引言
香港楼市作为全球资本的风向标，其走势一直牵动着投资者的神经。自2021年价格峰值下跌30%后，市场经历了漫长调整。2025年以来，政策松绑、利率下行、人才流入等多重信号交织，香港楼市是否已触底回升？
自从5月以来，Hibor明显下降，香港地产市场也逐渐出现了止跌回稳的迹象。资本市场也注意到香港楼市的复苏信号，九龙仓、新世界、恒隆、恒基等老牌香港地产公司近一个月的涨幅也在20%左右。
我们邀请了专家，从市场表现、驱动逻辑、对大陆的借鉴意义及地产公司投资价值四个维度展开深度探讨，特别针对2024年“撤辣”政策效果延迟的深层原因及HIBOR利率走势进行补充分析。
香港楼市止跌回稳，趋势已经明确了吗？对大陆楼市有何借鉴？我们如何找到投资机会？尽在本周嵩山论市深度访谈。
问答实录
①丨趋势：香港楼市有哪些止跌回稳信号？
- 2025年5月房价环比增速回正，香港楼市回暖显现希望
主持人：
从2021年累计下跌30%到2025年上半年微跌1.5%，香港楼市的止跌信号是结构性反弹还是周期反转？核心指标如房价、成交量、租金分别传递了哪些信号？
1丨香港楼市止跌回稳信号出现
香港楼市已显现明确的企稳迹象。
2025年上半年住宅价格仅微跌1.5%，显著优于此前预期的下跌5%，其中5月房价环比连续两个月上涨，中原CCL指数报135.16点，较峰值跌幅收窄至29.1%。告别内容焦虑，轻松生成爆款脚本，点击了解AI创意工场
图：香港住宅价格指数体现“止跌回稳”信号
数据来源：Wind，嵩山论市
一手市场尤为亮眼，新世界北角皇都项目首轮168套房源即日售罄，超额认购近32倍，泛海国际汇都项目加推单位亦快速去化，市场对优质资产的强烈需求。
图：二季度以来香港新房销售有所回升
数据来源：Wind，嵩山论市
租金市场同步回暖，5月私人住宅租金指数同比上涨2.74%，连续26个月上涨，租金回报率回升至3.5%，显著高于按揭利率2%，投资属性逐步修复。
图：香港市场租金回报明显改善
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨结构性改善，区域分化明显
香港核心地段与新兴区域差异显著。例如，北部都会区因政策倾斜和基建落地，新田科技城、洪水桥片区开发加速，预计未来4-5年将释放约90万套住宅供应，但人才流入（2025年Q1获批2.7万签证）和产业导入（如数据中心、科创园区）形成需求对冲，推动区域房价企稳。
而黄大仙区库存积压严重，去化周期长达21个月，价格仍承压。
数据来源：中原地产，嵩山论市
②丨利好：哪些因素支持香港楼市回暖？
- 政策、利率、人口利好叠加，形成回暖驱动力
主持人：
2024年“撤辣”政策曾因高利率遇阻，为何2025年政策效果才集中释放？HIBOR从3.65%骤降至0.57%的底层逻辑是什么？综合来看，哪些因素支撑香港楼市止跌回稳？政策、资金、人口如何形成合力？
1丨2024年撤辣复盘：效果延迟释放
2024年2月全面“撤辣”后，香港购房的印花税全面减少，具体政策详见下表。
表：香港撤辣政策税费减免情况
数据来源：香港新闻网，嵩山论市
政策效果在4月短期爆发，非本地买家印花税从30%降至4.25%直接刺激需求，当月一手成交飙升至3623宗。
但随后市场快速降温，2024年6月一手成交回落至982宗，接近“撤辣”前水平，主因三大矛盾未解决：
第一，2024年高利率压制需求：2024年4月1个月HIBOR仍高达3.65%，实际按揭利率超过5%，购房成本居高不下；
第二，库存去化压力：新增供应集中入市，2024年全年一手房未售库存突破2.8万套，去化周期达23个月，远高于健康水平；
第三，市场信心不足：居民消费疲软叠加国际游客分流至日本，零售物业空置率攀升至12%，拖累整体市场情绪。
图：香港商业物业空置率走高
数据来源：Wind，嵩山论市
此外，2024年“撤辣”后，内地买家占比虽从15%跃升至22%，但高才通获批者中仅40%在6个月内完成购房，其余因利率高企和贷款条件收紧选择观望。点击了解，AI内容生产百宝箱
图：2024年撤辣的效果，到2025才持续释放
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨当前政策形成驱动力：撤辣+高才+按揭放松
2024年2月全面“撤辣”后，非本地买家印花税从30%降至4.25%，2025年2月进一步将400万港元以下住宅印花税降至100港元，直接刺激刚需和首次置业需求。
内地买家占比从2023年的15%跃升至2025年4月的22%。而后续高才、优才计划的逐渐放开，推动内地买家涌入香港楼市，强化了楼市止跌回稳的趋势。
表：香港高级人才入境批准人数
数据来源：香港特区政府网站，嵩山论市
按揭政策同步宽松，金融管理局放宽压力测试标准，首套房贷款成数上限提升至七成，实际按揭利率降至1.8%-2%，为近十年最低水平。而香港购房者实际使用按揭情况，也接近回到2001年和2008年的高点。具体详见下图。
图：香港每月购房实际按揭比率
数据来源：Wind，嵩山论市
3丨流动性宽松与HIBOR下行
港元流动性过剩推动1个月HIBOR从2024年4月的3.65%骤降至2025年5月的0.57%，开发商融资成本下降，净负债普遍改善（如恒基地产同比降8%），盈利修复空间打开。若HIBOR维持在2-3%，开发商EPS增速可提升4-5%。
图：香港市场HIBOR明显下行，引发整体流动性改善
数据来源：Wind，嵩山论市
而嵩山论市在6月初就开始深度研究HIBOR走势。
那如何研判HIBOR后续走势呢？
预计HIBOR年底回升至2.2%-2.8%，但低于历史高位4%。核心支撑包括港元流动性充裕，银行体系结余1741亿港元，以及美联储降息周期开启，预计2025年降息60bp。而南下资金、企业分红（2025年H1超1,000亿港元），也足以支撑港元汇率。
数据来源：Wind，嵩山论市
当然，若美联储推迟降息或地缘冲突推升能源价格，HIBOR可能突破3%。需警惕套息交易卷土重来。后续如果HIBOR快速回升，开发商融资成本反弹。HIBOR每上升100bp，净负债率平均增加3-5%。
数据来源：Wind，嵩山论市
预计极端情况，HIBOR回升至2.5%-3%，仍低于按揭利率下限（3.5%），“供平过租”现象持续，购房吸引力犹存。高杠杆开发商盈利承压，而低负债龙头（如新鸿基净负债率不到20%）抗风险能力更强。
表：常见香港开发商净负债率情况
数据来源：Wind，嵩山论市
4丨人口与需求结构升级
近期香港人才计划成效显著，2024年以来超38万宗申请获批，16万人才抵港，带动租赁和购房需求。北角、九龙湾等就业密集区租金涨幅达8-10%，一房公寓月租突破8000港元，吸引投资者入市。AI创意工场，天天有内容，周周有爆款
此外，香港地产对应的资产配置逻辑转变。港股IPO融资额在2025年上半年重夺全球首位，财富效应外溢至楼市，高净值人群通过豪宅（如浅水湾别墅）实现跨境资产多元化。
图：港股财富效应推动楼市景气
③丨借鉴：大陆地产”止跌回稳“能从香港得到哪些启发？
- 降息与调控放松结合，效果后续会显现
主持人：
香港楼市的企稳对大陆市场有何借鉴与启示？两地政策逻辑有何异同？大陆地产行业“止跌回稳”何时可以实现？
1丨政策灵活、利率支持与精准施策
香港通过“撤辣”、印花税分层调整等工具，精准刺激刚需（400万港元以下住宅）和高端市场（取消非本地买家税），避免“一刀切”误伤。
大陆已全面落地“认房不认贷”政策（2023年9月起覆盖35个重点城市，2024年实现全国推广），显著降低改善型购房门槛，首付比例全面下降，但部分城市在公积金贷款额度、税费减免等配套措施上仍有优化空间。
大陆2025年降准0.5个百分点、房贷利率持续降低，与香港HIBOR下行形成呼应，后续可进一步探索“一区一策”，例如对长三角、大湾区等人口净流入区域放宽限购套数，增强政策针对性。
图：大陆房贷利率下行与房价止跌回稳趋势
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨人口导入与产业协同
香港北部都会区以“产业+住宅”模式吸引科创人才，大陆可参考其“产城融合”路径，在长三角、大湾区试点“人才住房券”，将购房资格与企业税收贡献挂钩。
大陆部分城市（如杭州、成都）通过城中村改造货币化释放需求，但需避免过度依赖土地财政，应学习香港“片区开发”模式，引入社会资本参与城市更新。
图：杭州、成都土地成交溢价率明显好于二线城市整体
数据来源：Wind，嵩山论市
此外，杭州六小龙对杭州楼市的带动，就特别有案例意义。
3丨金融工具与市场机制
香港无外汇管制、贷款政策灵活（非居民可获7成按揭），为全球资本提供便利。大陆可探索REITs扩容（如扩大保障房、商业地产发行REITs范围），拓宽房企融资渠道，降低对预售资金的依赖。
香港开发商通过高股息率（平均7.5%）吸引长期资金，大陆房企可优化财务结构，提升分红比例以增强投资者信心。
④丨策略：香港地产股和REITs有哪些机会？
- 住宅和商业的龙头具备投资价值
主持人：
当前中国M2达到325.78万亿，创历史新高，市场并不缺乏流动性，但却难以流入楼市。这种“资产荒”悖论背后反映的是何种深层次信心危机？其如何传导为房价压力？
1丨住宅开发龙头
新鸿基地产、新世界发展等企业在核心地段拥有优质土储，且财务结构稳健。例如，新世界发展通过882亿港元再融资缓解债务压力，2025年上半年合约销售达260亿港元，启德“柏蔚森”、港岛“皇都”等项目去化率超70%。
也有外资机构预测，若HIBOR维持在2-3%，开发商EPS增速可提升4-5%，前股价较资产净值折让60%，具备安全边际。
当然，近期新世界发展融资与控制人架构波动较大，造成本周四周五12.14%的跌幅，后续投资者要短期波动注意风险。
图：住宅类港股表现
数据来源：Wind，嵩山论市
2丨商业REITs与运营企业
领展房产基金（LinkREIT）凭借必需消费为主的零售组合（香港物业占比70%），在消费疲软环境下仍实现2025财年收益增长4.8%，每基金单位分派上升3.7%至272.34港仙，股息率达4.5%。其内地业务（如上海七宝万科广场）贡献显著，收益同比飙升29.7%，成为增长新引擎。
而恒隆地产近期表现亮眼，杭州恒隆广场完工、上海恒隆广场扩建，将强化2026年经常性收入，支撑股息；尽管2025上半年物业销售弱预期，商场运营已显稳势。
恒隆的内地市场方面，零售改善下，租户销售额下滑放缓（2024年三、四季度降幅从24%收窄至14%）；次高端商场韧性超上海高端项目，仅武汉恒隆仍承压，预计2025年租金降幅从2024年4%收窄至1%。
香港市场零售虽有挑战，但金融财富效应、旅游业复苏形成支撑；若剔除2024年租户续租扰动，2025年租金跌幅预计从9%回落至2%。
后续恒隆地产杠杆率或超2024年底33.4%的水平，但资本支出周期将见顶，叠加人民币升值，稳定性持续提升。
图：商业运营REITs、股票与恒生指数表现对比
数据来源：Wind，嵩山论市
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