上海的豪宅，正以令人咋舌的速度被爆买。

前5个月，上海总价3000万以上的豪宅新房卖了915套，逼近2021年~2023年年度平均水平。

但一个尴尬的现实是：

上海真正一线景观豪宅，似乎要断供了。

艳姐看了下，目前上海中环内真正一线在售或待售的景观豪宅有4个：

一线滨江的陆家嘴·太古源、保利·世博滨江；

东、北瞰约26万㎡延中绿地的万科·高福云境；

正南瞰68万㎡浦西绿肺大宁公园的中建·玖上琅宸。

大宁公园实景

这4个项目也被市场称为上海“一线景观豪宅F4”。

艳姐看了下，保利·世博天悦一线瞰江房源还有大概100套、陆家嘴·太古源一线瞰江房源还有100套左右，再算上只有一座塔楼的万科·高福云境的126套瞰景房源，中环内真正能看一线景观的房源：

不过320多套。

上海“一线景观豪宅F4”的想象力，这次留给了：

中建·玖上琅宸。

这是你能在上海豪宅市场上见到的一个“全新”的产品。

其一是全新的一线公园景观项目。正对静安大宁公园的最后一个住宅项目，上海城央唯一可以正南向观礼公园景观的新盘；

其二是人无我有、人有我优的引领式设计。独创的“金镶玉”陶板立面、最高约10米全域架空、最大连续约12米转角无柱化设计、顶层私人泳池、最高约3.5米层高、纵向高差约12米立体山水景观……

毫无疑问，这是：

一个改写上海豪宅市场格局的旗舰型豪宅。

01

绝版资源

改写认知的资源“新物种”

这一轮上海豪宅爆卖的一个核心逻辑是：

稀缺资源、特色产品。

因为这关乎资产保值增值。

能改写上海豪宅市场格局，艳姐认为，首先是占有并能通过诸多突破性设计，最大化稀缺资源的底盘优势。

在上海，最稀缺的景观有且只有两种：

江景、园景。

江景标杆汤臣一品，黄浦江一线江景，即使房龄超20年，二手房价依然接近30万/㎡；

园景标杆古北壹号，南瞰16万㎡高尔夫公园景观，房龄超10年，约25万/㎡均价仍然稳居浦西豪宅之巅。

古北壹号

即使从全球视角看，一线景观豪宅，始终都是金字塔尖客群最优的资产配置选择之一。

像纽约中央公园旁的Central Park Tower，最高单价48万/㎡，最高总价约17亿；

伦敦海德公园旁的海德公园壹号，最贵的一套单价约61万/㎡，总价约16亿。

拆解来看，中建·玖上琅宸的标签非常明确：

其一是景观面积。保利·世博天悦、陆家嘴·太古源一线江景优势自不必说；万科·高福里地处淮海中路，北侧和东侧直面约26万㎡的延中绿地；中建·玖上琅宸正南瞰面积约68万㎡的大宁公园。

其二是正南向居住体验。“一线景观豪宅F4”的打造逻辑都是围绕景观展开设计，保利·世博天悦、陆家嘴·太古源为了放大北侧的江景资源，客厅的景观面基本朝北布局；万科·高福里主打东向瞰景；中建·玖上琅宸在正南瞰大宁公园的底盘上，实现了客厅景观面的正南向的布局，阳光洒进来的居住体验非常好。

这2个标签下，中建·玖上琅宸在“独占”大宁公园景观资源之上，内外景观资源优势被最大化释放。

中建·玖上琅宸概念示意

再进一步看，中建·玖上琅宸甚至构建了一套公园观礼的景观体系，做了很少有开发商会去突破的设计：

规划通过空中连廊天桥，将住宅和大宁公园完全链接在一起。

中建·玖上琅宸概念示意

有了这座“空中连廊”，业主从社区可以不用过马路就直达大宁公园，下楼就是公园，把大宁公园的资源也变成社区最自然的一部分。

这种突破，便是区分“普宅”到“顶豪”的最大分水岭。

毕竟做那些别人不曾想过，不曾见过的作品才是最重要的。

但中建玖合的这种突破到这里还没完。他们还在大宁公园之上，还代建了西侧约1万㎡市政公园，东边和南边代建了约3000㎡城市绿地。

而在社区内，中建玖合还通过全域架空+下沉式庭院，独创纵向约12米高的立体山水景观体系。

最终，中建玖合的这3重突破，构建了一套大宁公园+代建市政公园+社区立体景观的园、庭、院三重园林体系。

这么做的好处非常明确：

每户都是景观最C位。

中建·玖上琅宸概念示意

这种设计，在上海是独一无二的。

回到标题，什么是重塑上海豪宅市场格局？

在中建·玖上琅宸，艳姐看到了第一个答案。

02

板块之王

引领大宁下一个十年？

中建·玖上琅宸，是自2005年大宁公园建成开放后，20年来大宁出让的最好的一块地，属于真正皇冠上的明珠。

艳姐认为，能改写上海豪宅市场格局，其次是中建·玖上琅宸顶级地段的价值认同。

艳姐直言不讳，中建·玖上琅宸的底层实力有多强，4大王牌打出：

大宁公园、高能配套、市北高新、上海全域中央公园式CBD。

①大宁公园，浦西最大城芯绿肺

大宁公园总体量约68万㎡，是浦西最大城央公园，拥有上海中心城区极为稀缺的自然宜居环境。

大宁公园实景

如果大家仔细看，会发现上海乃至世界顶级豪宅，大多跟城市的顶级公园景观做了深度绑定。

这些一线景观豪宅，始终都是金字塔尖客群最优的资产配置选择之一。

②黄金三角，上海精英社区白月光

艳姐看了这么多项目，买房有一个铁律：

黄金三角理论——自然资源、城市资源、产业资源的1公里浓度。

任何一个项目想要成为标杆顶流，黄金三角理论下的一公里浓度缺一不可。

艳姐觉得，处于黄金三角核心的中建·玖上琅宸，其一公里浓度相当强悍。

它有现象级的商业和艺术配套。1公里范围内的大宁久光、大宁国际商业广场、大宁音乐广场、大融城等高能商业，总面积超70万㎡；以及上海马戏城、大宁剧院，给以给到更高阶的生活品质；

大宁久光中心

它有高能级的交通体系。1公里范围内，1、20号线，5站到达人民广场，南北高架、中环高架等立体交通。

左手大宁公园自然资源，右手市北高新产业资源，再加上高浓度的教育、商业、交通等城市资源，既有烟火气，又极具“洋气”的中建·玖上琅宸完全可以说是大宁之王。

③市北高新，上海大数据产业的金字招牌

市北高新的实力到底有多强？艳姐列举几个数字：

|园区营收超2600亿，税收总额90亿，单位税收强度全市园区第2；

|汇聚企业超4700家，领军型龙头企业超100家、数据智能特色企业超800家，静安区1/2以上的专精特新企业、小巨人企业、高新技术企业；

|央企总部1家、跨国公司地区总部27家。

市北高新实景

不止数字惊人，市北高新的内核也足够顶流。

科勒、亚马逊、卡斯柯、高力国际、中国通号、中国安能、大润发、晶澳太阳能、宝尊电商、小鹏汽车、喜马拉雅、滴滴等一批行业头部企业汇集于此，量级非常高，轻松聚集超30万高端、高知人才。

④上海全域中央公园式CBD，大宁未来不可限量

但到这里还没完，大宁20年还远未达到它的巅峰，正迎来它的第三次跃升。

一个关键词：

大宁战略1平方公里。

在年初静安区政府的《静安区城市更新项目推介会》上，静安区首次提到了大宁功能区将打造“战略一平方公里”。

并锚定文创、电竞两大产业。

在寸土寸金的上海市中心，能一次性拿出一平方公里的土地，难度不是一般的大，这自然是大宁的底气。

官方也给了大宁功能区一个明确的新定位：

上海全域中央公园式CBD。

这也意味着，市北高新+全域式中央公园CBD的双引擎下，大宁未来的产业能级将再次迎来爆发。

在大宁的第3个十年，所以你会拆解出中建玖合拿地王的逻辑：

在上海自然资源、产业资源、城市资源浓度极高的板块，面对极具财富力、消费力、知识力的客群，打造一个能匹配他们身份的豪宅作品。

要知道大宁目前的价格标杆，大宁金茂府二手房价达到17万/㎡，但其已经是10年前的产品。

在艳姐看来，真正看懂大宁价值潜力后，会越发佩服中建玖合的逻辑：

大宁20年2次跃升取得的资源与成就，就是为中建·玖上琅宸的价值奠基。

03

产品灯塔

刷新上海豪宅天花板

在如今的行情下，一个项目之所以能够做到未开先火，很大程度也是因为项目产品力的成功破局。

艳姐认为，能改写上海豪宅市场格局，然后是中建·玖上琅宸诸多首次出现在上海的“独创式”设计：

以前所未见，打造上海罕见的豪宅产品灯塔。

①敢于做纯原创，独创豪宅立面美学准则

直线属于人类，曲线归于上帝。在中建·玖上琅宸，他们将直线和曲线做了无缝融合。

大家应该都看到过中建·玖上琅宸的立面效果图，非对称的竖向和横向直线线条交织，在陶板、铝板的点缀下，搭配大面积玻璃，以及奢侈品级的金石银角，独创的“金镶玉”陶板立面，如同一幅精心布置的：

艺术画框。

中建·玖上琅宸概念示意

艳姐的第一观感是，鲜明的视觉感和冲击力，又有极强的艺术性和观赏性。

如何做到这一点？

0.43窗墙比、极窄边框、斜切工艺、最大连续约12米无柱化设计+270°转角……

中建·玖上琅宸概念示意

更为关键的是，它还打破了传统户型的山墙感，让视野与景观得到了几何级的放大。

而顺着立面往下看，在架空层的设计中，你又会发现海派典型的曲线元素，甚至在社区入口、地面入户大堂、地下入户大堂、车库等等，都做了高浓度的曲线设计。

中建·玖上琅宸概念示意

在曲线元素的点缀下，高度近10米的架空层空间营造出尺度感和包裹感，行走在其中，犹如在纽约华尔道夫酒店的宫殿大堂中漫步。

中建·玖上琅宸概念示意

最终，通过框景美学+海派美学的无缝融合，不仅提升了项目的辨识度，还是未来业主尊贵身份的象征，并成为整个区域的艺术美学新地标。

②敢于全域架空，独创约12米高立体山水景观体系

如何重塑顶豪？景观尺度是一个重要的衡量指标。

艳姐在前面提到，中建·玖上琅宸的4大王牌之一便是大宁公园正对的最后一块住宅用地，与大宁公园一路之隔。

在这样的客观条件下，如何才能改变它，并做出一个“顶级豪宅”？

中建·玖上琅宸选择了一个上海之前从未有开发商做过的方案。

2个关键动作：

把整个社区全域架空，把顶级公区再扩大一倍；

下挖下沉式庭院，打造最大高差约12米立体山水景观体系。

千万不要小看这2个动作，带来的直接效果是：

景观尺度得到了几何级的放大，整个社区如同浮岛一样，即使在低区都能有不错的采光，而首排低区甚至能看到大宁公园。

中建·玖上琅宸概念示意

当你穿过社区门庭来到下沉式庭院，脚底下有一个约12米的垂直空间，景观树木可以从地下开始生长，而且不用担心遮挡室内的阳光；当你走在地面，是与视线平行的一片森林；当你从地下花园拾级而上，像是在爬一座可欣赏水景的叠山；当你在家里面推窗往外看，又像是在欣赏微缩景观。

中建·玖上琅宸概念示意

与此同时，地面上的架空层还有6.3米~10米左右的空间，最终，整个社区如同漂浮在景观之上。

中建·玖上琅宸概念示意

如果你从下沉式花园往上看，就是一个约12米跨度的高低景观落差。

12米是个什么概念？足足有4层楼的高度。

没错，豪华感永远都是需要尺度来衬托的。

中建·玖上琅宸概念示意

中建·玖上琅宸用一个上海前所未见的全域架空+最大约12米高差的立体山水景观，去营造你在上海的其他小区可能永远见不到的立体垂直且震撼的景观。

③敢于颠覆想象力，打造总价亿级产品

大家可以猜一猜，贵为上海中环线之王的大宁板块，公寓住宅总价的上限是多少？

艳姐看了下，来自大宁标杆楼盘大宁金茂府，总价3380万、单价16.9万/㎡；而别墅产品，总价上限5100万、单价22.5万/㎡。

过去10年，大宁不管是新房还是二手房的定价，上限都要比大宁金茂府二手房低20%~30%。

应该说，大宁金茂府就是大宁房价的上限。

但这次中建·玖上琅宸，在户型打造上非常具有突破性，尤其是他们非常有想象力的打造了2套建面约430㎡、亿元级的顶楼带泳池的大平层产品。

中建·玖上琅宸为什么这么敢？

敢于颠覆想象力，做到人无我有、人有我优的顶配！

艳姐看了下，他们打造了4套引领上海想象力产品：

2套悬挑户型，南向悬挑2米，绝对的上海唯一；以及2套顶楼带泳池的亿元级大平层产品，同样是目前上海唯一。

中建·玖上琅宸概念示意

大家可以回想一下，上海多少年没出过这种真正带私家泳池和大跨度悬挑的项目了？

而且这样的尺度感、通透感，不仅可以远眺陆家嘴三件套，还实现了真正意义上的南瞰大宁公园。

他们也取了一个很有调性的slogan：

公园观礼台。

中建·玖上琅宸概念示意

说实话，如果不是中建二局这种基建狂魔对于产品主义的执着，并做了诸多技术上的创新，在上海根本就不会诞生这样一个孤品。

④敢于引领上海会所打造逻辑，打造豪宅会所天花板

毫无疑问，会所是区隔真豪宅和伪豪宅的一个关键因素。

上海很多豪宅的会所，更多的是你抄我、我抄你的设计和材料堆砌，堆出所谓的差异化和豪华感。

像围合式布局的下沉式庭院会所、高透光玻璃盒子、恒温泳池等等，看上去都很好，但见的多了总感觉少了点新意，太容易审美疲劳。

这次中建·玖上琅宸，带来了全新的会所打造逻辑，可以说是打造了豪宅会所的天花板。

两个层面：布局、细节。

先看布局，中建·玖上琅宸没有简单采用传统的围合布局的下沉式庭院设计，而是转译了中式三进院落式布局，来重组会所动线。他们以活力区、社交区、私享区对应前院、中院、后院。

中建·玖上琅宸概念示意

再看细节，在恒温泳池使用了无柱化设计，透过大约15米的开敞面宽，室外的立体园林景观尽收眼底，采光和视野相当在线。

中建·玖上琅宸概念示意

产品细节还有很多，艳姐简单举几个例子：

地下中央车站，把归家的仪式感和尊贵感直接拉满；

12°的地库坡道，确保哪怕是超级跑车都不会剐蹭底盘；

P站、垃圾房全部入地，K站移到北侧办公楼下，把豪宅的底盘基因无限放大……

中建·玖上琅宸概念示意

说实话，在中建·玖上琅宸，艳姐看到了太多的“上海首创”：

不管是中环内唯一南向公园景观的项目，还是项目的艺术画框立面、全域架空、约12米高差的立体山水景观、顶奢公区和会所、私家泳池......

和以往一线观景顶豪项目最大的不同就是，这里可能是你真正没见过，刷新上海豪宅天花板的一种产品形态。

04

地标基因

重塑板块价值逻辑

一个产品能真正成为灯塔，首先是资源底盘和设计上的创意，然后是工艺工法能够做到设计的完美落地。

天马行空的创意设计不难，但真正跟大家拉开差距的，是设计方案的落地能力，这也关乎项目能不能刷新板块的价值标杆。这次在中建·玖上琅宸，他们还成立了专门的品控小组，甚至调动全集团资源确保设计方案的落地兑现。

艳姐认为，能改写上海豪宅市场格局，最后是中建二局的地标基因。

作为中建玖合的母公司，大家对中建二局的第一印象或许是：

这是一家非常板正的央企！

在艳姐看来，中建二局有2个关键词：

其一是超高层专家。修建了40多座300米以上的超高层建筑，占全国总数的30%；上海环球金融中心、深圳地王大厦、国家会展中心等等都出自中建二局。

其二是“造梦”专家。超高层地标之外，中建二局还是诸多文旅地标的“造梦师”，像上海迪士尼、北京环球影城，世界最大的室内滑雪场——哈尔滨万达茂、世界最大的室内游乐场——宁波罗蒙环球城、中国第一个秀场——武汉汉秀等等。

这意味着，中建二局具备强大的技术底盘，将天马行空的创意化作触手可及的场景。

所以在中建·玖上琅宸，你看到的诸多人无我有、人有我优的引领式创新，目标非常明确：

给产品讲一个“未来故事”，重塑板块价值逻辑。

而在这些标签的加持之下，中建玖合确实在上海做到了几乎引领式的存在。

比如中建·玖海云天，上海最大的超低能耗社区，项目2022年入市当年就以17.73万㎡的销售面积位居上海楼盘TOP3。

中建·玖海云天实景

还有中建·理想之地，是上海首批低碳社区示范项目，项目在2022年入市当年以120亿销售额位居上海楼盘TOP2，成交面积TOP1、成交套数TOP1。

更核心的是，中建玖合不论在上海哪个区域做什么项目，都是站在城市或板块的迭新之上，去思考每个阶段，上海核心所需要的东西是什么。

所以你会看到，只用了短短5年，中建玖合就已经和上海这座城市完美融合，向上生长，背后则是对地块的尊重、对产品的执着、对客户的敬畏。

或许，这就是中建玖合深耕上海这座城市的初心吧。

结语

艳姐今年在全国踩盘了数十个爆卖的豪宅，每一家都有自己独特的气质。但在看完中建·玖上琅宸，艳姐觉得：

这可能是我今年见过的“拔柱子”最多的项目。

从建面约210㎡边套的拔柱子、到建面约280㎡户型的拔柱子，再到会所泳池拔柱子。每一次拔柱子的背后，是中建玖合从“技术宅”到“艺术宅”的形象切换，是对市场的诚意表达。

所以，这个项目所呈现出的引领式产品创新，有无法逾越的技术鸿沟吗？

其实并没有。

像拔柱子、做悬挑、全域架空、12°地库坡道、约12米高差立体山水景观……这些创新可做可不做，做了锦上添花、不做也无关大雅。但中建玖合就是这么扎扎实实地把这些创新给做了出来。

也许，这就是真诚+实力=必杀技的最好注解。

或许，这正是中建·玖上琅宸，给到行业共同思考的课题。