⫸⫸⫸【北京石景山璟悦长安】⫷⫷⫷

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昨天，首钢·璟悦长安（以下简称：璟悦长安）样板间开放，营销中心人流如织、异常火爆，吸引了数百组购房者现场打卡。

房小评在现场看到，到访的购房者都是携家带口，而且手上都拿着石景山其他楼盘的户型图，来和璟悦长安的样板间做对比。

一位女客户带着孩子和父母，手上拿着尺子现场测量；老公则在另一个项目样板间，两边开视频通话，一点点对比两个项目。

因为璟悦长安是石景山第一个“好房子”，有购房者表示，“不对比璟悦长安，就先不买其他楼盘”。

与璟悦长安营销中心的人山人海形成鲜明对比的是，石景山其他新楼盘的售楼处门可罗雀，而有些大户型产品的价格则是一降再降。

某个堪称石景山第一豪宅的项目，236㎡的大户型推出特价房，单价已经跌破7字头，而销售指导价在7.8万元/㎡。

首钢园里的某个豪宅项目，售价7万+的时候，卖了一大批房子，如今144㎡四居室特价房只要961万元，折合单价6.67万元/㎡。

石景山很多豪宅、大户型项目都在以打折促销、特价房的名义降价，实际上，这些特价房的楼层和户型都很好，到现场聊聊，甚至还能聊出更低的价格。

当有人哀叹石景山新房价格向5万+迈进时，璟悦长安的亮相，立即又将石景山的购房者召集，仿佛一夜之间，又冒出了这么多的购房者。

而璟悦长安拟售6万+的价格，也仿佛为石景山倾泻的房价筑上了堤坝，让买房人看到了止跌回稳的希望。

是市场又行了？不是！

从人气上看，大概率是璟悦长安的产品做对了！

璟悦长安相当于给石景山楼市造出“好房子”的第一辆概念车，极大激发了石景山客户的购买欲望。

这辆概念车打造的底层逻辑是：石景山购房需求从主城外溢转变为地缘改善为主，刚需刚改重回主流。

2021年至今，近五年的时间，石景山区几乎没有“临地铁+小户型”的新盘。基本都是120㎡起的改善户型，总价奔着700-800万元，而璟悦长安最低500万元以内就能上车。

除了总价低，璟悦长安还在精装、收纳、智慧等方面入手，做到超预期、满配，让青年人动心。以小面积承载大生活的空间魔法，打造刚改市场现象级破圈产品，精准狙击城市新中产的“一步到位”需求。

以一房难求”的建筑面积约97㎡的三居室为例，客厅南向阳台、北次卧设备平台，只有一半计入产权，客厅厨房及次卫的边墙飘窗全赠送，这让97㎡的实际使用空间，可以比肩上一代产品120㎡了！

①独立入户玄关，回家时，车钥匙、背包、雨伞等都能轻松安置，第一时间解放双手；独立家政间，高效解决洗衣、烘干、收纳需求；

②南向客厅4.1*5.7米超级面宽尺度，270度宽幕转角窗，让客厅视野采光通风属性拉满，亲子娱乐、家庭聚餐、日常运动，都能够在这里满足；

③U型厨房搭配半开放式厨房，更显空间畅阔，若家庭结构简单，则可以省下餐桌，在岛台完成一日三餐，若家庭人口多，与客厅相邻的这个台面又能够成为“帮厨”的好搭档，可以在台面上对果蔬等进行预处理，避免在厨房内拥挤；

④主卧独立卫浴+独立衣帽间，能够给男女主人足够的私密性与生活空间；

⑤北向的两个卧室可以根据不同时期的家庭代际需求来调整：比如孩子小，需要老人保姆帮衬，则做卧室+儿童房也够用；若孩子大了，小次卧可改成办公书房、影音区等，非常百变。

过去，因为海淀供地少，大量海淀客户卖旧换新选择石景山，到这里都是买140㎡以上的大户型为主，因此石景山过去两三年新房基本都是大平层产品为主。

而这是在楼市上升周期中才有的需求逻辑：因为当时城市核心区供地很少，核心区的中产和富裕家庭为了改善生活，主动或被动选择开车不太远的郊区买大平层或洋房。

石景山属于城六区范围，距离西城和海淀都不远，而这两个区的政府、国企、事业单位较多，就业稳定，产生了大量的中产家庭。

加之，此前海淀西部的学区房价值一直很坚挺，卖掉一套海淀的70-80㎡的老破小学区房，就可以在石景山置换140㎡以上的大户型。

海淀、西城和石景山保持着巨大的价差，产生了大量从西城和海淀溢出的改善置业需求。

这是过去石景山大户型产品卖得好的原因，而这个改善置换逻辑在今年被打破了。

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