宝安中熙珑湾的房价、优缺点及购买建议如下：

房价2：住宅备案均价约 5.28 万 /㎡，备案总价 377-731 万；公寓备案均价 4.3 万 /㎡左右。根据幸福里房产信息，其二手房方面，81㎡的 3 室 2 厅户型售价约 340-370 万元 / 套，110㎡的 4 室 2 厅户型售价约 430-463 万元 / 套。

优缺点分析：

优点：

交通便捷：位于粤港澳大湾区核心区域，临近国际会展中心。有地铁 11 号线及在建的 12 号线等，且临近宝安大道、107 国道、沿江高速等多条主干道，无论是公共交通还是自驾出行都比较方便。

商业配套丰富：自带约 2.2 万㎡商业街区，1 公里内有新沙天虹、京基百纳广场等，未来海岸城建成后，商业氛围将更浓厚，可满足购物、休闲等多种需求。

教育资源优越：自带公立幼儿园，政府承建九年一贯制学校，周边还有壆岗小学、沙井中学等学校，能满足业主子女从幼儿园到中学的教育需求。

小区环境好：绿化率达 40%，采用 artdeco 建筑风格，架空层设置四点半学堂、共享书房等空间，社区品质较高，居住环境舒适。

户型设计合理：户型方正，房屋面积整体使用率高，浪费少。部分户型朝南向，光线充足，通风好，还有大飘窗设计扩充室内空间，增加了改造灵活性。

缺点：

居住密度较大：容积率为 5.94，居住密度相对较高，部分户型公摊率约 25%，可能会影响居住舒适度，如电梯使用高峰期可能需要等待较长时间等。

噪音干扰：项目位于西环路和南环路交汇处，临近主干道，部分楼栋和户型可能会受到车流噪音的干扰，影响日常生活和休息。

配套成熟度有待提升：当前步行至地铁站距离相对较远，约 2 公里，依赖自驾或公交接驳会更方便。周边部分区域仍在开发中，城市界面有待进一步改善。

购买建议：

适合人群：适合看重教育配套、区域发展潜力，且能够接受较高居住密度的刚需或改善型购房者。对于长期看好沙井发展，想借助会展经济等带动区域价值提升的投资者，也可考虑。

注意事项：建议优先选择现房，实地考察时仔细检查装修细节，规避样板房与实际交付差异。同时，要明确开发商承诺，仔细阅读合同条款，避免宣传与合同不一致的风险。还可对比周边同价位楼盘，权衡交通、商业等配套的成熟度，综合考虑后再做决策。

中熙珑湾售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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  • 主力户型：
  • 一居室：32~37㎡（经济紧凑，动静分区）；
  • 二至五居室：62㎡起（涵盖平层、朝东设计等）。
  • 总价范围：138万~563万元/套。

动态与配套

  • 最新动态：2025年4月显示住宅及公寓在售，主推小面积户型。

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  • 交通

海：目前区域内有福永港澳码头，未来片区还将有大空港码头，可以实现空海联运

陆：周边有“一横三纵+三大高速”的交通路网，从项目出发经南环路接沿江高速约15分钟到前海，约20分钟到南山。另有宝安大道、107国道、京港澳高速，外环高速多条线路，约7分钟直达国际会展城及海洋新城

空：11号地铁线6站到达宝安国际机场。目前T4航站楼正在扩建，未来多条航线抵达全球约120个城市

轨：距离11号地铁线马安山站1.8公里，从马安山站出发，约30分钟抵达前海中心区，同时周边未来还有12、18、20号线等多条地铁线路环绕，直达福田、蛇口生活圈

铁：穗莞深城际已在去年开通，南延段第一期至前海已开工，南延线二期规划到皇岗口岸，将与深圳地铁11、20号线接驳。目前区域内还有在建的深茂铁路、规划中的空港高铁站

学校配套：项目自带公立幼儿园，政府承建九年一贯制学校，家楼下教育让家长和孩子每天多睡一小时哦。

商业：自带约2.2万平米的特色开放式商业街区。约1公里范围内，拥有华南区最大的天虹商场——新沙天虹、约18万㎡京基百纳广场，未来还可享受海岸城商业配套；

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户型鉴赏

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。