房地产市场正从过去的盲目扩张，转变为健康可秩序发展。

6月20日，财政部公布了我国5月份的土地出让收入，同比下降了14.6%至1941亿元，今年5月份全国卖地不足2000亿元，这是2015年5月以来的最低水平。

卖地收入下滑，其中最受影响的当然是地方，过去全国许多地方都一定程度上依赖土地出让金，现在随着土地出让金大减，地方的压力也在增加。

今年前五个月，全国财政总收入达到11.2万亿元，由于土地出让金收入下滑，这个数字尽管很高，但仍然造成了一定程度上的赤字。

刺激增长，当然需要花钱。在前五个月总收入达到11.2万亿元的同时，总支出也跃升至14.5万亿元，这也导致预算赤字达到了3.3万亿元。

看起来这不是一个好的信号，但对房地产而言，这显然是一件大好事，从无序发展盲目扩张，到健康可持续发展，房地产这回总算是稳了。

凡事无绝对，土地出让金回到十年前，对宏观经济短期内造成了一定的拖累效应，但如果任由房地产无序发展，未来的损害也一定会更大。

高盛经济师王立升在上述数据发布后的报告中写道：“我们维持对今年土地出让金收入可能进一步下降至5至10%的预测，并继续认为房地产建设和投资领域尚未触底。”

高盛能够做出这样的预测，并不意外。

其中的关键仍然在于，我国房地产市场总体来看不是稀缺，而是供给过剩。

如果以一二线城市单独来看，房地产当然还是稀缺的资源，但全国的一二线城市全部加在一起，显然也无法代表全国基本盘。

因此，在除开一二线城市之后，其他城市的房地产市场，早已经面临饱和，甚至不乏一些楼盘成为“鬼城”。

早在几年前，社科院专家就认为，我国当下的城市规划足以容纳34亿人居住，而我国目前人口也不过14亿人，从这个角度出发，全国房地产市场的饱和，已经到了一个非常夸张的地步。

这也能够解释土地出让金大幅下滑。不是没有土地可卖，而是就市场的角度来看，拿来土地继续盖楼，已经失去了价值。

今年前五个月，全国土地出让金总收入为11281亿元，同比下降11.9%，较2024年同期（12810亿元）直接减少1529亿元。

而2024年全年，我国土地出让收入为48699亿元，同比2023年下降16%（2023年为57996亿元），减少了9297亿元。

如果按照高盛的预测，今年土地出让收入还会在2024年的基础之上下降5至10个百分点，那么今年我国土地出让收入，可能为保持在4万亿元左右。

和峰值2021年相比的话，短短四年时间，卖地收入已经下滑一半以上。那一年不仅仅是房价的巅峰，也是我国卖地收入的巅峰，一年时间创造了8.7万亿元的卖地收入，堪称神话。

但如今，再也回不去了。

从历史数据对比来看，我们很容易发现房价和土地出让金直接的关系，房价越高，总体的来说卖地收入也越好，反过来房价越低，卖地收入似乎也会减少。

看起来这很合乎逻辑，但实际上也暴露了国内地产开发商的短视，只知道跟风市场，却从未考虑过市场的长期发展。

造成今天的局面，对房地产市场而言，反而是一件好事。

对房地产市场来说，现在卖地收入下滑，有利于市场健康发展，并消化过剩产能，但压力加大的，无疑就是地方。

2020年时，土地出让金占地方财政的比例高达30%，到了今年，已经缩减至21.5%，缩减的钱能够从哪里弥补呢？

除了常规性鼓励消费之外，只能够通过节流来完成。

更大的问题还不仅仅是地方的开支收入，相比之下，债务才是一个巨无霸。

地方城投平台土地抵押资产价值缩水，叠加土地收入减少，部分高负债地区偿债指标可能还会恶化。

地方没钱，唯一的办法就是增加收入，但在短期之内，这仍然是一个大问题，于是乎房地产税也就顺应时代出现了。

今年前五个月，全国房产税收已经来到了2000亿元，同比增长11%，其增速也居各种税种前列，尽管目前全国范围内还没有完全铺开，但该税种的普及，大概率也只是时间问题。

从增长来看，房地产行业过去一直都是支柱型产业，地方依赖卖地提供收入，大量的农民工进城也催动了住房需求，宏观上还能够带动GDP增长，一切都在朝着好的方向前进。

但我们盖楼的速度，显然要远远大于人们对住房的需求。

随着一栋栋高楼拔地而起，房地产迎来过剩时代，也几乎是注定的；一个过剩的时代，开发商拿地意愿减弱，卖地收入下滑，这些也都在情理之中。

真正重要的其实还是路径依赖。

一个过去的支柱型产业，现在进入到了下行期，短期内我们还无法彻底摆脱地产带来的拖累影响，这也是很正常的事情。

而长期来看，我们能否重新找到一个新的增长点，从而摆脱房地产带来的负面效应，才是最重要的。

什么是新的增长点，制造业转型、新能源可再生能源，这些看起来都是增长点，但归根结底，支撑这些要素发展下去的，最终还是消费。

消费就是需求，只有有了需求，才会有生产，才会有供给。

因此，要想满足这一切的前提条件，说到底还是14亿人口的消费能力；今天我们仍然是世界上数一数二的人口大国，消费的潜力是十分巨大的，只要我们创造了消费的环境和氛围，那么我们距离转型成功，其实也就只有一步之遥。

而这一步之遥，目前我们已经成功迈出去了半步。

房地产的未来，就是一二线继续发展，三四五线去库存的模式，短期内的阵痛，也是为了长期更好的发展，就这一点来说，房地产未来仍然可期。

end.