【福州】龙庭路95号

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▲宗地示意图

此外就是供应情况，这两年鼓楼也开启供应，看上去冲力不小，整理了一下土拍数据：售楼处位置电话：400-668-0320转分机号888【官网中心】

▲数据整理自网络

从这十年鼓楼的地块供应来看，前面8年都是断供的状态，直到2023年底开始，供应放大。

从地块的情况来看，清一色都是改善盘定位，其中大部分的门槛普遍不高。

唯一200平以上起步的，仅龙庭路95号一个。

对于豪宅，经常说到圈层。

刚需的理解：圈层的纯粹是指要均衡，不仅是门槛要高，整个小区的购买力也要相当。（不存在所谓的楼王或者鸡头凤尾等情况）

这时候去看鼓楼这10年的供应，要么门槛太低，要么区间过大。

做到圈层一致的，也仅龙庭路95号一个。

近期的地块，还有一个现象，做的面积越来越小，说改善盘都差点意思。

此外，地块都被不知名的民企或者转型期的本土国企拿下。

最终推出的产品，不用多想，预计也是主打地缘改善的产品，根本看不到豪宅的影子。

所以鼓楼开仓的背后，仅仅是打破地缘改善需求，对于豪宅市场依旧是断供。

02

成本分析

多少钱花在业主身上？

这两年福州新盘很卷，最近建安成本大家关注度很高。

用刚需的眼光看，就是开发商到底有多少钱分到业主身上。

这里有个关注点就是小区户数，龙庭路95号，规划88户，还给业主保留了上下左右打通的场景，实际户数预计不到60户。

这样极低户数情况下，开发商多投入的资金，就能更明显地分摊到业主身上。

▲项目实景图

首先是外立面，项目采取最顶配玻璃幕墙+铝板。

从成本来看，从涂料到真石漆再到铝板玻璃幕墙，造价从100元/平进阶到1500元/平。

一栋楼就能差个两千万左右，相当于每个业主就能分摊到50万左右。

接着是公区，近7000平的花园面积，2500平的会所面积，按豪宅标准这些公区配套预计近亿元。

每个业主能多摊到百万的造价，近百平的花园面积、30平的会所面积。

对比目前市场改善新盘，会所套均6平不到，造价均摊到业主身上不过十几万。

做个简单对比：小区室内泳池，88 位业主使用是畅游，500 位业主使用可能就成了“泡澡”。

最后就是物业，项目规划30人的顶级服务团队，相当于每3户就能配1人，市场其他项目，基本是30-60户才配一个管家。

综上，按刚需的理解，买豪宅不是要多花钱，而是要把每一分钱都花在自己身上，豪宅的私密性，决定人均占有率的重要性。

03

产品分析

里子面子缺一不可！

紧接着就是实地看豪宅过程中，项目带来比较记忆深刻的点。

首先就是建筑造型，项目采用“鼓楼龙门”的设计，通过双塔地标的建筑规制，顶部连廊之间更有“福州之眼”点睛。

▲项目实景图

以地标建筑做出发点盖住宅，让路人一眼看过去，就能被惊艳到，立刻感受到这就是豪宅。

不是看到一个项目，打开买房软件搜索这个多少钱，看到XX万后，感叹这个居然卖这么贵。

这就是刚需理解的豪宅的面子！

这种地标建筑造型，福州这么多年来，也没看到第二个。

上次无限接近的还是天琴湾的草稿，相信大家都对最终落地稿感到失望。

▲图片来自网络

所以建筑立面的玻璃幕墙、铝板，这仅仅是豪宅的基础，要想真正出圈，难点是要如何成为城市地标。

进入小区，吸睛的点太多，约60米宽的门头、3333片龙鳞片组成的铜制龙鳞柱景墙、范思哲黑天然奢石铺设的地面等。

▲项目实景图

除了这些重金打造的豪宅元素外，项目在全室内精装标准车库上，打造了几座福州少有的采光景观绿岛。

此外在健身房中央的下沉式天井，用同样的手法打造了绿岛。

相比于重金投入，这种设计巧思，才是对豪宅的尊重。

▲项目实景图

此外就是参观了项目的地下会所，本来预计就两栋楼的小区，应该不大，结果逛了半小时。

整个会所跨越两层充分利用了架空层和地下空间，规划了恒温泳池、健身房、中西私宴、室内台球等多达10个功能区。

▲项目公区平面图

其中还打造了一个罕见的室内高尔夫，惊叹的点不是花了200万打造，而是这个配套是通过采集豪宅圈业主得出的需求，专属定制。

最后就是参观了项目搭配的福州茶馆，这个极具艺术气息的徽派建筑。

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