鸿荣源珈誉府是一个大型综合体项目，其栋楼分布较为规整，梯户比设计多样，整体居住舒适度有一定优势，同时也存在部分局限性。以下是详细分析：

栋楼分布：

一期1：共由 9 栋总高 47-48 层的超高层住宅组成。其中 1 栋 1/2/3 单元，2 栋 1 单元住宅为 47 层；2 栋 2/3 单元，3 栋 1/2 单元，4 栋住宅为 48 层。

三期2：由 10 栋总高 31-48 层住宅组成，其中 6 栋 1/2 单元住宅 44F，7 栋 / 8 栋住宅 48F，9 栋 1 单元住宅 46F，9 栋 2 单元住宅 45F，10 栋 1 单元住宅 47F，10 栋 2 单元住宅 31F，11 栋住宅 46F，12 栋 / 13 栋住宅 48F。

梯户比详情：

一期1：存在 3 梯 4 户、3 梯 6 户和 3 梯 7 户等多种梯户比设计，不同梯户比可满足不同购房者对居住私密性和便捷性的需求。

三期2：梯户比有 2 梯 2 户、3 梯 5 户和 3 梯 7 户。其中 12 栋为景观楼王，采用 3 梯 5 户设计3。

对居住舒适度的影响：

优势方面：小区采用围合式布局，最大楼间距约 187 米3。这使得各栋楼采光和通风条件较好，即使是高层住宅也能有充足日照和良好的空气流通，且视野开阔，能欣赏到园林景观1。同时，较大的楼间距也为居民提供了宽敞的活动空间，小区内有约 2.8 万 - 2.9 万㎡的莫奈主题园林，还设置了双泳池和亲子乐园等设施，提升了居住的舒适感和休闲体验3。此外，多样化的梯户比可以满足不同人群需求，2 梯 2 户适合对居住私密性要求高的住户，而 3 梯 5 户或 3 梯 7 户则能在一定程度上平衡成本与居住便捷性，在非高峰期时，候梯时间也不会太长1。

劣势方面：项目容积率为 5.42，整体密度较高3。部分楼栋可能会受到周边楼栋遮挡，影响视野和采光，尤其是低楼层住户。而且 3 梯 5 户或 3 梯 7 户在高峰期时，可能仍需等待较长时间电梯，会对出行效率产生一定影响

鸿荣源珈誉府备案均价约5.23万/㎡ ，备案单价区间在4.84 - 5.65万/㎡ ，总价373 - 541万/套 。目前项目给出的优惠力度空前，整体折扣可达9.314折，折后均价低至约4.89万/㎡ 。折后价格详情为，75㎡的3房2厅1卫，折后总价347 - 373万/套，单价4.61 - 4.94万/㎡ ；85㎡的3房2厅2卫，折后总价382 - 426万/套，单价4.51 - 4.99万/㎡ ；94㎡的3房2厅2卫，折后总价427 - 504万/套，单价4.51 - 5.26万/㎡ 。相比周边同类型楼盘，鸿荣源珈誉府在价格和户型实用性上极具竞争力，性价比超高，为购房者提供了难得的上车机会。
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鸿荣源珈誉·玖玺加推10栋二单元以及12栋的小户型，面积约75-97㎡3房全新产品，总套数近400套！

其中10栋二单元总高31F，3梯7户，是珈誉府三期产品中唯一的百米内高层，12栋加推78和97㎡三房户型，12栋首推的四房产品入市热销，基本售罄！

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已取证，3月1日盛大开盘！

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约75㎡：折后单价约4.7-4.91万/㎡折后总价约354-370万

约78㎡：折后单价约4.68-4.95万/㎡折后总价约367-388万

约84㎡ 折后单价约4.64-4.93万/㎡ 折后总价约389-413万

约94㎡：折后单价约5.01-5.17万/㎡折后总价约473-488万

约97㎡：折后单价约5.03-5.25万/㎡折后总价约490-511万

开盘折扣仅限开盘当天！

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75㎡的3房2厅1卫

，设计的是竖厅格局，客厅3.1米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了主卧10.2㎡/次卧8.55㎡/次卧7.95㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约77%（不含赠送），西南朝向。

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84㎡的3房2厅2卫

，设计的是经典竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧12.37㎡/次卧9.18㎡/次卧6.76㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约77%（不含赠送），西南或东南朝向。

94㎡的3房2厅2卫

，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6.3米开间，LDKB一体化，四开间朝南，卧室全南向，3个卧室分别做到了主卧15.3㎡/次卧8.5㎡/次卧8.16㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，公卫三段式分离，得房率约77%（不含赠送），阳台主朝东北向。

97㎡的3房2厅2卫

，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6.2米开间，LDKB一体化，四开间朝南，3个卧室分别做到了主卧13.87㎡/次卧8.58㎡/次卧7.92㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约77%（不含赠送），阳台主朝东北向。

鸿荣源珈誉府，总建面约248万㎡，将打造近8000套住宅，其中住宅面积70万㎡，商业面积50万㎡，共分4期开发，是鸿荣源集团全新开发的地标级综合体大盘，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、优质教育、大型购物中心等业态。

而本次壹方奥莱商业中心，也是鸿荣源”奥特莱斯“产品线的首个项目，商业中心通过空中绿道与塘尾地铁站相连，现代感十足，也是鸿荣源继前海壹方城，龙华壹方天地之后开发的第3个超大商住综合体项目。

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鸿荣源珈誉玖玺，由鸿荣源集团打造，总占地面积约4.79万㎡，总建筑面积约40.53万㎡，计容建筑面积约27.63万㎡，容积率5.42，绿化率40%，共由10栋总高31-48F住宅组成，其中6栋1/2单元住宅44F，7栋/8栋住宅48F，9栋1单元住宅46F，9栋2单元住宅45F，10栋1单元住宅47F，10栋2单元住宅31F，11栋住宅46F，12栋/13栋住宅48F。

总规划2479户，全部都是商品房，地下室有3层，规划停车位2795个，车位占比约1：1.127。

鸿荣源珈誉府三期采用围合式布局，约2.9万㎡艺术大园林，采用世界名画“记忆的永恒”为灵感打造，最大楼间距约161米，全龄段子母双泳池。

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项目周边配套

商业配套：鸿荣源珈誉府，自带50万㎡壹方奥特莱斯商业，汇集了壹方+奥莱的商业模式，在项目北侧还有万丰海岸城近18万㎡的购物中心，另外还有山姆会员商店在建，这个片区以后也将会是整个沙井最高端最集中的商业购物中心。

学校配套：鸿荣源珈誉府旁边，所规划的2个教育用地，已经正式出了红头文件，为深圳外国语宝安学校（集团）南校区，分别为1所63班九年一贯制学校，1所为27班九年一贯制学校（珈誉玖玺旁边），另外根据宝安区2024年最新的学区划分

小学学区划分在桥头学校小学部、塘尾万里学校小学部、滨海小学（集团）福桥小学、立新湖学校小学部、凤凰学校小学部、滨海小学（集团）文昌小学；

初中学区划分在桥头学校初中部、塘尾万里学校初中部、立新湖学校初中部、福永中学、新安中学（集团）第二外国语学校（初中部）、航星学校初中部、凤凰学校初中部。

虽然同为宝安鸿荣源珈誉府项目，但是因为社区不同，学区划分是有明显区别的，旁边规划的深圳外国语宝安学校南校区仅27个班，后期录取积分应该会非常紧张，另外距离约900米的立新湖学校，在2024年小一的录取积分是86.8分，初一的录取积分是81分塘尾万里学校在2024年的小一录取积分是100.5分，初一录取积分是94.2分

按照宝安区教育局公布的积分政策，只要是深圳户籍（其它区）+学区内商品房，基础分100分深圳宝安户籍+学区内商品房，基础分105分

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地铁配套：鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，11号地铁线“塘尾站”，距离约300米，4站到宝安机场，6站到宝中，7站到前海湾，8站到南山，11站到车公庙。鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出