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今天早上，龙江汇文学校隔壁爆出新地块2025G47地块，让很多“对买房失去兴趣”的人重新燃起了热情。
金陵汇文隔壁的G47项目，
什么时候卖？
未来有多少套房子？
实际周围情况如何？
四面有没有遮挡？
书包的确定性强吗？
娃哪年入学能来记得用？
人肉踩盘，我们第一时间去现场，深扒G47“宝藏地块”。
01
深度测评，鼓楼龙江G47地块
关于龙江，江湖地位很特殊。
它是南京最早的富人区。在行政意义上属于鼓楼，在板块概念上属于河西北。
所以鼓楼的书包实力，河西新城的通达配套，龙江两头享。
关于新挂地的G47地块，我们把大家关心的问题拆成6个问题。
1、实际位置在哪？周边有无遮挡？
地块在汉中门大街和清江路交叉口，目前土地已经平整。
地块南边是水资源科技大厦，大概十几层高，但是因为汉中门大街比较宽，距离足够，所以南边楼栋对这块地的采光影响很小。
地块南侧的实际视野：
2、什么时候出让？新房什么时候上市？
龙江2025G47地块，出让总价2.81亿元，起始楼面地价30296元/㎡，将于7月30日上午09:30竞拍。
据说目前已经有至少4家开发商有意向参拍。
按照正常开发节奏，预计26上半年入市，正常来说，期房交付需要2年左右，推算可能28年年底交付。
3、离金陵汇文学校有多近？书包有确定性吗？
期房不承诺学区，但是这块地就在学校门口，也在施教区范围内，确定性很强。
如果小区后期做个西门，过个斑马线就到汇文了。
金陵汇文是9年一贯制，小学部分算是南京第二梯队的头子，初中部分家长普遍觉得算第一梯队范畴。
目前金陵汇文的施教区如图，包住了G47地块，仅供参考，不排除变动的可能：
4、娃多大能来得及用上新房书包？
如果按正常开发周期，理想情况下，小区可能28年交付。
那么初中书包，2030年需要入学的娃应该来得及。
小学书包，现在学位相对不那么紧张了，也许2029年要上学也来得及。（仅供参考！ 期房学区交付后确定，具体以实际为准）
目前金陵汇文周边没有品质书包房。
清河新寓是1996年的房子，两房户型成交总价集中在300万左右。
相对新一些的小区就是天水滨江，2010年的房子，房龄也超过15年了，近一年成交单价在4.4-5万/㎡，面积大，总价都比较贵。
相对新一些的小区就是天水滨江，2010年的房子，分东苑和西苑，房龄超15年了，近一年成交单价在4.5-5.4万/㎡，户型面积大，总价比较贵。
5、G47后期有多少套新房？
根据出让公告，G47地块容积率2.2，限高60米，出让面积4216.01㎡。
产品方面，可以确定就是小高层+改善，不会做小户型。
如果按户均面积140㎡估算，新房套数大致是：
4216*2.2/140≈66套
如果按户均面积160㎡估算，新房套数大致是：
4216*2.2/160≈58套
如果按户均面积180㎡估算，新房套数大致是：
4216*2.2/180≈52套
以上仅供参考，反正怎么算都是只有几十套房子。
这块地实在迷你，出让面积4200+㎡，比金基珑樾府9500+㎡的出让面积还小一半多。
6、后期要卖多少钱？
同属于龙江板块，G47的价格可以参考金基珑樾府。
珑樾府147㎡小户型定价6.55万/㎡，180㎡户型定价6.58-6.59万/平，单价是比部分河西新房还贵的。
G47后期价格大概率是6字头，也有人猜是7字头，整盘起步价可能接近千万级，具体还要看产品。
如果做墅厅+四代宅，确实可能冲到7万的单价。
龙江板块是很多老南京发家的宝地，但近10年周边很少有新房的机会，老一代的住宅不够舒服了，有些人被迫搬离，但是地段认可度在相当高。
区域内去年新上市的袖珍项目金基珑樾府，没主动发声就已经售罄。很多人都不知道6月上旬项目卖了最后一栋，现在销售团队都解散了。
G47项目从第一次曝光，就是超级热门。
房企拿地会争抢，后期买房人认购也会竞争。
想置换鼓楼G47项目，提前扫码添加好房昕爷，每次消息都不能错过，不然肯定买不到。
02
南京上半年只卖出1万多套新房
进入7月，上半年的楼市行情已经明了。
根据克而瑞给出的数据，今年上半年，南京新房成交套数约12623套，相比去年同期基本持平，略有下跌。
要知道，去年1-6月南京卖出13174套新房，已经是近6年新低了。
结果今年上半年的新房销售套数还不如去年......
最近大家明显感觉到，上市的纯新盘少了。
交付项目数量＞纯新盘数量
接下来土地端会有一波发力。
昨天，南京连续发布宁出第15号、17号、18号出让公告，宁新区出[2025]03号，挂牌推出13幅住宅用地，起拍总价67.555亿元，出让总面积约41.03公顷，分布于南部新城、河西、城北、江宁、江北新区和六合。
上面我们重点讲的是鼓楼的G47地块，其他几幅重要宅地也值得关注。
- 南部新城大校场片区G42地块（靠近九庐）容积率1.6，限高60米，挂牌起始总价11.62亿元，起始楼面地价27042元／㎡；
- 城北迈皋桥宅地容积率1.2，东侧紧邻丁家庄片区，地铁、医疗等公共配套资源丰富；
- 将军大道翠屏山别墅集聚区推出容积率只有1.05的低密宅地，山水资源绝佳，是该片区近10年来首次推出的住宅用地；
- 上秦淮片区云台山河以北地块出让，北侧临近砂之船和地铁3号线秣周东路站，容积率1.2。
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