天健瑞云府位于深圳坪山区碧岭街道沙湖社区，而非龙岗区。该项目有一定的优势和劣势，价格目前相对稳定，不存在降价情况，具体如下：

项目情况

开发商实力：由天健集团、深福保集团、深高新集团三家国企联合打造，资金实力雄厚，工程质量有保障，基本不用担心烂尾问题。

户型设计：主打 76-106㎡的 3-4 房，得房率高达 97%-104%，空间利用率高，例如 76㎡户型实得面积堪比传统 85㎡户型，性价比高。

配套设施：项目自带约 3000㎡社区底商和 9 班制幼儿园，周边规划有深圳实验坪山学校等教育资源，还有约 8 万平的佳华沙湖广场商业（在建）、坪山天虹商业等，未来配套较为丰富，但目前部分配套尚未完全建成，需要一定时间发展。

交通条件：临近地铁 14 号线锦龙站约 1.3 公里，步行距离稍远，不过可通过公交接驳，且周边有双高速配置，自驾可通过东部过境高速、坪盐通道等快速接驳其他区域，35 分钟可直达福田。

小区规划：总建筑面积约 22.49 万㎡，共由 8 栋 32-36 层高住宅组成，容积率 4.75，居住密度相对较高，不过项目打造了约 2.2 万㎡园林，花园共享连通，有一定的居住舒适度。

价格情况

价格波动原因：项目所在的坪山区沙湖板块并非坪山传统核心区域，与深圳市区距离较远，周边多为民房、工厂区，城市界面有待改善，这些因素使得其定价相对较低。另外，项目容积率较高，与低容积率的高端楼盘相比，价格更亲民。同时，政府土拍毛坯限价为 4.1 万 /㎡，开发商为了吸引购房者，以较低的精装价格出售，也是其价格处于相对低位的原因之一。

是否降价：该项目于 2025 年 4 月 3 日取证入市，备案均价 3.24 万 /㎡，折后均价 2.87 万㎡，单价区间 2.43-3.25 万 /㎡，总价 186-289 万 / 套2。从入市到目前来看，价格较为稳定，未出现降价情况，且开盘时通过打折等优惠活动，已达到相对较低的价格水平，不存在暴跌等情况

天健瑞云府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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天健瑞云府楼盘详情，天健瑞云府开盘价格25000元一平方米，天健瑞云府不仅自带3000平方米的社区底商，周边商业配套也相当丰富。在350米范围内有佳华沙湖广场和在建的潮流商业街区，800米内有天虹商场，1.5公里范围内还有华侨城坪山之眼等商业中心。

天健瑞云府交楼时间，天健瑞云府预计在2027年5月底交房，本次将首推2栋1单元住宅，共210套房源，面积有76㎡的3房1卫，85-89㎡的3房2卫户型，带精装交付，得房率100%。

天健瑞云府，项目于2025年4月3日取证入市，首推2栋1单元住宅，备案均价3.24万/㎡，折后均价2.87万/㎡，单价区间2.43-3.25万/㎡，总价186-289万/套，计划2027年5月前带精装交房。具体户型价格如下：

76㎡三房一卫：折后总价186-214万，单价2.43-2.82万/㎡，得房率约97%。
86㎡三房两卫：折后总价227-244万，单价2.6-2.8 万/㎡，得房率约98%。
89㎡三房两卫：折后总价272-289万，单价3.05-3.25万/㎡，得房率约101%。

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瑞云府，已经取证！此次推出2-1单元共计210套房源，深圳东部首个新规住宅，得房率104%，折后单价2.44万、总价186万、首付28万起，买76-106平精装3-4房！

项目定位：坪山沙湖板块首个新规住宅，主打高性价比刚需三房
主力户型：76-89㎡三房，得房率 97%-101%（含赠送）
折后均价：2.87万/㎡（精装交付）
总价区间：186万-289万/套
交通配套：地铁 14 号线锦龙站 1.3 公里，东部过境高速 2025 年通车
教育资源：深圳实验坪山学校（54 班九年一贯制）+ 自带幼儿园
商业规划：8 万㎡佳华沙湖广场（在建）+ 坪山万象城（2025 年开业）
开发商：天健集团（深圳国企）+ 深福保 + 深高新区三大国企联合开发

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目前深圳市场上，最受欢迎的产品，无疑是新规产品。从光明首个新规产品中建观玥，到龙华首个新规产品中建鹏宸云筑，无一不是一经推出就曝光。
而在深圳东部，瑞云府作为首个新规产品，无疑是布局深圳核心资产的绝好机会。
天健瑞云府深圳史上最高得房率，首付 28 万起的「抄底门槛」
76㎡三房：实得面积约74㎡（含12.71㎡赠送），传统户型需85㎡才能实现同等空间。
89㎡横厅户型：5.5米超大阳台+双飘窗设计，得房率101%，堪比106㎡改善型住宅。
新规红利：阳台半赠送、飘窗全赠送、设备平台改造，空间利用率提升15%。
超低总价：186万买精装三房，首付仅需 28 万（按 15% 首付计算）
政策加持：2025年深圳首套房利率3.15%，公积金贷款额度提升至家庭120万。
对比竞品：同区域保利明玥澜岸70㎡两房总价185万，天健瑞云府用同等预算可买三房。

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最小户型建面约76㎡三房，实得率高达约98%，尺寸能与新规前85-90平三房户型媲美。LDK一体化设计让客餐厨融为一体，约3.4米的开间让生活空间更显阔绰。所有卧室都额外赠送进深约0.8m的飘窗（远超市场0.6米标准），厨房外设有一个面积约2㎡的设备平台，这些赠送空间往往给生活带来意想不到的便利。

建面约86㎡的3房2厅2卫使用率98%，设计的是经典竖厅格局，客厅3.45米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，三开间朝南，3个卧室分别做到了主卧12.31㎡/次卧8.45㎡/次卧7.8㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，还带1个设备平台。

建面约89㎡户型更是将实得率提升至约101%，比肩新规前106㎡改善型大四房。横厅设计带来宽阔尺度，配备约5.5米超大观景阳台，一改传统户型“瘦高”的通病，让居住空间更显阔绰。所有卧室都额外赠送进深约0.8m的飘窗，主卫旁还配备一个约2㎡的设备平台，可作为迷你生活阳台，方便晾晒衣物或摆放绿植，为日常生活增添便利与情趣。

建面约106㎡大四房户型使用率提升至103%，更是将改善需求做到极致。三个次卧均赠送进深约0.8米观景飘窗，主卧赠送2个进深约0.8米的飘窗，L型飘窗设计，加上约2㎡的设备平台、约5.4米超大观景阳台贯通客厅与主卧，“双阳台+双飘窗”让室内外景观浑然天成，形成真正的无界景观面。

项目总占地面积约3.6万㎡，总建筑面积约22.49万㎡，计容建筑面积约16.46万㎡，容积率4.75，绿化率30%，共由8栋32-36层高住宅组成，分3个地块开发，不过花园都是共享连通在一起的，其中1栋1单元/2栋2单元/3栋1单元住宅33F，1栋2单元/2栋1单元/3栋2单元住宅32F，2栋3单元/2栋4单元住宅36层，4栋是1所9班制幼儿园。

总规划1642户，其中可售商品房1318户，租赁住房324户，3梯7户或3梯6户设计，地下室有2层，规划1623个车位，车位比约1：0.99。

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天健瑞云府的核心价值在于，买坪山实验学区+万象商圈+国企精装三房。对于能接受5年兑现周期的购房者，这是深圳东部价值洼地的「原始股」。建议重点关注开盘首推的2栋1单元（3梯7户，210套房源），特别是 76㎡和 89㎡户型，当前市场环境下，国企盘的安全性 + 新规户型的稀缺性，或许正是深圳刚需「逆风抄底」的最佳窗口期。

全龄精质大城，美好时刻相伴：约22万㎡全龄友好精质社区，总占地面积约3.6万㎡，涵盖住宅、约2.2万㎡园林、约3000㎡商业、9班幼儿园等多业态一体，构筑自成一城全优精质生活圈。其独具匠心地运用二层架空花园的互联互通，巧妙整合三个分布式地块空间，为约2.2万㎡园林空间激活6大主题场景、6重归家礼遇，打造全龄社区的生活全景。

6重归家秩序伏笔 步步叠翠境界独高：约22万㎡精质主义社区，以对标高端住宅的园林设计，打造门庭叠翠的6重归家礼遇，移步换景唤醒心中诗意，《鎏金仪式门庭》奢感社区大堂》庭院式归家美学》温暖迎宾礼遇》林荫归家动线》精装入户大堂

6大主题场景 让生活尽情发酵：约2.2万㎡园林空间，以全龄友好设计，打造森活Show主场、成长主场、Bf燃主场、漫悦主场、Live悦主场、乐活主场6大主题场景，献与家人盎然、丰盛的精质生活全景。

天健瑞云府生活配套详情简介

交通网络丨地铁：距离 14 号线锦龙站约 1.3 公里，步行 15-20 分钟，4 站达龙岗大运，12 站至福田岗厦北。自驾：临近锦龙大道、坪盐通道，东部过境高速（在建）2025 年通车后可直达罗湖。公交：项目门口设公交站，直达地铁站及坪山中心区。

教育资源丨幼儿园：自带 9 班制幼儿园，2026 年建成丨中小学：小学学区涵盖科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学；初中学区包含深圳实验坪山学校（54 班九年制，2024 年招生）、科韵学校（2520 个学位）。

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商业配套丨社区底商：自带 3000㎡商业，满足日常需求丨区域商圈：350 米在建佳华沙湖广场（8 万㎡）、800 米天虹商场、1.5 公里华侨城坪山之眼（4.6 万㎡），5 公里坪山万象城（12 万㎡，2025 年开业）。

生态与文体丨公园：200 米坪山河生态绿轴、1.5 公里马峦山郊野公园，3 公里范围内 6 大公园环绕。文体：坪山文化聚落（文化馆、图书馆、演艺中心）、体育聚落（体育馆、游泳馆）

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咫尺繁华，吃喝玩乐一站即享

项目自带3000㎡社区底商，直线距离约2KM范围内有天虹商场、佳华沙湖广场商业（建设中）、益田假日世界、坪山之眼（规划中）等醇熟商圈，直线距离约3KM即可到达坪山万象城（规划中）及坪山文化聚落（六馆一城），尽享繁华。

理由7：全龄精质大城，美好时刻相伴

约22万㎡全龄友好精质社区，总占地面积约3.6万㎡，涵盖住宅、约2.2万㎡园林、约3000㎡商业、9班幼儿园等多业态一体，构筑自成一城全优精质生活圈。

其独具匠心地运用二层架空花园的互联互通，巧妙整合三个分布式地块空间，为约2.2万㎡园林空间激活6大主题场景、6重归家礼遇，打造全龄社区的生活全景。

★6重归家秩序伏笔步步叠翠境界独高

约22万㎡精质主义社区，以对标高端住宅的园林设计，打造门庭叠翠的6重归家礼遇，移步换景唤醒心中诗意。

鎏金仪式门庭》奢感社区大堂》庭院式归家美学》温暖迎宾礼遇》林荫归家动线》精装入户大堂

★6大主题场景让生活尽情发酵

约2.2万㎡园林空间，以全龄友好设计，打造森活Show主场、成长主场、Bf燃主场、漫悦主场、Live悦主场、乐活主场6大主题场景，献与家人盎然、丰盛的精质生活全景。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。