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昌平区朱辛庄中海未来之境的6栋住宅，获预售许可，楼栋均价6.71-7.29万/平，最高单价超7.3万/平。计划7月开放样板间。

看到价格，懵了一下，再看一眼：最低价格出现在1号楼高层，楼栋均价6.705万/平，最高是4号楼洋房，均价7.29万/平。洋房和高层产品和得房率影响，价差较大。

1#2#3# 是18层高层，2梯2户，108/129户型；

4#5#6# 是8-9-11层洋房，1梯2户，96/105户型；得房率高。

共计342套房。

再看近几年朱辛庄板块的新房市场：

近年新房指导价：6.2万/平。

近年项目网签价：6.12-6.19万/平

2024年8月拿证的中海寰宇未来，网签均价6.12万/平；

2023年9月底开盘的大华启宸府，网签均价6.19万/平；

2023年4月获预售的越秀星樾，网签均价6.14万/平。

另外，朱辛庄西北四村板块上，划时代意义的北京第一个“好房子”项目——龙湖·观萃，2024年9月获预售，网签均价5.63万/平。

大华启宸府300多套房，开盘当日去化率超90%；

越秀星樾的现房，12月9日开盘就清盘；

得房率方面，中海未来之境虽不如星樾，但位置上更有优势。

网传消息，中海未来之境实际售价可能在6.5万/平左右。

一方面，是新品设计得房率+3米层高优势凸显；二是朱辛庄“最后一个新盘项目”。

即便如此，但个人认为还有下探空间，6.5万大概率是放风口径，或洋房价格。

前面3栋洋房，后面3栋高层，楼王位置是3号楼高层。

96平3居2卫户型分布在洋房6号楼的边户，是当下市场上少见的两面宽（落伍），餐厨一体，面宽4.1米，做了270度转角飘窗，视野、采光极好，显得公共空间很宽敞。但是主卧卫生间暗卫。房源量极少，官方得房率82.37%，备案价超7.3万/平，套内单价约8.9万/平。

105平三居两卫户型，三面宽南北通透带家政间，餐厨一体，客厅面宽3.8米。分布在4号楼和5号楼洋房，得房率82.74%，备案价7.37万/平，套内单价8.91万/平。

108平三居两卫户型分布在1号楼和3号楼的高层边户，3面宽，南北通透，全明格局。官方得房率75.75%，比105平户型得房率低很多，套内面积比105的还少4.5平米。备案单价6.75万/平，套内单价8.91万/平。

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