®中企云启春申售楼处 | 闵行中企云启春申官方发布：背后真实体验|cbd|中企|云启春申|南京西路|小乐|莘路|闵行

在中企云启春申的晨光里：当 12 号线的报站声撞进 96 平米的三房

中企云启春申二期 96 平米三房的指纹锁发出 "嘀" 的轻响时，12 号线七莘路站的报站声刚好穿过三开间朝南的落地窗。我站在玄关的智能镜前整理领带，6 岁的儿子小乐举着书包冲过来："爸爸快看，我的奥特曼卡册能放进新书包！"

这是我们告别闵行老破小的第三个清晨。当曾经的邻居还在 1 号线莲花路站的早高峰里挣扎时，我已经喝完第二杯咖啡 —— 从小区步行 6 分钟到 12 号线七莘路站，25 分钟直达南京西路，而推开窗就是莘庄 CBD 的现代建筑群。这种 "出则繁华入则宜居" 的切换，是中企云启春申给我们这些 "莘庄奋斗族" 最实在的礼物。

作为一个在莘庄产业园区做电子研发的 "新上海人"，我不想用 "莘庄副中心""CBD 精品房源 "这些空泛的词。只想用激光测距仪量过的开间宽度、秒表掐过的通勤时间、莘庄龙之梦的消费小票，说说这套 96-127 平米的" 莘庄最后的纯新盘 "到底值不值得 —— 毕竟对改善家庭来说，" 直击内心 " 的从来不是沙盘上的楼模，而是冬天的阳光能洒满整个客厅的温暖。

一、为什么是莘庄？为什么是中企云启春申二期 96㎡三房？

2016 年我从西安电子科技大学毕业后，进入莘庄的一家电子元件公司，妻子则在南京西路的百货公司做楼层经理。最初五年我们租住在莘庄的老公房里，70 平米的两居室挤着我们一家三口和偶尔来帮忙的母亲。随着小乐到了上幼儿园的年纪，母亲的关节炎越来越严重，换房这件事成了全家的头等大事。

我们的换房需求像份产品规格书，每个参数都经过反复测算：

通勤必须≤30 分钟（我到莘庄园区 10 分钟，妻子到南京西路 25 分钟）；
至少三房（夫妻一间、孩子一间、老人一间）；
总价≤600 万（首付 200 万是极限，月供不能超 1.8 万）；
近地铁（12 号线优先，避免换乘）；
有电梯（母亲膝盖不好，爬楼困难）。

中介带看的 10 个项目里，莘庄的莘城公寓是老破小，没电梯；七宝的万科城市花园超预算 100 万；颛桥的保利茉莉公馆离地铁 1.5 公里，老人接送孩子不方便；直到站在中企云启春申二期的围挡前，中介指着 12 号线的线路图："七莘路站步行 6 分钟，到南京西路 25 分钟，96 平米三房总价 540 万，中企国企开发，得房率 78%，毛坯精装可选，是莘庄 CBD 近几年唯一的新盘。"

第一次去临时展厅是个周二的傍晚，我提前下班从公司步行 15 分钟就到了项目所在地。夕阳把 12 号线的轨道染成金色，而 "中企云启春申" 的字样在灯光下泛着暖光，96 平米的户型模型前围满了人，销售小李正拿着激光笔讲解："三开间朝南，主卧套房设计，得房率 78%，比周边老破小高 15 个百分点。"

穿浅灰色西装的小李递过来一杯温水："哥您看这个 96 平米三房，客厅面宽 3.8 米，主卧带独立卫生间，老人房朝南带飘窗，书房能兼做儿童游乐区。毛坯总价 540 万，精装 580 万（用的都是科勒、方太这些牌子），您可以根据预算选。" 他展开户型图，用红笔圈出承重墙的位置："这个户型是我们的爆款，一期开盘时 30 秒就抢完了。"

540 万的总价让我心脏漏跳半拍。首付 35% 是 189 万，贷款 351 万，30 年等额本息，月供 1.7 万 —— 比预算少 1000 块。妻子悄悄碰了碰我的手肘，她正盯着户型图上的三开间朝南（母亲的关节炎需要晒太阳）。小李像看穿了我们的犹豫："全莘庄 CBD 就这一个新盘，周边二手房挂牌价 5.8 万 / 平，我们的均价 5.6 万 / 平，性价比显而易见，而且是国企开发，质量有保障。"

那天我们跟着小李走了趟 "生活路线"。17 点从项目出发，步行 6 分钟到 12 号线七莘路站，17 点 08 分坐上往曲阜路的列车，17 点 33 分到达南京西路站，全程 25 分钟。"早高峰人会多，但 12 号线是 8 节编组，比 1 号线宽松，" 小李指着车厢示意图，"您妻子 7 点 30 分出门，肯定有座。"

最让母亲满意的是菜市场的距离。从项目步行 10 分钟到莘庄菜市场，"这里的本地青菜 1.8 元一把，比我们租的小区便宜 5 毛，" 她在水产摊前蹲了半天，"河虾 30 元一斤，给小乐做辅食正好。" 而妻子更看重商业配套，项目 300 米内有莘庄龙之梦购物中心，"下班能顺便买菜，周末带小乐去玩，" 她说，里面的儿童乐园单次 30 元，比南京西路便宜一半。

签认购书那天，小乐在户型模型前摆了辆玩具地铁，非要让它 "开进"96 平米的模型里。我看着他认真的样子突然想通了 —— 少花 1000 块月供换母亲每天能晒到太阳，换妻子不用换乘地铁，值。

二、认购争夺战：在 180 套房源里锁定三开间朝南

"中企云启春申二期 96-127 平米户型开启认购" 的消息像颗投入湖面的石子，在我们的业主群里激起千层浪时，我正在调试新研发的电子元件。手机震个不停，点开一看，母亲转发的户型图上，96 平米的三开间被红笔圈出，妻子则在研究毛坯和精装的差价："精装 580 万比毛坯贵 40 万，但自己装也得花这么多，还省心，" 她发了个计算器的表情。

认购当天我们全家六点就起床。前一晚小乐把他的 "全勤宝宝" 奖状塞进书包："要告诉小李叔叔，我能自己上幼儿园了。" 我和妻子对着电脑检查认购资料，母亲则在厨房煮着鸡蛋："吃了鸡蛋，稳稳当当。"

中企云启春申的认购系统早上 9 点开放，我提前半小时就守在电脑前。8 点 59 分，页面突然卡顿，"别刷新！" 妻子紧张地按住我的手。9 点整，预约按钮亮起，我迅速填入信息，选择 96 平米毛坯三房，提交成功的那一刻，屏幕上跳出 "您是第 58 位认购者" 的字样，全家都松了口气。

三天后收到选房通知，我们按约定时间来到展厅。小李笑着迎上来："哥您运气真好，96 平米三房就 100 套，现在认购已经排到 200 号了，能不能选到中间楼层还得看摇号。" 等待区的沙发上坐满了和我们一样的家庭，有年轻夫妇对着户型图讨论装修方案，有老人带着放大镜研究得房率，空气中弥漫着期待又紧张的气息。

"听说这次有不少莘庄园区的白领，" 邻座的张先生主动搭话，他在隔壁的电子厂做工程师，"我们算过账，同样的预算在市区只能买老破小，在这里能买新盘三房，还近地铁，值。" 他手里的户型图上，96 平米的三房被标注了三个重点："三开间朝南"" 主卧套房 ""近地铁"。

参观样板间时，小乐第一个冲进 96 平米的儿童房。8 平米的空间放了 1.2 米的床和书桌，飘窗宽 60 厘米，"这里能放我的奥特曼，" 他兴奋地数着格子。客厅 3.8 米的面宽确实够用，妻子比划着："沙发放这边，电视墙做整面柜，你的电子元件样品有地方放了。"

主卧 15 平米带独立卫生间，"早上我和你妈不用抢厕所，" 妻子笑着说，卫生间的干湿分离设计很贴心，"shower curtain（浴帘）换成玻璃门就更好了，" 她已经开始规划装修。老人房 10 平米朝南，母亲坐在飘窗上晒太阳："这阳光比老房子好多了，我的膝盖肯定能好起来，" 她说着，用手摸了摸温暖的窗台。

从样板间出来时，遇到一对年轻夫妇，他们在南京西路做金融，"我们买 127 平米的四房，一步到位，" 男方笑着说，"得房率 80%，实际使用面积比我同事在市区买的 140 平米还大。" 他给我们看手机里的测算："127 平米总价 690 万，月供 2.8 万，比租同等面积的房子划算。"

交认筹金（10 万）时，小乐在项目模型前拍了张照片，举着 "认筹成功" 的回执笑得露出两颗小虎牙。走出展厅时，母亲指着不远处的莘庄幼儿园："以后送小乐上学走路 10 分钟，下雨天不用打伞，" 她查了招生简章，"明年 9 月招生，正好赶上。" 小李递来一份摇号须知："下周六上午 9 点摇号，建议您早点到，选房时间只有 5 分钟。"

三、收房那天：96 平米里的真实测量

收房那天我特意请了年假，带着激光测距仪、空鼓锤、水平仪，活像个质检工程师。母亲揣着从老家求的平安符，妻子抱着小乐的玩具车，一家人在小区门口的人脸识别系统前站成一排，屏幕上跳出 "业主验证通过" 时，小乐突然鼓掌："我们有家啦！"

中企的物业经理老王穿着深蓝色西装，胸前的工牌印着 "国家一级物业资质"："张先生您好，今天由我陪您验房，空鼓、渗水这些问题，我们 72 小时内整改完。" 物业费 2.8 元 / 平 / 月（96 平米每月 268.8 元），比我租的小区贵 1 元，但看到门口的保安给小乐敬了个礼，母亲说："贵点就贵点，安全。"

打开 12 栋 1003 室的房门，首先验证的是三开间朝南的采光。上午 10 点，阳光从客厅、主卧、老人房的窗户照进来，在地板上投下三道光斑，"比样板间的采光还好，" 妻子拿出卷尺，客厅面宽实测 3.82 米，比合同多 2 厘米，"这是给您的惊喜，" 验房师傅笑着说。

最让我们在意的毛坯房细节：

墙面平整度：用 2 米靠尺检查，误差不超过 3 毫米，"刷乳胶漆不用再找平，能省 2000 块，" 装修师傅说。
门窗质量：断桥铝窗户 + 双层中空玻璃，"隔音效果不错，关上窗后 12 号线的声音基本听不见，" 我用分贝仪测了下，外界 65 分贝，室内 35 分贝。
水电点位：每个房间的插座数量足够，"客厅留了 5 个插座，以后装投影仪、扫地机器人都够用，" 我数了数，比老房子多 8 个。

但也有需要整改的地方。客厅的墙面有两处空鼓（每处约 10×15 厘米），"三天内修补好，用的材料和原来的一样，" 老王在验收单上画了个三角。阳台的地漏有点歪斜，"我们会重新安装，保证排水通畅，" 他指着预留的洗衣机龙头，"位置也合适，不用额外接管。"

收完房在小区转了转，7 栋 10-18 层的高楼错落有致，楼间距 40 米，"冬天的阳光能照进客厅 3 小时，" 小李解释。中央景观带种着香樟、紫薇、樱花，"春天开花的时候特别好看，" 他说。碰到隔壁 1002 的业主，他在莘庄的腾讯众创空间工作："我测过这里的网络速度，千兆光纤，比我以前住的小区快 2 倍，买 96 平米就是看中近地铁和国企品质。"

回家的路上，小乐在七莘路站的广场上奔跑，母亲指着远处的莘庄龙之梦："以后逛街不用去市区了，这里的永辉超市比大润发便宜，" 她查了营业时间，"早上 8 点开门，买完菜还能去楼上的儿童乐园玩。"

四、12 号线的通勤实验：25 分钟的时空折叠

入住三个月，我们的生活被 12 号线重新定义 —— 它像条精准的传送带，把妻子准时送到南京西路，把我送到莘庄园区，把母亲和小乐送到菜市场和幼儿园。这种 "一站直达" 的生活，比宣传册上的 "交通便利" 更具体。

早高峰的 12 号线像个移动的办公室。妻子 7 点 30 分出门，步行 6 分钟到七莘路站，7 点 36 分坐上往曲阜路的列车，8 点 01 分准时出现在南京西路的公司楼下。"比以前住老破小早到 20 分钟，能在楼下的星巴克喝杯拿铁，" 她说。车厢里有很多和她一样的白领，"大家都很安静，有的看书，有的看手机，不像 1 号线那么吵，" 她喜欢这种有序的氛围。

我的通勤更轻松。8 点 30 分从家出发，步行 15 分钟到莘庄园区，"比开车还快，不用找车位，" 我说。下雨天偶尔开车，从小区到公司 10 分钟，停车费 5 元 / 小时，"比地铁贵但舒服，" 我算过账，每月开车不超过 5 次。

周末的 12 号线成了家庭列车。带小乐去南京西路的乐高旗舰店，25 分钟直达，"比开车快 15 分钟，还不用交停车费，" 妻子说。去龙华寺祈福，12 号线转 11 号线，全程 40 分钟，"比打车省 50 元，" 母亲算得很清楚。

晚高峰的 12 号线是放松的开始。妻子 18 点 30 分下班，18 点 55 分就能到家，"比以前早 30 分钟，能赶上给小乐讲故事，" 她说。我 18 点下班，步行回家的路上会路过菜市场，"买把青菜、一块肉，回家就能做饭，" 母亲不用再等我们带菜回去。

有次加班到 22 点，末班车是 22 点 35 分，站台上只有我和一个在莘庄龙之梦做餐饮的老板。"中企的业主吧？" 他递过来根烟，"我在四楼开了家面馆，你们小区好多人来吃，说从地铁口走过来方便。" 那天我们聊了一路，他说 12 号线带火了莘庄的商业，"你们买这里，眼光准。"

现在每天听到 12 号线的报站声，我们不再觉得是噪音，反而像生活的闹钟 —— 它提醒我们准时起床、准时上班、准时回家，这种规律里藏着的安稳，是过去五年租住在老破小里不敢想的。

五、96 平米的空间魔法：三开间朝南里的生活褶皱

住了半年，我们把 96 平米的三房改造成了 "空间实验室"—— 每个角落都经过精打细算，哪里能多塞个柜子，哪里能偷点面积，比户型图上的红线标注更真实。这种 "小而美" 的智慧，是刚需家庭的生存本能。

入户玄关是第一战场。定制的鞋柜高 2.4 米，底部留 15 厘米放常穿鞋（我的工装鞋、妻子的高跟鞋、小乐的运动鞋各占一格），中间留 30 厘米放钥匙、口罩，"比在老破小找钥匙节省 10 分钟，" 妻子说。鞋柜侧面钉了块洞洞板，挂母亲的买菜包和小乐的书包，"进门就能挂上，不用堆在沙发上，" 她说。

客厅 3.8 米 ×4.2 米，是家庭生活的 "中心枢纽"：

休闲区：L 型布艺沙发配 80 寸电视，周末晚上全家看《小猪佩奇》，母亲的老花镜终于能看清字幕了。
用餐区：折叠餐桌平时靠墙放，展开后能坐 6 个人，"亲戚来做客不用挤，" 母亲满意地说。
储物区：电视墙做了整面柜，左边放我的电子元件样品，中间摆家庭相册，右边是小乐的绘本，"比开放式书架少落灰，" 母亲每天擦一遍。

主卧 15 平米是 "夫妻堡垒"。1.8 米的床靠墙放，床尾到衣柜的距离刚好 60 厘米，"够两个人并排走，" 妻子量过。独立卫生间干湿分离，"早上不用和老人抢厕所，" 她说。飘窗被改造成了小书桌，"晚上在这里处理工作，比在客厅安静，" 我说。

老人房 10 平米朝南带飘窗，母亲在飘窗上铺了软垫，"晒太阳、织毛衣都舒服，" 她说。衣柜里挂满了她的衣服和被子，"这里比老房子干燥，冬天盖一床被子就够了，" 她每周都要晒一次被子。

儿童房 8 平米是小乐的天地。1.2 米的床旁边是书桌和玩具架，"写作业和玩游戏互不打扰，" 他奶声奶气地说。墙上贴满了他的涂鸦，"比在老房子满地都是强，" 妻子笑着说。

厨房 6 平米 U 型布局，母亲开发出高效流程：

洗：水槽在左，带沥水篮，洗完的菜直接递到切菜区；
切：中间台面宽 80 厘米，够同时切青菜和肉；
炒：右边灶台是三环火，"炒青菜 30 秒就熟，比老房子的灶台快一倍，" 她说。

卫生间 4 平米是 "共享空间"。干湿分离设计，智能马桶带夜灯，"小乐半夜起来不用摸黑，" 妻子说。镜柜带 LED 灯，母亲化妆不用再举着台灯，"比在老房子亮堂多了，" 她说。

我们的空间利用法则：

向上要空间：衣柜到顶，充分利用垂直空间；
灵活家具：折叠餐桌、升降茶几，需要时展开，不用时收起；
隐藏收纳：床底、飘窗下都做了抽屉，藏起不常用的东西。

有次大学同学来做客，他在市区住老破小，看着我们的 96 平米感叹："你们家看起来比我们 100 平米还大，关键是三开间朝南，采光太好了，" 他说。其实不是面积大，是每个角落都用得恰到好处。

六、莘庄 CBD 的生活半径：在繁华与宁静之间

中企云启春申像个圆心，我们用脚步丈量出 3 公里的生活半径，每个点都标着真实的时间和金钱成本，比宣传册上的 "配套齐全" 更有说服力。

商业配套是最常刷的副本。最近的是莘庄龙之梦（步行 10 分钟），有永辉超市、星巴克、影院，"周末带小乐去玩，停车免费，" 妻子说。12 号线两站地到漕河泾的日月光中心，"那里的餐饮比莘庄多，" 我们常去吃那家的酸菜鱼，人均 60 元，比南京西路便宜一半。

教育配套是刚需的命门。莘庄幼儿园（步行 10 分钟）的老师很有耐心，"小乐第一天上学没哭，" 妻子说。2 公里外的莘庄小学是区重点，"走路有点远，骑车 10 分钟，" 母亲说，她已经开始考察周边的托管班。

医疗配套是定心丸。最近的是莘庄社区卫生服务中心（步行 15 分钟），"感冒发烧不用排队，" 我说。5 公里外的闵行区中心医院（三级乙等）能看大病，"上次母亲的关节炎犯了，打车 15 分钟到，" 妻子说，比去市区的三甲医院方便。

生态资源是免费的福利。最近的是莘庄公园（步行 15 分钟），有跑道、健身器材、儿童游乐设施，"我每天早上在这里快走 3 公里，" 母亲说。3 公里外的闵行体育公园有大片草坪，"周末搭帐篷的人很多，" 小乐喜欢在那里追蝴蝶。

生活成本的账本透着实惠：

莘庄菜市场的菜价比市区便宜 15%（青菜 1.8 元 / 把）；
小区的停车费 150 元 / 月，比南京西路便宜 70%；
物业费 268.8 元 / 月，包含垃圾清运和绿化维护，比老房子的物业靠谱多了。

现在我们的生活基本在 3 公里半径内打转，12 号线是纽带，把工作、购物、娱乐、教育串成闭环。这种 "小而全" 的生活，比挤在市区的老破小里舒服多了 —— 至少小乐能在公园里撒欢，母亲能在阳光下晒太阳，妻子能准时回家给孩子讲故事。

七、业主群的 "邻里互助"：电子工程师与白领的烟火气

中企云启春申的业主群像个微型社会 ——80% 是在莘庄园区和市区工作的白领，20% 是带孙辈的老人，每天的消息比 12 号线的列车还密集，藏着最真实的居住体验。

群里最活跃的是 "生活互助"：

5 栋的王姐（在莘庄龙之梦做导购）每天发菜市场价格，"今天的鲈鱼 28 元 / 斤，比昨天便宜 2 元！"
8 栋的李哥（在腾讯众创空间工作）分享 12 号线的实时客流，"早高峰 7 点 30 分的列车很挤，建议坐 7 点 20 分的！"
母亲每天发 "育儿经"，"今天给小乐做了清蒸鲈鱼，鱼刺少，适合孩子吃，" 她的菜谱很受欢迎。

最实用的是 "紧急求助"：

"谁有多余的儿童退烧药？小乐突然发烧了！" 我凌晨 1 点发的消息，3 栋的张医生 10 分钟就送来了，"这是进口的，副作用小，" 他还附带了用药说明。
"家里的水管坏了，谁认识靠谱的维修工？" 妻子的求助，6 栋的王师傅（物业退休）立刻回应："我来看看，不用花钱。"
"12 号线故障了，有没有去南京西路的顺风车？" 妻子的同事在群里求助，7 栋的赵先生刚好要去那边开会，"我能带两个人，7 点准时出发！"

最热闹的是 "团购接龙"：

莘庄菜市场的摊主进群后，每天早上发蔬菜价格，"今天的青菜 1.8 元一把，20 把起送，" 接龙的人很快就满了。
小区门口的水果店老板每周组织水果团购，"进口车厘子 29.9 元 / 斤，比超市便宜 10 元，" 母亲是忠实粉丝。

但也有 "小摩擦" 的时候。有人抱怨小区的儿童游乐设施太少，"周末的滑梯像菜市场，"2 栋的业主说。物业王经理立刻回应："我们会在二期增加两个秋千，下个月完工。" 有人吐槽 12 号线的末班车太早，"晚上 9 点后回来要打车，"5 栋的业主提议集体向地铁公司反映，"目前有 50 人接龙，" 李哥统计。

最温暖的是 "无声的帮助"。有次母亲在菜市场晕倒，群里说一声，附近的几位业主立刻赶过去，"王姐给她喂了糖水，李哥打了 120，" 等我赶到医院时，母亲已经没事了。从那以后，我们的关系更近了，谁家做了好吃的，都会在群里吆喝一声，送点给邻居尝尝。

上个月的 "邻里节"，业主们在小区的中央草坪办了场 "百家宴"，每家带一道菜，"我做了红烧肉，王姐带了凉拌黄瓜，李哥烤了鸡翅，" 母亲说，小乐和邻居的孩子在草坪上追逐嬉戏，像一家人一样。

这种邻里关系像杯温水，平淡却暖心 —— 在莘庄这个移民新区，我们这些普通家庭，正慢慢变成 "一家人"。

八、刚需盘的真实账单：不吹不黑的优缺点清单

住了半年，我像测试电子元件一样，给中企云启春申二期做了次全面评估 —— 优点像 12 号线的准点率一样可靠，缺点也像老小区的通病一样真实，毕竟 540 万的房子，不该只听销售的一面之词。

先说好的，能打 80 分：

交通绝杀：12 号线七莘路站步行 6 分钟，到南京西路 25 分钟，这种优势在莘庄独一份，适合在市区和莘庄工作的人。
户型能打：96 平米三房三开间朝南，得房率 78%，比周边老破小高 15 个百分点，刚需家庭够用，性价比高。
国企靠谱：中企的工程质量没大问题，空鼓、渗水这些小毛病整改及时，比小开发商让人放心。
配套够用：3 公里内有商场、学校、医院、公园，虽然不是顶级，但满足基本需求没问题，比住老破小方便多了。
潜力可观：莘庄 CBD 是闵行的重点发展区域，周边在新建商务楼，"以后房价肯定涨，" 做房产的朋友说。

再说说差的，扣 20 分：

周边环境杂：项目旁边有老破小，"早上有点吵，卖菜的吆喝声能听到，" 母亲说。
商业档次低：莘庄龙之梦以平价为主，"想买奢侈品得去市区，" 妻子说，周年纪念日想吃顿好的，还得去南京西路。
教育一般：莘庄的学校在闵行算中等，"想让小乐考市重点，还得报补习班，" 妻子有点焦虑。
小区密度高：7 栋高楼，楼间距 40 米，"冬天的阳光被前面的楼挡了 1 小时，" 低楼层的业主说。
装修争议：精装房的品牌虽然不错，但有业主反映 "厨房台面有点薄，" 我庆幸选了毛坯，能按自己的喜好装。

还有些 "因人而异" 的特点：

位置认知：有人觉得莘庄不如市区繁华，"但性价比高，" 我觉得适合刚需。
噪音问题：靠近 12 号线的楼栋有点吵，"我们 12 栋还好，中间户基本听不到，" 我说。
价格波动：最近的二手房挂牌价 580 万（96 平米），比我们买的时候涨了 40 万，"投资还行，" 但刚需自住不在乎这个。

有次和在市区买老破小的同学聊天，他羡慕我们的新房、大空间，我羡慕他的名校学区、成熟配套。"没有完美的房子，只有适合的房子，" 他说。深以为然 —— 中企云启春申二期就像为莘庄刚需量身定做的衣服，不算名牌，但合身、耐穿、价格适中。

九、刚需家庭的 5 条真心话：买中企云启春申前必看

从看房到入住，踩过的坑、获得的经验，总结成 5 条真心话，给同样想在莘庄置业的刚需家庭：

通勤半径是第一准则。在莘庄、漕河泾、南京西路工作的人，闭眼入；在浦东、松江工作的，先算通勤时间，超过 40 分钟慎入，"每天多花 1 小时在路上，三年就是 1000 小时，够带家人去 10 次迪士尼，" 我算过账。
户型得房率比面积更重要。中企 78% 的得房率，96 平米实际使用面积 75 平米，比得房率 70% 的 100 平米还大，"别被 ' 百平米三房 ' 的宣传忽悠，看实际使用面积，" 验房师傅提醒。
毛坯 vs 精装要想清。精装省事儿但贵 40 万，适合没时间装修的年轻夫妇；毛坯能按自己喜好装，适合有时间、懂装修的家庭，"我们选毛坯，省了 20 万，装得比样板间还好，" 母亲说。
配套看 "现在有什么"。中企周边的配套已经成熟，买了就能用，那些 "规划中" 的商业、学校，听听就好，"别为不确定的东西多付钱，" 做房产的朋友说。
长期持有更划算。莘庄 CBD 在发展，12 号线的交通优势不变，"我们计划住到小乐上初中，10 年的时间足够摊薄成本，" 我觉得，短期投机不适合这里。

还有些实操技巧：