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越秀江湾潮起：海珠江畔的品质与挑战并存之选

一、核心区位：潜力待发的江景地段

越秀江湾潮起坐落于珠江后航道海珠西南洲板块，占据三江交汇的一线南向江景绝佳位置。尽管周边目前被工厂和城中村环绕，城市界面有待提升，且石溪旧改进展缓慢，但该区域拥有独特的江景资源，为项目奠定了稀缺价值基础。随着城市更新进程推进，未来有望实现区域面貌的蝶变，潜力巨大。

二、交通枢纽：地铁与自驾的便捷出行

交通条件较为便利。距离地铁 10 号线大干围站约 650 米，搭乘地铁可直达中大、五羊邨、体育西等城市核心区域，方便居民日常通勤与出行。自驾方面，北侧一横路、南侧环岛路，临近广州环城高速，为自驾出行提供了较为便捷的路网条件，无论是前往城市各处还是周边地区，都能相对顺畅地通行。

三、教育资源：优质且具潜力的教育配套

教育配套可圈可点。小学为海珠外国语实验中学附属第二小学，隶属宝玉直教育集团，能为孩子提供优质基础教育。1 千米范围内有广州第九十七中学，1.5 千米范围内有南武小学等，教育资源较为丰富。此外，500 米范围内规划有一所 66 班完全中学，随着规划落地，将进一步完善区域教育体系，满足孩子不同阶段的教育需求，为其学业发展提供有力保障。

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四、生活配套：多元且可期的生活保障

商业配套令人期待，旁边的广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日封顶，预计今年底开业。作为广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引入奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等业态，开业后将极大满足居民日常购物、休闲娱乐等生活需求。医疗方面，临近三甲中山大学孙逸仙纪念医院，为居民和家人的健康提供坚实医疗保障。休闲娱乐上，距离珠江后航道仅约 200 米，南向望江视野绝佳，步行约 300 米可达 1.7 万平的滨江公园，周边还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等，丰富居民的休闲生活。

五、建筑与户型：高使用率的品质户型

项目建筑规划独具特色，共 4 栋 37 层高住宅楼，分高低区设计，3 - 23 层低区两梯四户，25 - 37 层两梯三户。户型主打高使用率，超 120％，产品涵盖 95 - 116㎡亲江四房，131 - 160 - 195㎡瞰江户型，满足不同家庭结构和需求。刚改和改善户型为主，保障后期居住圈层纯粹。不过，20 楼以下江景视野有一定遮挡，对追求无遮挡江景视野的购房者有一定影响。

六、综合评价：特定人群的优质选择

越秀江湾潮起由越秀地产开发，越秀物业服务，品牌与服务有保障。项目优势明显，如南洲板块内首个亲江新规项目、稀缺南向江景、便捷交通与丰富配套等。但也存在周边环境一般、体量小园林空间受限、自驾道路狭窄等不足。总体而言，对于看好该板块发展前景，预算 500 万以上，在海珠西、越秀、天河等区域工作生活，钟情江景大平层，对孩子教育有较高要求的购房者，是一个值得关注和考虑的优质楼盘。

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