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南湾中部片区土地整备利益统筹项目，位于龙岗区南湾街道康乐社区，整备实施范围约45.76万㎡，采用“利益统筹+传统土地整备”的土地整备方式，其中利益统筹实施范围约30.2万㎡，传统土地整备范围约15.5万㎡。
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臻华府效果图
项目内04-01-01、04-03、04-07地块为留用土地，即本施工项目，规划总建面积约55万㎡。
土整范围示意图
04-01-01地块规划为商业用地，地块面积11944.2㎡，容积率8.9，规划容积105721㎡；
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04-03地块规划为居住用地，地块面积31143.8㎡，容积率6.3，规划容积195513㎡，包括住宅建筑面积180363㎡（含人才住房和公共租赁住房22880㎡），商业建筑面积6500㎡，公共配套设施8650㎡；
04-07地块规划为居住用地，地块面积11727.6㎡，容积率6.5，规划容积76326㎡，包括住宅建筑面积69866㎡，商业建筑面积500㎡，公共配套设施5960㎡。
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二、实探南湾「价值裂变点」：双地铁+百万方产城融合
1. TOD开发模式：4站福田的「通勤革命」
项目与地铁14号线石芽岭站无缝衔接（步行约300米），4站直达福田岗厦北，早高峰通勤时间压缩至20分钟。在建的17号线南湾站（预计2028年通车）将进一步串联平湖、罗湖，形成“双地铁+水官高速”的立体交通网。
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2. 配套兑现时间表
- 教育
- ：54班九年一贯制学校已纳入土地整备协议（2026年启动建设），但名校悬念未解（深大附中可能性高于深中）
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- 商业
- ：2.38万㎡集中商业（规划山姆会员店意向进驻）+5万㎡办公底商，填补片区高端商业空白
- 文体
- ：配建南湾文体中心（含图书馆、体育馆）、18472㎡文体公园，对标福田中心区公共配套标准
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- 生态
- ：背靠石芽岭公园（深圳最大社区公园之一），1公里内享超20万㎡绿肺
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三、购房者决策指南：南湾项的AB面
A面（买入理由）
- 价格洼地红利
- ：同片区次新房宇宏健康花城二手挂牌价6.2万/㎡，项目新房备案价若保持5万+/㎡，倒挂空间超35%
- TOD资产稀缺性
- ：深圳中部唯一在建双地铁上盖综合体，对标红山、宝中TOD升值逻辑
- 国企开发保障
- ：特发集团“地产+基建”双轮驱动（深铁前海时代操盘方），降低交付风险✨✨臻华府✨✨
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B面（抗性提示）
- 城市界面割裂
- ：北侧工业区（物流园、电子厂）短期难拆迁，居住氛围需5-10年培育
- 教育不确定性
- ：54班学校虽已规划，但名校落地概率低于龙岗大运、坂田等板块
- 密度挑战
- ：住宅地块容积率最高6.5，部分楼栋恐出现“握手楼”现象
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