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回归核心区，是「福州向上」的突破口
尽管跨江运动喊杀震天，但闽江的天然阻隔再加上千年历史积淀决定，福州的重心依旧在江北岸。因为千年的文化沉淀和核心的城市资源皆汇聚于此。

过去二十年闽江北岸是核心，鼓楼更是八闽所向，揽收福州城核心的市政、商业配套。由于鼓楼核心腹地有限，外拓成为发展的必然，这也是所有核心城市的发展趋势。「大福州」崛起的野心注定需要向外寻找可接受鼓楼「资源外溢」的战略高地。

由于靠近鼓楼，并且拥有大量具备成片开发腹地，东区自然成为鼓楼外溢承接的第一选择。

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PART.1

福州上一个十年

在东区淬炼出顶尖的城市样板「东二环」

鼓楼扩圈，东区发展大致可以分为三个阶段：

21世纪初，福州老城开发殆尽，从鼓楼开始扩圈。2015年，泰禾广场开业。东二环以商业为开端，正式开启以商引人，以人养商的的东区1.0时代，短短7年内俨然成为福州时尚的都市生活综合体。

2017年，就在大家认为东二环发展止于此时，东二环用2000亩生态公园和晋安湖，开启以生态升级、自然共融的东区2.0时代。这是福州继西湖后第一次历史性在市中心挖湖，至此东二环真正完成从工厂遍地到福州版「中央公园」的价值蜕变。

在福州，只要抓住咽喉要地的高量级城市综合体和人造湖，必然是城市的新中心。东二环正是同时掌握福州两个硬核的财富密码，成为福州房价涨势迅猛的板块。

回顾东二环从1.0到2.0的两次蜕变，与其说是东二环在升级，还不如说福州更大的野心本就不局限于东二环，而是整个东区。东二环只是福州在东区率先打板的一个顶点，东区的另一端，只会发展的更高更快。

眼下，以晋安湖三创园作为新纪元启幕，东区3.0时代正向我们走来。

PART.2

福州下一个十年，东区当仁不让

福州的下一个十年，迎接他的是一场前所未来的考验。因为国家中心城市这件事，留给福州的窗口机会不多了。国家中心城市要起到示范带头作用，《十四五纲要》随即提出要实现福州空间、人口、经济规模的倍增，这个倍增的目标是非常夸张的。

数据来源：福州日报

由此，东区被委以重任。2020年晋安湖三创园指挥部揭牌，正当所有人还在艳羡东二环时，东二环已经另起一行。十四五规划中给晋安区定了「服务业超千亿」的指标，超千亿的增量需要土地承载，纵观福州主城区内，政府唯一有条件进行整体规划，连片开发的片区，只有东区晋安湖三创园。

在寸土寸金的市心地带， 政府将5235亩的土地打造为产城融合高地，而不是选择做住宅用地，足见政府诚意。假设按照东区平均2万+/㎡的楼面价来算，倘若做成住宅用地，相当于增加约1400亿的财政收入。由此可见，政府对晋安湖三创园板块发展的信心和决心。

如果说公园、商场是城市配套必需，那么产业就是永动机。高量级产业的赋能，对城市来说是吸引人口和财富的蓄水池。

正如阿里、网易之于杭州，华为、腾讯之于深圳，城市能级的攀升必然有高新产业的强劲支撑。以目前三创园引进企业来看，未来将会有超11万的高知高薪人群空降，这是其他城市配套无法媲美的高度。

PART.3

东区主战场的定位

必须配备国家级的重磅配套

地铁4号线

换乘之王，贯穿商业产业顶点

贯穿东区的地铁 4 号线是串联地铁1、2、5、6号线的的换乘之王，既串联了老福州各种顶流地段鼓楼西、西湖、东街口、温泉路、泰禾广场，又链接着新福州的窗口晋安三创园、金融街、江南CBD、会展、帝封江。代言福州过去和未来的巨大能量在此合龙，为晋安湖三创园汇聚庞大新能量。

地铁作为高量级的投资，意味城市建设的决心。福州把地铁4号线放在东区，就是福州预判的中心在这。因为地铁真正的能量，足以令板块斗转星移。

宜家综合体

在全国范围内争取到的优质资源

率先选择东区

2020年，整个福建翘首以盼的宜家购物广场在东区落地。这不仅是福建首个，更是全国首个宜家综合体，量级可见一斑。更为关键的是，这是福州在国内努力争取来的头部资源，选择在东区具有一定指向性。

宜家购物广场实景图

宜家号称”选址大师“，有着极其严苛的择址标准——「不是头部城市不进，非潜力板块不进」。宜家既是选择了福州，也是看到东区无限的潜力。

城市对土地的投资，最终都会蓬勃生长出理想城市的样板。如果说东区上一个时代是福州打造『新鼓楼』的城市样板而生，那么以晋安湖三创园和地铁4号线开启的是大福州核心产业诞生，板块焕新赋能经济飞跃的新时代。

那么在激烈变化的东区，怎么选才能找到顶点？

PART.1

靠近产业顶点，是找到置换顶点的财富密码

核心产业汇聚城市资产与资源，必然会带来板块价值的裂变与升级。在激烈变化的东区，选择靠近产业顶点，就能找到置换顶点的财富密码。

正如东莞松山湖在华为基地启动后，随着人口层级跃升，4年时间板块今非昔比，周边二手房价因距离远近呈梯度差分布。

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