最近，光明楼市有点微妙。

上周金硕悦府开盘“日光”，兰玉庭也获得108批认筹客户，似乎市场很热。

但也有人觉得是套数太少、不具有代表性，还有人怀疑没卖这么多。总之，很多人觉得光明没那么热。

那么，光明市场到底是个啥情况？

@深圳买房计划 统计了2024年到现在入市的24个/批次新盘的去化情况，除掉6月入市/状态异常/已转现售的项目外，总共4116套住宅、已售3113套（含备案+签认购书）。

整体去化率约75.6%！

目前卖得最好的还是观玥名邸，去化100%；金洪名筑/润雅园等，去化也已经超过90%。

卖得最差的是伟城贤德瑞府，去化约16%，另外华竣苑已经全部被司法查封。

▲上下滑动查看全部（仅供参考，请以开发商公布为准）

剔除被查封和转现售的房源外，剩余可售约1239套（含6月入市项目），按光明目前一个月卖400+套的速度计算，只够卖3个月左右。

同时，我们也实探了金硕悦府、玉兰庭两大项目。（PS：文末附赠两个项目的详细信息、测评打分表，按需自取哟~）

整体观察发现：

1、区位好/配套好的项目，以及“打骨折”的项目，都卖得很快。

2、新盘带客高度依赖中介；

3、或因市场转好，部分项目加推小幅涨价。

你觉得光明的房子值得买吗？

双双涨价！

240万起买3房，还能“0首付”？

@深圳买房计划 在工作日实探了金硕悦府、兰玉庭2个项目，发现都有多家中介驻场。

可以看出，目前市场还是比较依赖中介带客。

▲驻场中介

价格方面，两个项目对比去年都稍微涨价，涨幅约3-8%。

金硕悦府：

上一批“日光”房源备案均价约4.85万/㎡，开盘约91折，折后约4.1万/㎡起。

预计这次推出的1栋2单元、2栋2单元，价格不会差太多，总价大概要350万左右才能上车83㎡3房。

而在去年，金硕和府备案均价约4.7万/㎡、开盘约87折，折后单价约3.78万/㎡起，总价约333万可上车约86㎡3房。

虽然金硕悦府的位置更好，但对于刚需买房人来说，上车资金还是增加了。

▲项目实拍 | @深圳买房计划7月拍摄（下同）

兰玉庭：

这大概是光明上车门槛最低的新盘之一了。

最近加推2栋房源，备案均价约3.79万/㎡——比起去年1栋备案均价约3.59万/㎡，已经有所上涨。

总价方面，同样是约85㎡3房户型，这次备案价约318万起，折后可以低至约240万起。而去年1栋同户型，折后234万起。

▲项目实拍

虽然价格稍涨，但项目最近有“0首付”的说法。

操作方法是，按备案价签合同，开发商当天就能返还15%的首付给购房者，剩下85%的购房款则照常向银行申请贷款、每月还贷。

如果不需要“0首付”，则按85折后的价格计算首付、贷款。

“有些买房人的首付款不够，所以需要这种方法。”销售表示。

虽说“0首付”并不是第一次出现，但官方曾多次指出此举违规，而且深圳之前也有过纠纷案例，需要谨慎对待。

你愿意不给首付、全部贷款买房吗？

85㎡只做1卫？

新规旧规差这么远！

再看一下产品本身。

1、户型：

金硕悦府的户型跨度比较大：

约83㎡3房2厅2卫

约102㎡4房2厅2卫

约111㎡4房2厅2卫

约151㎡5房2厅2卫

其中，约83㎡户型比较亮眼，在这个面积段能做到3房2卫的非常少。

优点：

1、使用率高，所有功能区的空间感都不错；

2、做到2卫，而且都是三分离；

3、卧室面积合理，放得下床/桌/柜。

缺点：

1、书房、主卧的“L型”飘窗都有柱子隔着，家具设计会受限制；

2、飘窗太多，难免有对视问题。

▲约83㎡做到3房2卫

相较之下，兰玉庭的户型设计就逊色些。

项目主推：

约85㎡3房2厅1卫；

约94㎡3房2厅1卫；

约113㎡4房2厅2卫。

其中，约85㎡户型只做了1卫，不大符合目前的户型趋势。

优点：

1、整体户型相对方正，各个功能区面积合理；

2、阳台长约5.7米，可以“隐藏”晾晒区；

3、卧室面积都比较宽敞，书房“L型”飘窗，设计灵活。

缺点：

1、使用率不如新规户型，1卫可能不够用；

2、次卧连阳台，却不是推拉门设计，影响采光；

3、书房存在对视。

▲约85㎡3房1卫

不过，项目94㎡的户型设计不错。

竖厅也能做到南北对流，在同面积段来说比较少见，房间面积也都比较可观。最大缺点是主卧门和主卫门存在冲突。

▲约94㎡3房1卫

2、装修：

金硕悦府是精装交付，交标还算不错，除了基本硬装之外，也配备厨房的半开放式推拉门、燃气灶、抽油烟机、中央空调等。

但卫生间的交标要欠缺些，没有配镜柜、推拉门等，显得有点光秃秃。

▲金硕悦府交标样板间实拍

值得一提的是，金硕悦府的创意展示空间设计比较有新意，整体呈现轻奢氛围。

▲创意展示空间实拍

兰玉庭是简装交付，基础配置看起来还可以，房间木地板、橱柜、卫生间地柜都有，只是比较简单，而且不带家电。

项目已经是准现房，今年底可以交付

▲ 兰玉庭交标样板间实拍

3、 内部配套：

金硕悦府占地超过2万㎡、共5栋楼、1180户，算是中型社区，除了商品房外，也有一定数量的回迁房。

梯户比为3梯5户、6户，按47-48层算，每78-94户用一部电梯；

刚“日光”的2栋一单元为2梯6户、32层，则每96户用一部电梯。

算下来梯户比一般。

车位比约1:1.13，足够一户一车位。

园林方面，采用自然的理念打造园林，融入轻奢品质。

▲园林示意图

兰玉庭只有3栋楼、配建一所幼儿园，体量小，内部园林也没什么可说的，但车位比1:1.35，对有车家庭来说是一件好事。

梯户比方面，3梯6户搭配32-33层，相当于每64-66户用一部电梯，是还不错的配置。

▲园林效果图

你觉得这两个项目的配置怎么样？

光明到处是学校？

但商业真的缺！

最后是周围配套。

金硕悦府就在科学公园南侧，靠近地标性建筑，周边多是新规划的配套。

▲项目周边

比如 深圳科学技术馆，已经投入使用了，还有项目对面在建的 深圳国际美术馆、 科学城体育中心等等。

周边城市面貌崭新、市政配套非常多。

▲科学技术馆实拍

而且项目到6号线光明站的步行时间大约8-9分钟，是周边的项目里，离地铁最近的了。

同时，周边规划的学校也比较多：

项目配建幼儿园；

周边有深圳小学光明学校狮山校区（在建中）；

深圳小学光明学校（集团）曙光校区；

深外光明学校（集团）旗下学校（在建）；

以及南科大附属光明荔园学校等等。

最大缺点是目前周边商业少，毕竟周围都是新楼盘，很多都还没入住，商业也只能等人气起来之后才能发展。

项目自带约3万㎡商业，星河COCO CITY预计今年开业，成熟商业需要到蓝鲸世界、万达广场等。

▲COCO CITY效果图

兰玉庭也同样是周围学校多、商业缺。

项目自带幼儿园，旁边就是玉律学校，在建玉城小学，隔着光侨路，对面是深圳技术大学附属学校(光明)，还规划一所九年一贯制学校。

▲玉律学校实拍

但周边商业只有南海百货，更大型的、品牌商业，需要到约2公里处的勤诚达K+广场，或者是到凤凰城的蓝鲸世界、万达广场等。

而且周边多是农民房，居住面貌一般，好处是高层视野不受遮挡。

要说最大缺点，兰玉庭到地铁的距离实在太远了！

距离最近的6号线长圳站，都在直线3.5公里外（百度地图测距），外出只能依靠自驾、公交或小电驴。

最后，说一下两者的优劣势和适配人群。

金硕悦府：

1、优势是科学公园周边、城市面貌崭新、配套相对健全、未来规划好、户型好；缺点是交付时间稍远，需要更多等待成本。

2、适合在光明/松岗/南山等区域上班，有一定存款、自住或博升值的刚需/改善家庭。

兰玉庭：

1、优势是价格足够低、准现房、周边学校多，缺点是交通/商业配套稍微欠缺，户型使用率也不如新规户型。

2、适合在 光明/松岗/南山等区域上班、自驾出行，并且想尽快上车的刚需家庭。

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