深圳罗湖京基璟誉府有其自身的优势和不足，价格存在一定波动，主要受市场竞争和自身条件等因素影响，从备案价角度看是有降价情况的。具体如下：

项目情况：

优势：地段优越，位于罗湖老牌居住区，临近地铁 5 号线布心站与太安站，15 分钟可直达福田 CBD，交通十分便利。配套丰富，自带 2 万㎡商业，周边有喜荟城、天河城、万象汇等商业体。教育资源较好，配建 18 班幼儿园，周边有省一级东晓小学、布心中学等。景观资源出色，高层可坐拥深圳水库与梧桐山全景。

劣势：容积率高达 11.35，为 60 层超高层，居住密度大，可能影响采光通风，且电梯等待时间较长。车位配比为 1:0.75，车位紧张，入住后停车可能较为困难。回迁房占比达 70%，可能对社区氛围和居住体验产生一定影响。项目紧邻丹平快速路和地铁线，部分低层房源可能受噪音干扰较大。

价格波动原因：

市场竞争因素：深圳房地产市场竞争激烈，为吸引更多购房者，提升项目竞争力，开发商采取了相对优惠的定价策略，通过价格优势来在市场中脱颖而出。

产品定位因素：项目虽处于罗湖核心区域，但在户型设计、装修标准等方面，与周边部分高端豪宅项目存在差异，产品定位决定了其价格不会过高，这是价格波动的内在因素。

自身条件因素：项目容积率高、回迁房占比大等自身条件，对居住舒适度有一定影响，在一定程度上也使得价格受到限制，导致价格相对同区域部分楼盘更具 “性价比”。

销售策略因素：在销售初期或中期，开发商为加快去化速度，推出了一系列优惠折扣与促销活动，如曾推出过 86 折优惠，还赠送物业费等，这些销售策略使得价格出现波动。

价格变化情况：该项目于 2024 年 8 月 19 日取证入市，备案均价 6.7 万 /㎡，备案单价 5.85-7.76 万 /㎡5。目前折后均价 5.77 万 /㎡，折后单价 5.05-6.69 万 /㎡。从备案价和折后价对比来看，价格是有所下降的，不过这主要是开发商基于市场情况和销售策略所做的调整，属于合理范围内的波动，并非因市场下行导致的价格大幅暴跌

京基璟誉府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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京基璟誉府售楼处电话400-966-1923，京基璟誉府在售建面约50-180㎡住宅，总价255万起买精装准现房，首付39万起，单价4.5万/㎡起，带精装交付。京基璟誉府总占地面积约7.6万㎡，总建筑面积约84.8万㎡，项目总占地面积约1.94万㎡，计容建筑面积约19万㎡，绿化率36%，共由3栋品质住宅+1栋办公组成，还规划建设有1所9班制幼儿园

京基璟誉府2高铁 ：深圳站、罗湖北站(规划中)2 地铁：双地铁口——距离地铁5号线布心站约250米，距离地铁5、7号线太安站约500米，便捷换乘1/2/9号线。3 口岸：罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸。4 快速：临近东湖路、太白路等城市主干道，快速接驳坂银通道，清平高速，瞬达全城

罗湖最美湖景 一手住宅楼盘

《京基璟誉府》一湖三山五公园

70～85平 2房 95～105平 3房

120平～4房 150～180平 5房

折后均价5万多起，带精装修

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踞罗湖中芯，揽城央一线湖山臻境。京基集团30载钜作，总建面约84万㎡全景山水人文大城。直面约60.5Km²水库生态臻境，尽瞰梧桐山峦叠翠；举步罗湖精粹生活，执掌城央醇熟配套。

总占地面积约2.76万㎡，总建筑面积约40.3万㎡，计容建筑面积约31.3万㎡，容积率11.35，绿化率40.01%，共由3栋5座60F超高层住宅+1栋办公楼组成，其中1栋A1/A2座/1栋B1/B2座/1栋C座住宅60F，3栋办公楼62F，2栋是一所18班制幼儿园。

面积段：50㎡的1房1厅，70-85㎡的2房1厅，95-105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型

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4快速：毗邻东湖路、太白路、东晓路等城市主干道，0距离丹平快速，快速接驳坂银通道，清平高速，东部过境高速，瞬达全城；

3口岸：15分钟车程覆盖罗湖、文锦渡口岸，30分钟车程达莲塘口岸，高效通行深港，畅享双城生活;

2高铁：深圳站、罗湖北站（在建中，计划2028年通车运营）;

2地铁：距离5号线布心站约600m，距离5/7号线太安站约700m，快速换乘1/2/9号线。

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商业配套

项目自带约2万㎡商业，周边5大商圈环伺

约1km范围：约6万㎡喜荟城、12万㎡天河城双购物中心；

约2km范围：约10万㎡京基KKTIME、6万㎡IBC MALL、12万㎡华润万象汇等商圈。

教育配套

项目自带1所4800㎡的18班幼儿园，紧邻翠园东晓教育集团旗下东晓小学、布心小学、布心中学等老牌省一级名校，十大优校环伺，家门口一站式名校教育，启序菁英未来。

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小区园林

近1万㎡景观园林，以6重园林景观（主人口、归家礼庭、揽翠花径、阳光沐台、欢畅泳池、童趣乐园）营造体验感丰富的全龄段公共活动空间。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。