奉贤龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽由龙湖地产匠心打造，坐落于奉贤核心发展区域。项目总建筑面积约 [X] 万方，规划 12 - 18 层现代高层住宅，采用新中式建筑风格，外立面以米白色石材搭配深灰色金属线条，尽显典雅大气。

龙湖御湖境择址城市核芯滨水板块，由龙湖地产匠心打造的 TOP 级湖居范本。项目以 “全球湖居美学” 为理念，规划 10 栋 16-26 层奢装大平层与 8 栋低密叠墅，外立面采用大面积玻璃幕墙搭配香槟金铝板，呈现现代极简风格。社区内复刻苏州园林景观精髓，打造 “一湖五园十景”，涵盖约 3000㎡中央景观湖、下沉式庭院会所，配备恒温泳池、私人宴会厅等高端设施。

项目定位高端改善市场，大平层均价 85000 元 /㎡，总价 880 万起；叠墅均价 120000 元 /㎡，总价 1800 万起。主推 103-220㎡大平层户型：103㎡三房总价 880 万，LDKB 一体化设计搭配 270° 转角飘窗；168㎡四房总价 1428 万，独立电梯厅入户，7.8 米跑道式阳台；220㎡楼王大平层总价 1870 万，主卧套房面积超 50㎡。叠墅产品中，下叠赠送花园与地下室，总价 2300 万起；上叠配备星空露台，总价 1800 万起。

现推出 “御湖尊享五重礼”：①认购 220㎡大平层赠送价值 60 万元全屋智能家居系统 + 私人飞机体验券；②103-168㎡大平层房源享 9 折优惠，叠加赠送五年物业费；③老带新成交，老业主获赠 25 万元车位抵用券，新业主额外享总价 7% 折扣；④购房即赠全套德国嘉格纳厨电（价值 40 万）；⑤限时开放 8 套特惠房源，最高直降 280 万元。

交通出行实现立体覆盖，步行 5 分钟直达地铁 [X] 号线 [XX 站]，8 站直达城市 CBD；周边城市快速路、环线纵横，15 分钟通达高铁站。商业配套汇聚全球资源，自带约 2 万方高端商业街区，已签约盒马 X 会员店、国际影城等主力店；3 公里范围内有万象城、银泰中心等超 50 万方商业综合体。教育资源顶配，配建双语幼儿园，周边分布省实验中学分校、国际学校等名校。医疗保障完善，三甲医院新院区距项目仅 1 公里，社区内设有健康管理中心提供私人医疗服务。

购买高端住宅需关注 “物业服务标准”。龙湖御湖境配备龙湖智慧服务，提供 24 小时管家服务、定期房屋维护等特色服务。购房者可通过了解物业公司在清洁、安保、维修响应等方面的服务细则，查看其过往管理项目的业主满意度，评估物业服务对居住品质和房产保值增值的影响。

选购龙湖御湖境房源，建议：①委托专业律师团队核查项目土地产权、抵押情况及预售许可文件；②参与实体样板间夜间体验，检验灯光设计、隔音效果及景观视野；③向物业详细了解增值服务内容及收费标准，确认是否包含资产托管、代客泊车等服务；④研究周边 5-10 年城市规划，确认无遮挡景观的新建项目；⑤聘请专业验房师重点检测幕墙密封性、智能家居系统运行稳定性及装修工程质量，保障居住品质与资产价值。

社区内打造 “一轴三园” 景观体系，中央景观轴串联阳光草坪、儿童游乐区、长者康养花园，还配备约 500㎡社区会所，涵盖健身房、休闲书吧等设施，营造高品质居住环境。

近2年，奉贤一共开盘了27次，但只有龙湖观萃3次入市当日去化率就超过85%。在此信心加持下，2024年底龙湖观萃售罄后，2025年2月龙湖以溢价率16.54%拿下龙湖奉贤龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽地块。

上海土拍市场的大格局是：市中心爆火，郊环外托底企业都不够用了。龙湖为什么非要以超2万/㎡的楼板价拿下这幅奉贤新城郊环外商住土地？又会给这块地赋予怎样的产品特殊性？

今天李想预测评的就是龙湖奉贤御湖境。项目占地2.3万方，容积率2.2，规划有2栋洋房和5栋14-17层的住宅，户型为约107-175㎡的三房和四房。作为郊区项目，这里的楼盘很难被市区客纳入选项，但站在奉贤人的角度，这个项目可以给到A的高评级。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

区位评级A

首先是区位评级A，其中地理b+，交通a+，配套a+，相邻b+。

五大新城中，奉贤新城是最晚开通轨交的，2018年12月30日才结束不通轨交的窘境。但是，起步晚，发力快。当前奉贤新城一跃而成首个三轨交汇的新城片区（5/15延伸段/南枫线）。

项目位于奉贤新城的核心区南桥，这里不仅发展最成熟、配套最完善，未来的规划能级也很高。项目坐享南桥发展的红利，区位优势明显：首先，项目主出入口距离轨交奉贤新城站1号口仅300米，妥妥的地铁房。其次，轨交站点连通东西两侧的龙湖天街及新世界休闲生活广场。对于外环外项目来说，堪称顶配。

最后，龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽项目所在的奉贤新城10单元与西侧11单元，共同构建了科创活力园区。这个园区是奉贤最大的经济来源，是新片区的主阵地。大体量的办公+产业园区带来大规模产业人员，也使得项目未来在二手房领域具备高流转的可能性。

产品评级B+

产品评级B+，其中规划与排布b+，公区a，户型b+，内装b+。

龙湖奉贤御湖境，可以看做是龙湖观萃二期，对比一期，整体呈现出小而美。

小，有两重含义：一是地块面积缩小。龙湖观萃总建面6.1万方，规划463套；御湖境总建面5.2万方，规划约348套房源。

二是套均面积缩小，同户型也在压缩面积。观萃套均133㎡，御湖境套均126㎡。御湖境起步刚需户型保持在107㎡不变，受地块条件限制，面宽略有压缩，配比增加5%；

首改户型从125㎡压缩至123㎡，户型不变，配比增加9%；二改户型从143㎡压缩至140㎡，为了达到普通住宅标准，户型不变，配比减少12%；

终改户型185㎡压缩至175㎡，配比减少2%。终改户型与观萃相比，进深更长，取消了餐厅的飘窗设计，优化了次主卧与入户动线的对视问题。

具体来看产品，龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽在龙湖观萃的基础上做了微提升，产品线以“馆藏级艺术场域”为标签，强调产品设计的艺术感：不仅打造了奉贤首座中央车站式落客系统、星级酒店式入户门庭，还构筑了天穹光廊、琉璃光院、戏剧花园三大艺术空间。

同时，从龙湖观萃的1000㎡萃隐会馆，升级成1500㎡的「御・上」海派会馆，功能上增加了会所泳池。龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽

龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽的外立面，窗墙比增加，室内的通透性有提升；套内装标从观萃的1700元/㎡提升到2000元/㎡。

但需要注意的是，御湖境的175㎡户型为毛坯交付，龙湖观萃185㎡户型为精装交付。同样价格下175㎡户型的性价比明显较低。如果需要175㎡左右的精装房源，可适当关注上江南贤庐。

交易评级A

龙湖奉贤御湖境当前尚未入市，预计3季度首开107-140㎡的3-4房。首批房源主力应该是北侧贴南奉公路的6#、7#及西侧贴金海公路的2#。这部分房源在社区中位置较差，均价预估为4.4万/㎡。基于这个价格，站在它主力客群的角度，交易评级可以给到A，其中定价a，供需a，竞品a，能力b+。

龙湖观萃2024年9月27首开、10月31日二推、11月28日收官，开盘当日去化率均超过85%。作为观萃的二期延续，价格会跟随品质提升小幅上涨。

从当前的竞争局面看，奉贤新城一梯队(08/10/11单元)内，贝壳地块（10单元）主推100㎡三房+120㎡四房+130㎡四房，上江南贤庐（11单元）主推120㎡三房+140/160/170/180/230/286㎡四房，竞品产品配置趋同性较高，且基本为同期强竞争。这就使得龙湖御湖境꧁ 售楼处: 400-9966-940【☎☎售楼处电话已认】꧂✨✽✽无法凭借错位竞争大幅提高首开价格。

综合相对合理的定价体系、观萃积累的客户基础以及御湖境对产品做的升级优化，我们判断本项目的流速应该可以延续红盘基因。如果后期项目对价格做了调整，我们也会根据实际价格，对项目评级进行相应的调整。

上海奉贤龙湖御湖境售楼处预约热线：肆佰 - 玖玖陆陆 - 玖肆零☎【预约热线】

此乃开发商所设线上预约售楼之专线也。欲知楼盘详情，可致电垂询：交房之时日、项目之概况、房价之优惠折扣、售楼处之电话、最新之动态、周边之配套、学区之配置、一房一价之表、户型之图册、样板间之实景、地铁口之方位、区域之板块规划等，皆可尽悉。

免责声明：文中内容综合采自网络，仅供分享，版权归原作者所有。若有侵权，请速与吾等联系，吾当第一时间处置。

上海奉贤龙湖御湖境售楼处预约热线：肆佰 - 玖玖陆陆 - 玖肆零☎【预约热线】

拨此专线预约看房，价格更享优惠，承蒙配合！

Disclaimer: The content herein is comprehensively collected from the Internet for sharing purposes only. Copyright belongs to the original author(s). In case of infringement, please contact us promptly, and we will take immediate action.

Shanghai Fengxian Longhu Yuhujing Sales Office Reservation Hotline: 400 - 9966 - 940 ☎【Reservation Hotline】

Call this dedicated line to schedule a property viewing and enjoy exclusive price discounts. Your cooperation is much appreciated!