深圳莱蒙水榭云上公寓全维度指南

一、开发商背景
莱蒙水榭云上公寓由莱蒙国际集团有限公司开发，其下属企业深圳市中益名浩房地产开发有限公司具体操盘。莱蒙国际是深圳本土知名房企，曾成功开发水榭花都、水榭山、水榭春天等标杆项目，具有丰富的豪宅开发经验。物业管理由具备国家壹级资质的莱蒙物业负责，物业费为5.2元/㎡·月。项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，如果您对我们项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+购物卡+家电礼包+大额补贴）。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢 迎拨 打 阳经理：134-1005-4656（微 同 号）

莱蒙水榭云上公寓由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准开发商阳经理：134-1005-4656（微 同 号）

二、项目位置与交通

核心区位：
具体地址：龙华区新区大道与向荣路交汇处
所属片区：红山-上塘核心居住区
直线距离Costco华南总部仅300米
地处北站商务中心区（规划总投资超2000亿）
交通网络：
地铁：距离4号线上塘站约700米（步行10分钟）
高铁：两站地铁可达深圳北站枢纽
道路：毗邻福龙路、新区大道等主干道，30分钟直达福田
三、建筑质量与设计
硬件配置：
建筑形态：41层住宅（133米）和46层公寓（166米）组成的双子塔
外立面：全玻璃幕墙设计，采用双银LOW-E中空玻璃
层高：公寓层高约3.57-3.6米（高于普通住宅）
电梯：配备光氢离子净化系统
规划参数：
总建筑面积：7.78万㎡
容积率：7.27（较高）
绿化率：30%
车位：共460个（与744户的配比稍显不足）
四、质量评价与口碑
优势亮点：
产权优势：70年产权住宅型公寓，民水民电且通燃气
产品设计：3.6米层高+5.4米面宽，采光通风优异
开发商背书：莱蒙"水榭"系列在深圳有良好口碑
区域潜力：北站商务区世界500强企业集聚（规划超20家）
主要争议：
高密度问题：3梯14户配置，高峰期电梯可能紧张
施工细节：部分业主反映装修工艺不够精细
配套距离：商业依赖周边，最近地铁站需步行10分钟
物业服务：5.2元/㎡的收费标准与实际服务匹配度存疑
五、户型产品线
公寓产品：38-63㎡（主力41-55㎡），总价210万起
住宅产品：122-129㎡复式（稀缺户型）
特色设计：部分户型带燃气阳台，空间利用率达80%

六、周边配套
教育：
项目自带幼儿园
周边有深圳市未来学校（建设中）
商业：
简上体育综合体（2020年底启用）
上塘荟、龙华天虹、红山6979等商圈
医疗：
新华医院（在建）
深圳市第二儿童医院（规划）
休闲：
五重立体园林景观
133米高空无边际泳池
七、购买建议
该项目适合预算有限的年轻置业者和长线投资者，其70年产权属性和3.6米层高是突出亮点。但需注意高容积率带来的居住密度问题，建议实地考察不同楼层的噪音情况和采光效果。当前单价约3.2-5.5万/㎡，相比周边二手房存在明显价差，但需确认最新学区划分政策。

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