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日前，有人在单位的疗休养中，来到了温州，住在老城区一宾馆。

此人对着窗外，拍了一张老旧小区的照片，发在社交平台上，称“温州真的给人破破烂烂（复古）的感觉”。

来源：小红书

这样的言论，引起了不少温州网友的愤慨，纷纷在下方留言驳斥。

仅凭一个老旧小区，就得出“温州破破烂烂”的结论，确实以偏概全了。

但是，这也足以反映出，老旧小区确实对城市形象会带来负面影响。

比起城市形象，更大的问题在于，这些老旧小区环境不佳，甚至有些还存在建筑质量问题，严重影响居民生活。

为此，从国家到地方，开始大力推动城市更新。

老旧小区与新建豪宅的鲜明对比

今年3月，在十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会上。住建部部长倪虹谈及接下来城市更新工作的规划时提到，“将下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目”。

其中，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造”成为“惠民生”更新项目的重要部署。

本月初，财政部对2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果进行公示，共20个城市拟获支持，温州入选。

作为温州的核心城区，日前，鹿城区发布了《温州市鹿城区城镇老旧小区（危旧房）以旧换新实施方案》征求意见，拟对鹿城区部分老旧小区进行改造。

尽管这只是一份征求意见稿，但已反映了未来一些关于城市更新的动向。

那么，我们一起来看看，这份征求意见稿，有哪些值得关注的内容。

02、以旧换新对象

这份征求意见稿的适用范围，指以旧换新对象为市区范围内、2000年以前国有土地上非单一产权、房屋结构存在较大安全隐患（且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋）、居住环境较差、配套设施不完善的多孔板结构的老旧小区，重点针对是1990年前建成的老旧小区。

从适用范围看，与住建部提到的“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造”，完全相符。

不过，重点针对的是1990年前建成的老旧小区。

那么，像翠微新村、花坦头新村、蒲鞋市新村、双井头新村、十八家新村、洪殿新村、马鞍池新村及部分水心住宅区等，都符合“1990年前建成的老旧小区”标准，且以多孔板结构为主。

翠微新村

征求意见稿还提到，2025年，鹿城区计划试点先行老旧小区（危旧房）更新项目2个以上。

也就是说，符合“1990年前建成的老旧小区”标准的老旧小区，预计今年只会启动两三个作为试点。其他老旧小区，或许要等明后年，暂无时间表。

至于哪些老旧小区被纳入试点，先行改造，暂且未知，以有关部门发布为准。

03、外迁置换与原拆原建

那么，这些老旧小区，将如何改造？

从征求意见稿看，有外迁置换、原拆原建两种模式。

其中，外迁置换模式，主要适用于有意愿（意愿率达到规定要求）在统筹房源范围内进行外迁置换。

当老旧小区（危旧房）所有权人（以下简称危旧房对象）外迁置换意愿率达到全小区或单幢90%（含本数）以上，可向属地街道提交书面申请。报经属地街道、鹿城区政府同意后，方可实施。

置换房源认购原则上采取鹿城区级统一实施的竞价统筹方式进行。属地街道可在老旧小区（危旧房）就近安排统一小区置换房源的，认购工作也可由属地街道单独组织实施。具体置换房源及价格等以实际公布为准。

老旧小区的腾退房屋和原址土地，由国企统筹利用。

翠微新村

原拆原建模式，主要适用于未列入年度拆征计划，C、D级危房集中且不具备修缮价值或无法通过修缮加固实施整治解危的，具备独立施工条件，通过原拆原建不影响周边房屋安全、不影响地块整体开发利用且能够完成解危并进一步改善居住环境的老旧小区。

对整个老旧小区（危旧房）进行自主更新，由鹿城区政府一事一议研究明确。

在不改变现有使用功能的情况下，在充分保障公共安全，对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。

可增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温、外墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等附属设施，以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间、人防报警间等，新增建筑量可不计入容积率，不再收取土地出让金，不办理产权登记手续。

04、小范围试点，全面推行还需时间

从这份征求意见稿可以看出，鹿城区即将推行城市更新。不过，短期内还只是小范围试点，全面推行预计还要一些时间。

那么，这一轮城市更新，尤其是外迁置换模式，会像10余年前“大拆大整”那样，对楼市带来重磅利好吗？

从发挥国有企业主体作用、老旧小区的腾退房屋和原址土地由国企统筹利用、原则上采取鹿城区级统一实施的竞价统筹方式进行等表述看，用于外迁置换房源，会以地方国企资产为主，比如，一些多余的安置房、保障房及其他政策性用房等。

那么，无论是在售新盘，还是二手房，将很难迎来这批购房者。除非，这些库存、挂牌房源由地方国企收储。

可以看出，这一轮城市更新，暂时未能对楼市带来直接利好。

老旧小区与新建住宅

那么，地方国企会如何统筹利用这些老旧小区的腾退房源、土地呢？尤其是在建筑老化的情况下。

其实，这些老旧小区地段不错，不少开发商对这类地段有开发意愿。在地方国企收储后，若拆除这些老旧小区，地方国企就能获得收益。

当好地段有了更多好房子，吸引了更多购房者，楼市自然会有一定的热度。

不过，这一切都建立在老旧小区业主的意愿之上。倘若外迁置换意愿达不到要求，很可能就搁置了。