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一个是前海时代尊府，即将推售最后一批89平的小户型。另外一个就是湾啟紫荆府，将加推2栋住宅，价格已曝光。
紫荆府本次推售165套房源，户型111/122/142平三至四房，样板间已开放，现正在诚意登记。
111㎡参考价格：
单价区间：8.6-9.8万/㎡
总价区间：960-1060万
01、项目点评
湾啟紫荆府点评：
价格更便宜了，紫荆府去年1栋开盘，折后均价10.2万，本次曝光的价格每平米便宜了几千元。
2栋距离兴海大道更远一些，更安静。兴海大道大货车很多，2#受主干道噪音影响相对较小。
景观视野更好，2栋更靠近前湾河，景观视野更好，周边没有高层建筑遮挡，可以看河景，部分高楼层可以看海景。
门槛更高，2栋主要为改善大户型，没有96平的三房产品，最小111平三房，总价960万起，更多是针对改善客户。
纯商品房社区，没有回迁房、保障房、租赁房，居住氛围更加纯粹。
新规设计，得房率约为95%（含赠送）。户户大阳台，4梯5户，独立电梯厅。
湾啟紫荆府户型图
02.湾啟紫荆府VS前海时代尊府
前海待入市新盘主要就是前海时代尊府和湾啟紫荆府，前海时代位于桂湾，湾啟紫荆府则是在妈湾。
桂湾VS妈湾
前海三湾中，桂湾是金融区，妈湾是比较纯粹的居住区。
桂湾是前海定位为最高商业价值的板块，这里规划的金融中心是前海CBD的职能，属于全新的填海区新市镇，按照城市最高的基建标准去做。
桂湾启动较早，配套相对成熟，片区有前海壹方汇、卓越INTOWN购物中心等大型商业。
妈湾因为城市规划和开发建设后置，还在大力发展中，成熟度不够高，片区集装箱堆积，兴海大道货车不断，整体面貌稍差一些。
妈湾未来有希望成为高端生活住区，容积率低，是三湾中体量最大的，有一定的后发优势，规划了首条海底隧道连接企鹅岛。
片区未来还有30多块住宅用地待开发，待开发建设完成后，会是深圳核心区居住氛围最好的片区之一。
户型价格对比
1）三房产品：
前海时代即将推出最后一批89平的小户型产品，价格预计会上涨，之前三房单价9.8万，总价751-975万。
湾啟紫荆府三房面积更大，111平三房单价8.6-9.8万，总价960-1060万。
两者价格相差不大，紫荆府得房率约95%，远高于前海时代80%得房率。
2）大户型产品：
前海时代除了89平的三房，剩下都是大户型产品，189平四房接近2000万，245平和285平户型总价要到2000万以上，主要针对高端改善客户。
紫荆府的大户型面积较小，122平四房预估总价约1000万，142平四房预估总价约1280万左右，相比前海时代性价比更高。
两个盘价格相差不大，紫荆府新规设计，得房率高达95%，注重舒适度可以选择紫荆府。
03.配套资源
交通配套
项目距离5号线妈湾站步行约550米，乘坐地铁1站可在铁路公园站换乘15号线、在前海湾枢纽换乘1号、11号线。
北邻听海大道、西邻兴海大道，还有月亮湾大道、广深沿江高速等主干道。自驾和地铁出行都是比较便捷的。
教育资源
项目自身配建有一所18班幼儿园，南侧紧邻一所36班九年制学校，东侧是哈罗国际学校。
周边1公里范围内还分布有南二外妈湾学校、南二外前湾学校、荟同国际学校等。
商业资源
片区大型商业不多，主要是前海印里，在建的自贸时代中心也会配建大型集中式商业，能够满足购物娱乐需求。
休闲配套
项目西侧是绿廊公园（规划中），东侧紧邻前湾公园，会兑现大量的休闲、娱乐、文体、公共配套，为片区居民提供优质、丰富的休闲娱乐配套。
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央行今日宣布实施降准降息及下调公积金利率三大举措，楼市由此迎来重磅信贷政策支持。
5月7日，中国人民银行行长潘功胜在参加国新办新闻发布会时表示，降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元。下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。
同时，潘功胜还宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。
“本次降息降准幅度不小，对购房人形成的利好可谓立竿见影。无论是新增的还是存量的购房贷款，都可以享受到更低的房贷成本。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。
其进一步表示，对开发商而言，优质央国企因信誉良好可享受到更低的融资利率，其他房企要看自身主体信用情况。整体流动性宽松，对房地产基本面企稳修复能起到很好的支持作用。由此可以期待，今年在政策持续支持下，地产基本面将由点及面逐步好转。
广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平认为，本次政策力度相对适中，待美联储明确重启降息进程后，政策空间打开，相关利率还可以进一步发力。
公积金贷款利率降至历史低位
此次住房公积金贷款利率下调25个基点后，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位。
如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少约132元，累积30年月供减少4.76万元。
“商业贷款利率持续下行背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计。央行此次下调个人住房公积金贷款利率，是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号。”58安居客研究院院长张波告诉记者。
多位分析师认为，本次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，一定程度强化了公积金制度的普惠性，对于首次购房人群将形成更大的利好。
“之前商业贷款利率在3%，而公积金利率为2.85%，二者之间的差距很小，加上公积金贷款额度限制，影响了购房者使用公积金贷款的积极性。本次商业贷款利率未直接降低，而公积金贷款利率下调25个基点，从而拉开了公积金利率和商业贷款利率的差异。目前来看二者差距在40个基点，加上各地提高公积金贷款额度，有助于提升公积金贷款的利用效率，更好发挥其降低成本的效应。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。
另外，有部分购房者提出这样的细节问题，即过去已经办理公积金贷款的购房者，目前在还的公积金贷款利率是否也会随之下降？
对此，易居研究院副院长严跃进认为，按过去的金融政策操作惯例，本次政策主要是指新购房的公积金贷款利率。“对于已办理公积金贷款的购房者，预计后续会根据既有政策，也会对利率进行相应调整。”
降准降息对房企有何影响？
此次发布会还明确，降准0.5个百分点，并降低政策利率0.1个百分点。预计向市场提供长期流动性约1万亿。
“降准将增加银行的可贷资金，对于发挥商业银行信贷业务功能会产生重要影响。”严跃进表示，与房地产相关的贷款业务依然是今年商业银行投放的重点领域，此举将增强银行在个人按揭贷款、开发贷、融资协调机制、城中村改造、存量房等方面的作用。
同时，其认为，个人按揭贷款政策仍有进一步放宽的空间。“今年被认为是历史上房贷政策最宽松的一年，首付门槛低、房贷利率低、房贷额度充足，叠加目前公积金降息等措施，让‘金融支持购房消费’的动力充足，为促进住房消费创造了有利条件。”
值得关注的是，公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。
中指院政策研究总监陈文静表示，本月5年期以上LPR有望同步下调10个基点，或从3.6%降至3.5%，这将进一步降低购房者置业成本。
央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。严跃进表示，若按此次政策，后续房贷利率有望降至3.01%。
“本次降准降息如期落地将明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均会下调，有助于进一步减轻居民购房压力，对于促进购房需求释放会形成实质性利好。同时，企业融资成本也将继续回落，这对于企业资金面的改善也会产生积极影响。”陈文静认为。
更多楼市政策有望出台
本次发布会上，金融监管总局局长李云泽指出，近期将推出八项增量政策，其中针对房地产明确提出“加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势”。
具体举措包括“房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给”。
“推出与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，有助于房企加快化解债务问题、消化存量资产，也将为新一轮市场发展创造有利条件。”严跃进表示，城中村改造、存量土地收储等工作，可能会得到力度更大的金融支持，这将有助于存量市场的盘活。
在陈文静看来，未来更多配套政策将先后落地，针对企业端、个人端的贷款支持力度将不断加大。目前商业银行审批通过的“白名单”贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，预计未来项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。
同时，本次会议上还强调，要“强化对高品质住房的资金供给”。
就此，有分析师认为，4.25政治局会议明确指出要“加大高品质住房供给”，本次强调要在这方面强化资金支持，预计监管层一方面会增加企业端资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也会逐步落地，供需两端持续发力共同促进改善性住房需求释放。
“本次会议释放了重磅利好，政策举措范围和力度均超预期，预计对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。短期来看，除降准降息，本次会议提到的更多资金支持配套政策也将逐步落地落实，促进住房需求释放，改善企业资金压力，持续巩固房地产市场稳定态势。”陈文静称。
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