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江核新盘茫茫多，这波到底谁先跑？
答案是容积率1.01的超低密项目，江韵瑧悦·璞园。
6米多挑空客厅四代宅，实地看什么样？
首开已经售罄，都是什么人在买？
江北总价上到600万，反而有动力过江了？
好房小组人肉踩盘，今天带大家看现场。
01
南京纯新盘储备最多的板块，没有之一，必是江北核心区！
据真有好房的不完全统计，目前江核板块内，已经出规划的，正在施工状态中的纯新盘（包含刚完成首开的），就有12个！
这还不包括已经出让的，但还没动工的地块。
一个板块10多个新盘排队，这是要拿命卷的节奏吗？
还好，这些纯新盘很多是开发商代建项目，背后有国资大佬坐镇。
所以上市的节奏大家可以有商量，不至于一拥而上自乱阵脚。
这一批新盘，目前规划已经出来了，产品形态一目了然：
可以看到，整体以小高层为主，部分是洋房+高层/小高层的高低配。
一轮盘点后我们发现，核心区这波新盘，在产品上差异化最大的，
是江韵瑧悦·璞园
璞园是江北甚至全南京第一个纯墅厅改善项目，局部挑空，整盘全洋房。
没有高低配（容积率1.01，低密）
没有大平层（全部做了墅厅，局部6.4米挑空）
也没有小户型（148㎡起步，顶跃275㎡）
放弃刚需，江北一个纯改善的低密盘什么样？
人肉踩盘，我们去看了现场。
02
185㎡挑空墅厅，踩盘实拍
墅厅+洋房，实际做出来是什么样？
185㎡户型的挑空墅厅，亲眼看是这样的：
这是我手机的实拍。
所谓墅厅，感觉也不完全是个营销概念，
因为确实做出了类似别墅的效果。
毕竟，普通大平层200㎡以内，谁家能摆两对长沙发？
普通大平层200㎡以内，谁家能在客厅搞个雪茄区或者大提琴区？
普通大平层200㎡以内，谁家能做个独立的餐厅区？确实有点豪宅宴会厅的感觉。
普通大平层200㎡以内，谁家有空间做转角岛台？
普通大平层200㎡以内，谁家有20多平的露台？
因为是挑空的客厅，层高足够，所以楼上凸出来的屋檐对套内采光也不存在影响。
这个挑空客厅产品的空间结构和软装布置，相较于大平层，确实更接近于别墅的设计。
这不是南京第一次有墅厅产品，一年多前，河西豪宅江南玖序样板间也惊艳了很多人。只是玖序太贵，动辄300㎡的面积跟普通人没关系。
璞园的墅厅，距离感会少很多。
148㎡户型也做了墅厅，挑空区域面积和185㎡户型相差不大（大约是面宽少1米，进深少0.5米左右），暂时没做样板间。
放下185㎡的奇数层平面图，也就是样板间的户型：
02
600万+的江北，都是谁在买？
300万的江北新盘并不抢手，万万没想到，600万+的璞园，卖的相当不错。
网签数据不骗人，首批房源销售情况（截图来源：南京网上房地产）
各位可能没想到，这个盘，江北本地的人买的很少，
都是什么人在买？
答案竟然是鼓楼业主。
项目前期首开，据说7成以上买单的都是鼓楼龙江一带过去的。
这点大家会比较意外，因为鼓楼很多老南京，为什么会对过江买房感兴趣？还是总价600万起的改善房。
老南京对江核的记忆，最开始应该是隧道口那一带。
雅居乐滨江国际和正荣润江、润锦那几个盘，从河西过个隧道就到。
相较于河西，璞园的位置更靠近鼓楼，定淮门隧道过江就是龙江。
项目位置靠近扬子江会议中心，属于江核的中央商务区，东侧是滨江风光带。
未来4号线二期通车后，可以1站地铁到鼓楼龙江。
龙江有大量房龄接近20年的小区，虽然说都是商品房，但是产品落后了，区域需要改善的买房人也多。
但住龙江想换房真的很难，因为代价太大。
龙江人想换舒服点的新房要多少钱？
原地置换要1000万+（金基珑樾府，不是普通人能买到的），
往河西中改善要800万+（丹荔云府和金陵序），
往鼓楼滨江换600万只能买120㎡左右（沁百合），
再往外走，像河西南、大校场、燕子矶，龙江的人也不太感兴趣。
所以一站地铁就能到江韵瑧悦璞园，神奇的成了他们的新选择。
当然，老南京众多的龙江人，过江改善这件事，开始肯定没什么想法。
但不少人看到上面的墅厅之后，确实心动了。
鼓楼人买璞园，无外乎这几个原因。
一是产品确实够改善，向上要空间，148和185㎡都是墅厅，南京目前200㎡以内在售的墅厅只有璞园；
二是位置上确实有优势，4号线二期在建，后期龙江到璞园附近的江北市民中心站只有地铁1站路。开车走定淮门过江也很快，前提是不需要通勤早晚高峰。
三是价格没太大压力，比起动辄1000万的河西中，璞园600万左右的起步总价相对友好；
四是这个盘可以定制，户型和装标都有自己改的空间，省掉些麻烦事。
一通操作下来，璞园首开能吸引很多龙江业主买，也是情理之中。
对龙江人来说，江能不过最好，但是如果过个江改善能省好几百万，
而且空间更大，密度更低，还有这么明亮美好的梳妆台和衣帽间，也不是不能考虑。
从某种角度来说，龙江业主确实有实力，但眼光也很挑剔。
周围置换，二手房看不上，看上的新房又太贵。
如果原先住的是100㎡左右的三房，第一次看到璞园的墅厅产品，确实会有种被大house震慑住的感觉。
03
112套洋房，江核低密的一次尝试
江韵瑧悦璞园是扬子国投和保利合作开发的，国资在宣传方面确实比较低调。
所以很多人都还不知道璞园，也没关注到产品，但人家确实首批售罄了，而且热度一直在持续。
这种148㎡起纯墅厅洋房的产品，除了璞园，南京还没有其它项目在做。
毕竟，全南京1.01容积率的地块又有多少呢？
目前除了璞园只有河西南的奥体建设G11吧，那据说也是个总价要1500往上走的豪宅盘。
600万+，墅厅，靠鼓楼，户型给力，璞园找到了自己的生态位。
在江北这一批新盘中，大概率卖的最贵，也卖的较好。
基本信息方面，项目总共8栋楼112套房子。
约148㎡户型，40套；
约185㎡户型，48套；
跃层，16套。
立面是铝板干挂和大面积玻璃窗组合，江南古建筑特色风格。
每户都有露台，185㎡样板间的露台是奇数层东/西边户朝向的，偶数层的露台朝南。
宅间的景观做的不规则的设计，有点漫游的感觉。
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