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洋房突然改叠拼
整盘已去化500多套
该地块即为目前在售楼盘——星缦和润。根据公示信息，说明中显示：为了进一步提升小区品质，将 N-ZD01A地块（住宅及配套）洋房产品改为叠拼，具体为原6-8F洋房改为4F/7F叠拼加2F合院产品，总户数由1284户调整为996户；户型面积由105 ㎡、135㎡洋房改为约210 ㎡220 ㎡叠拼、约250 ㎡合院；此外对应的楼间距、建筑轮廓以及建筑面积等也有所调整。（见下图公示说明）
星缦和润地块洋房改叠拼
该盘所在地块2022年9月由杭州地铁集团拿下，楼盘于2023年9月首开，至今仍处于在售状态，房子已经卖了500多套，现在突然规划大改，这在当前的楼市中并不多见。
星缦和润位于临平星桥地铁车辆段上盖项目，由杭铁&越秀联合开发，总体量超48万方，是涵盖合院、洋房、高层等多种产品类型的楼盘，住宅总套数超2300套，同时又自带公园、学校、文体中心等，是典型的超级大盘。
星缦和润原规划楼幢效果图
低密改善为市场主流
开发商调转方向
按照计划，星缦和润将于2025年底交付。在这样的情况下，开发商为何临时大改规划？
从星缦和润去化来看，不难看出，开发商显然是考虑到销售压力的实际情况。数据显示，从2023年9月至今，星缦和润共开盘10次，推出800多套房源，然而除了低密的合院产品销售一空，其余的洋房房源几乎是“卖不动”的状态。
去年8月至今已经8个月的时间，星缦和润再无加推楼幢开盘，剩余近三分之二房源尚未面市，可见此前去化情况并不算理想。
当下市场上，低密产品成为市场主流，改善需求购房者购买力强劲，尤其星缦和润的合院类项目，精装限价仅30720元/㎡，套均500万左右，在限价时代具有超高性价比，比洋房更抢手。
改善当道，星缦和润一路之隔便是上城区的近郊优势，使得其低密产品更受欢迎。开发商改变策略，调整产品设计，也是主动适应楼市市场变化，实现“老大难”项目有利可图的路径。
满城尽是“高低配”
市场还能挤出多少潜在需求
放眼杭州近郊板块，从去年限价放开后，如临平、萧山等区域的低密楼盘，大多不愁卖且去化相当迅速，比如临平乔司叠排春曼雅庐不到4个月即实现清盘，绿城不限价叠排湖栖云庐3个月售罄。
萧山市北的晴澜轩低密“逢开盘必拼社保，白马湖板块的叠墅尽管多次上调价格，依然挡不住改善猛冲，足见改善需求已成为当下市场主力。
开发商绞尽脑汁打造低密产品，在取消限价后尤其成为常态。
以兴耀在下沙印象城南的一处“迷你”项目为例，该地块可建地上建面仅约1.6万方，受制于容积率，在这样的袖珍地块上硬挤出一幢排屋，尽管视觉上违和，但对开发商来说不过是常规操作，就连奥体核心、湖墅地王等明星地块也毫无例外。
兴耀下沙印象城南地块规划
众所周知，叠排、合院等低密产品定价更高，从而拉高整盘货值，往往能有更高的溢价空间，以达到利润最大化。限价取消后，截至目前，杭州大多数楼盘规划均以“高低配”组合为主，在批量产出“高低配”的新房市场，纯低密地块显得更为稀缺。
像星缦和润，实际上整盘容积率仅1.06，也的确是难得的可以打造纯低密住区的稀缺地块，规划调整后，想必更能击中部分改善购房者需求，提高销售流速。
然而不得不思考的是，下半年杭州新房市场入市的低密产品供应量加大，据不完全统计，进入2025年以来，杭州土地市场已供应超10宗低密地块，当满地都是叠墅、合院，市场供需平衡被打破，又有多少购买力能消化？
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