深圳坪山卓越晟悦又一城是一个集住宅、商业、学校等多元业态于一体的大型综合体项目，具有交通便利、配套丰富等优势，但也存在容积率较高等不足。项目价格相比备案价有所下降，主要受区域发展程度、市场竞争等因素影响。具体如下：
项目情况
交通便利：紧邻南坪快速、坪盐通道、东部过境三大快速干道，驾车约 40 分钟可抵达福田中心。规划中的地铁 19 号线 “南塘围站” 就在项目门口，未来通车后，可快速通勤至龙华、福田等核心区域，还可 3 站换乘 14 号线。
配套丰富：项目总建筑面积约 91.3 万㎡，是坪山罕见的百万综合体大城。自带约 9.5 万㎡商业，包括 5 万㎡购物中心和 2.5 万㎡活力街区，一路之隔还有 2 万㎡商业在建。此外，项目自带 2 所 18 班幼儿园，周边还有科韵学校、科悦小学等多所学校，500 米内有 5 所学校。周边生态环境优越，2 公里内有马峦山郊野公园、碧岭湿地公园等 4 大公园。
小区品质较高5：由卓越集团开发，物业为国家一级资质的卓越物业，品质有保障。小区采用围合式布局，最大楼间距约 70 米，园林面积超 1 万平米，设有泳池、儿童游乐场等丰富设施。
户型多样：户型涵盖建面约 68-98㎡的 2-3 房，能满足不同家庭的居住需求。绝大部分户型为东南、西南向，且多为竖厅格局，餐客一体，动静分区，部分户型还设计有大进深宽景阳台。
不足之处：项目容积率约 6.25，容积率较高，可能会影响居住舒适度。停车位配比约为 1：0.96，停车位相对紧张。周边目前以产业为主，城市界面有待进一步改善。
价格波动原因
区域发展程度：坪山相比深圳福田、南山等核心区域，在商业、教育、医疗等配套的成熟度上有差距，对房价的支撑力度较弱，所以价格相对较低，且容易受到区域发展进程影响而波动。
市场竞争因素：深圳房地产市场供应充足，坪山区域内也有多个楼盘竞争。卓越晟悦为了提高竞争力，吸引更多购房者，会在定价上更注重性价比，价格会根据市场竞争情况进行调整。
土地成本因素：坪山的土地成本相对深圳核心区域较低，这使得卓越晟悦在定价时有更大的空间，能够以相对实惠的价格推向市场，也导致其价格与核心区楼盘拉开差距，且在区域内根据自身策略波动。
项目自身特：该项目规模大，开发周期长，资金回笼慢。开发商为了加速资金流转，会制定相对较低的价格来促进销售，提高资金使用效率，也可能会根据销售情况推出一些优惠活动，导致价格出现波动。
价格变化情况
项目 2023 年 9 月首次取证入市时，备案均价 3.58 万 /㎡，备案单价 3.3-3.93 万 /㎡。目前项目备案均价 2.57 万 /㎡，开盘 9 折，折后均价 2.32 万 /㎡，部分工抵房折后单价低至 2.13 万 /㎡。相比首次备案价，价格有明显下降，降幅约 15%-30%
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项目占地超过20万平米，建面达到91万平米，是名副其实的“百万大城”。
这次推出的晟悅家园地块占地面积约1.8万㎡，总建筑面积约15.4万㎡ ，计容建筑面积约11.3万㎡，容积率约6.25，绿化率约35%，共由4栋塔楼组成，总高50F，其中住宅约10万㎡，商业4800㎡ 总户数1253户，停车位1200个。
小区为架空花园式，园林位于2层，有酒店式独立集中大堂。
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户型方面，从68的两房到98㎡3房，3梯7户，户型方正，每户带客厅出阳台都是大进深，三房阳台最大去到2.1,米，这也是卓越户型的一大亮点。
68㎡2房1卫：竖厅布局，厨房还有主卧尺度还是不错的；
83㎡3房1卫：竖厅+三开间朝南，客厅3.2米开间，干湿三分离卫生间;
94㎡3房2卫： 横厅布局，U型厨房，主卧双飘窗设计。
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作为深圳刚需最低上车门槛，二房总价146万，三房总价175万，大城加上加上卓越品牌，地铁19号线在建，商业和学校也都有，性价比还是不错的，最大的缺点就是处于碧岭，周边还是以产业为主，居住体验一般。
不仅价格要有“大惊喜”，配套也要足够完善。
第一，距离福田中心区只要40分钟车程。
1. 40分钟直达福田：南坪快速、坪盐通道、东部过境高速（在建）三线并行，实测晚高峰通勤福田CBD仅需40分钟，比龙岗、光明部分区域更快。
2. 双地铁覆盖：
19号线南塘围站（规划中）：楼下即地铁口，3站换乘14号线快线，12站直达福田岗厦北。
14号线锦龙站：公交6站直达，串联福田、罗湖、龙岗大运枢纽。
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第二，双实验学区+目送式上学。
1. 科悦实验小学（已开学）：坪山实验集团直属，30班规模，直线100米。
科韵学校（2025年开学）：坪山区未来学校（坪山实验集团），54班九年一贯制。
深圳实验坪山学校：深实验集团在坪山的第一所九年一贯制学校，目前在建中。
2. 大学区升学优势：中学划片含碧岭翠峰、中山中学等。
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第三，楼下就是10万㎡商业，周边有4大公园。
1. 商业：
商业的说法不太准：自带7.5万㎡，一路之隔还有2万㎡商业。
2. 生态：
马峦山郊野公园：4A级景区，周末徒步首选（900米）。
坪山儿童公园：深圳首个区级儿童乐园，遛娃圣地（1.9公里）。
第四，豪宅品质。
1. 酒店式归家体验：
23米艺术落客大门+13.6米铝板入户大堂，堪比五星酒店。
2. 全龄园林：
双泳池（成人+儿童）、环形跑道、攀爬树屋，老中幼三代需求全覆盖。
打造上，卓越还是花了功夫，品质还是非常不错的，绝对属于坪山市场TOP级的。
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深圳购房限购限贷政策及税费政策
根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费
1. 契税
首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%
二套房：
· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%
三套房：3%
二、卖方承担税费
1. 增值税及附加税
持有满2年：免征
未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。
注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行
2. 个人所得税
满五年且唯一住房：免征
其他情况：
核定征收：（成交价-增值税）×1%
核实征收：（成交价-原登记价）×20%。
三、其他费用
登记费：80元
贴花：2.5元。
政策亮点
增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。
取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。
建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。
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