着两区居民的资产大幅缩水。

所以环二反复讲，2025年可以不买房，但是一定要换房。

房子换到有潜力的区域，就能跟上时代红利，至少保证资产缩水少一些。

其他区域头部中介市占率比较稳定，数据相对准确。

按照5年涨幅大致分三档。

黄浦、青浦、徐汇为第一档，还算有些涨幅。

长宁、虹口、普陀、静安、闵行为第二档，只剩账面涨幅。

其他区域，账面亏损。

总体而言，市区跑赢了郊区，符合环二2020年的判断：

贵的地方越来越贵，便宜的地方越来越便宜。

2020年4月环二推文截图

现在听起来像废话一样，2020年大家可不信，因为之前上海都是普涨。

现在数据出来了，大家才普遍认同。

当然也有例外，杨浦区算市区，房价也不便宜，竟然下跌了。

跌幅跟奉贤差不多。

其实跑输的不是杨浦，而是北上海，虹口、普陀、杨浦不如黄浦、徐汇、长宁。

静安也被闸北拉低了涨幅。

房子不会卖，价格不好谈

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北上海的问题环二讲过太多次，房价跑输在预料内。

因为历史包袱重、区域劣势明显、几次机遇没抓住，导致经济长期跑输。

2024年的数据不太准，2023年之前北区基本都是跑输的。

赚钱少，房价凭什么涨。

房价炒作也跟区域开发有关，北区开发速度也慢。

中央活动区是建成区代表，北上海很少。

而且仅有的几个区域都不是最近建成的。

不夜城90年代就开发，近10年动作很少了。

四川北路历史地位高，给了CAZ的名分，其实下滑很严重。

北外滩划进去了，是租界时期就奠定的底子。

东外滩划进去了，其实开发程度还不够，至少目前还达不到CAZ的标准。

真正最近建好的CAZ都在南部。

北上海连房地产搞得都不好，至今没有顶级豪宅区。

居民区建设也是提高地段价值的一部分，经常被我们忽视。

其实很多地段都是通过建豪宅抬高了价值，比如董家渡。

经济发展慢、城市开发慢、社区建设慢，北上海能跑赢才见鬼。

当然虹口、普陀保住了市区颜面，涨幅不理想是跟市区比，比郊区还是好不少。

只有杨浦，竟然跑输了郊区。

杨浦的朋友们别骂环二了，不是故意黑杨浦，数据就在这里了。

杨浦跟奉贤跌幅一样，首先两个区很像，都是内生客户为主。

嘉定、青浦、松江都有不少市区客户，奉贤几乎都是本地人。

嘉定的南翔、青浦的徐泾、松江的九亭房价都不低，主要是市区刚需外溢，抬高了房价。

唯独奉贤，靠近市区的西渡、肖塘、金汇都不贵，只有奉贤新城核心区很贵，都是当地人买起来的。

徐汇、长宁涨幅高，很大程度是收割了很多郊区置换，青浦、闵行、松江换到长宁、徐汇的很多。

杨浦就没这个优势，区域闭塞，主要是本区人买。

之前新江湾开发时不少宝山人买过来，杨浦涨了一波。

现在宝山人来得少了，杨浦更落寞，可能就东外滩一带能够一够陆家嘴客户。

内生客户为主，购买力就跟当地经济有关，杨浦恰好经济发展不太好，连续倒数。

尽管有美团、字节等大厂过来，经济增速还是太慢。

经济增速不如奉贤，区域位置比奉贤好一些，优劣结合之下房价增速打平了。

市区中杨浦比较突出，郊区突出的是青浦。

这跟环二的推荐不太一样，环二没怎么推荐过青浦。

环二终于被打脸一次。

其实核心还是结构问题，青浦的别墅区极大的拉高了涨幅。

青浦新城、大虹桥一带其实没跑赢。

青浦新城最核心的位置，次新房2020年单价4万左右。

近期成交只有3.7万，其实跌幅也有5%了。

淀山湖大道那一圈次新房跌幅也不小。

大虹桥仁恒西郊花园2020年初成交价5.8万左右，现在还是5.8万，没涨没跌。

这些都是次新房，青浦还有不少老房子，跌幅更大。

拉高平均涨幅的是赵巷、徐泾的大别墅。

口罩事件后对别墅的需求迅速增加，大家被憋疯了。

2020年徐泾西郊九溪十八岛435平独栋卖了3280万。

2022年解封后直接涨到5100万。2020年西郊紫郡公馆成交价普遍2000万左右，2022年解封后涨到3800万。

李嘉诚开发的臻水岸苑，2020年时成交价1000万出头，2022年挂牌价高达1400多万。

而且这波别墅大涨后面回调有限，臻水岸苑到现在竟然还能卖到1400万。

其他小区有些回调10-20%，整体还有很大涨幅。

很多人说松江、嘉定也有别墅啊，怎么不如青浦涨幅高。

论高端小区，松江、嘉定、奉贤绑在一起都不够青浦打的。

套均5000万小区数量，青浦仅次于浦东、闵行、黄浦、长宁。

套均3000万小区数量，青浦比徐汇、闵行都多。

1000-3000万小区青浦也是一大把，徐泾、赵巷别墅区实在是太大了。

重固、白鹤这样的偏远地区头部中介做的又比较少，反映到均价上青浦就很漂亮了。

其实仅看五大新城核心区，青浦新城确实不如嘉定、松江。

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讲到这也补充了杨浦的一个问题，高端小区太少。

虽然是市区，但是杨浦以老房子为主，涨幅上肯定吃亏。

最近能交易的次新房几乎都在新江湾，东外滩这里没几个。

新房都是最近开发，还没交房，没统计进去。

新江湾涨幅其实还可以，唯二的问题是不够高端、不够大。

新江湾前二豪宅是中建大公馆、新江湾城首府。

中建大公馆主力户型是类独栋，总价基本4000万以内。

新江湾城首府主力是260平大平层，也是改善产品。

旭辉江湾墅之类的小区太小，不成气候。

面对东郊碧云、大虹桥的纯别墅小区，这些混合公寓和叠加类的产品始终低人一头。

新江湾地区房龄比较新的小区一共也才36个。

规模不够大，对均价拉动作用有限。

但是杨浦的老房子很给力，跌幅领跑上海。

原因环二讲过，大家可以看旧文（《为什么又是杨浦领跌？》）。

杨浦老房子给力的另一点是，实在是太多了。

杨浦房龄20年内的小区占比仅8.3%，主流小区都是老房子，涨幅上肯定被拉低了。

这张表值得思考的地方实在太多了，讲不完，根本讲不完。

黄浦、徐汇最牛叉举世公认，没什么好讲的。

举世公认没潜力的长宁竟然也能领跑。

长宁一直被诟病房龄老、没开发空间、没学区，涨幅依旧吊打有开发空间的区域，普陀、杨浦还有各路郊区。

开发空间固然重要，最重要的还是购买力，长宁经济一直高歌猛进，源源不断的给市场贡献韭菜。

长宁好房子也不少，中山公园、天山、古北，清一色的商品房社区。

均价上长宁仅次于黄浦、徐汇、静安，好房子多保值性就强。

当然这些区域房龄都有些老了，爆发力肯定不如徐汇、黄浦。

闵行和浦东大约等于全市均值，也容易理解，这两个巨无霸本来就是一半市区一半郊区。

全市层面房价分析只能梳理大致规律，具体每个区域的房价潜力，欢迎大家来环线办公室当面交流。

也欢迎大家参加沙龙，一次把区域格局讲清楚。