好好的海景房，住着住着海景却没了，咋办？

最近，位于深圳湾片区的一线海景豪宅翡翠海岸，成交了一套户型约89㎡的房源，总价约1420万、单价不足16万/㎡。

▲最新成交价格|图源：小鹿选房（下同）

价格看着很高，但同户型高峰时曾卖出近29万/㎡的高价！

4年时间，跌价了约13万/㎡！

跌幅超过平均值，甚至都快够再买一套润玺/海德园了。

而跌这么惨，压下的最后一根稻草大概是：

小区的一线海景要没了。

海景房前又建海景房

一线海景没了，还得听噪音？

跌价不是突然发生的。

在这套房子之前，翡翠海岸约89㎡的小户型，就已经在缓慢跌价了——同面积段户型从1600+万，慢慢降至1500+万，再到现在的1400+万。

▲项目近期成交情况

只不过这次3个月内跌了100+万，更加惹眼而已。

有消息称，这位业主之前2次因各种问题没卖成，这次干脆用价格换时间，主动降价卖。

但如果业主能在2021年高峰期时卖掉，或许能卖出超过2500万、总价相差1100多万！

▲小区曾卖出28-29万/㎡的高价

算下来，跌幅约44%，已经超过深圳全市的平均跌幅了。

让房子跌超平均值，可能有2大原因：

一是，当年深圳湾小户型比较多投资者买入，到如今陆续开始卖掉变现。

二是，小户型的一线海景，马上要被邻居挡住了。

“小区前面要建中信元湾府，等建成之后，C栋、D栋89㎡左右的小户型，受遮挡影响比较大。”有片区中介表示。

▲图源：贝壳找房

如果没有中信元湾府，翡翠海岸是深圳湾片区的头排海景房，加上容积率只有2左右，一度和恒裕滨城一起，被认为是深圳湾豪宅天花板。

但现在，翡翠海岸房价从29万/㎡→16万/㎡，而海景没受影响的恒裕滨城二期，则从35万/㎡→27万/㎡，前者跌幅更高。

尤其是在去年中信元湾府动工之后，翡翠海岸的业主似乎在加速卖房。

@小鹿选房 数据显示：

2022-2023年，小区共成交9套房，其中5套是89㎡左右的小户型；

2024年6月到12月底，半年就卖掉了10套，其中就有8套是约89㎡户型。

“一个是海景受遮挡，另一个是施工噪音要持续2-3年，所以现在有些业主已经开始卖房了，有的打算之后再去打新中信元湾府、后海沄玺。”有中介表示。

目前，@贝壳找房 上，小区有13套二手房挂牌在售，其中9套是约89㎡的小户型房源。

如果你是业主，你会选择卖房吗？

这些海景房也危险了？

“以前我家也是靠海的，现在去海边都得过三条街。”有朋友吐槽。

过去，深圳如观海台、蔚蓝海岸等小区，曾经靠近海边、是海景房，但随着城市发展，填海造城，让不少海景房变成了“楼景房”。

你知道还有哪些小区曾经也是海景房？

虽然深圳现在不再填海，但还有少数海景地块在陆续开发，导致个别海景房的“海景”岌岌可危。

比如翡翠海岸旁的澳城花园，也可能被中信元湾府遮挡部分海景；还有半岛城邦四期、三期，将被五期项目遮挡部分海景。

▲半岛城邦四期未来将被五期挡住部分海景|图源：贝壳找房

但这几个小区受影响的情况，却似乎没有翡翠海岸那么明显。

或是因为澳城花园的海景房以大户型为主，自住业主更多；而半岛城邦则可能是因为五期进度比较慢，目前没有明显施工动态，暂时影响不大。

排除这些意外，大户型豪宅的价值还是比较稳健的。

例如香蜜湖水榭花都：

2025年4月成交一套199㎡的4房，单价约17.9万/㎡、总价约3565万，尽管比高峰期下降约1000万左右，但依然比2019年时高出700、800万。

▲香蜜湖水榭花都还比2019年涨了700+万|图源：行舟深房

同样的还有华侨城的香山美墅云颂，凭借景观好、视野开阔的优势，与高峰期相比，跌幅不超过15%。

但小户型就没那么幸运了。

据悉，目前深圳湾太古城约62㎡、76㎡等的小户型，跌幅约4成。

▲太古城小户型单价18万/㎡→11万/㎡ | 图源：乐有家

你觉得豪宅的价值会比普通住宅更稳吗？