来源：云核变量集团

6月30日晚间，新世界发展有限公司发布公告，成功与超过50家银行债权人达成882亿港元的再融资协议。

公告显示，这笔资金将用于偿还集团境外无抵押金融债务，最早到期日延至2028年6月30日。

更受外界关注的是，同日，郑志刚辞任新世界发展非执行董事及非执行副主席职务。作为“郑家第三代”，郑志刚此前已于2024年9月卸任行政总裁一职，此次完全退出董事会，算是结束了在新世界发展的所有职务。

也就是说，从目前信息来看，郑志刚彻底出局了。

新世界发展资金紧张已经有一阵子了。

公司2024年度财报显示，集团综合债务净额1246.3亿港元，净负债比率57.5%，超出香港地产行业通常30%的水平。短期债务压力更加突出，一年内到期债务322.1亿港元，账面现金218亿港元，资金缺口超过100亿港元。

5月30日，新世界发展宣布延期支付四笔永续证券分派，金额34亿美元。这是公司上市20年来首次延期付息，消息发布后股价单日跌幅超过6%。

按照永续债条款，延期支付不构成违约，但利率将升至10%以上，加重利息负担。

评级机构对此反应迅速。标普全球评级与穆迪投资者服务公司均将新世界发展列入负面观察。标普在报告中提到，如果香港大型开发商出现违约或债务重组，住宅楼价可能年内下跌5%-7%，一手成交量减半至1万宗。

永续债在新世界发展债务结构中占比较高。虽然会计上计入权益，但年利息成本超过8%。信息显示，公司有息负债总额约1465亿港元，其中永续债354亿港元，每年利息支出压力不小。

面对资金紧张，新世界发展推出减债措施：停止派息、出售资产、加快销售回款。2024财年已出售资产回笼80亿港元，包括香港荃湾愉景新城商场及深圳前海周大福金融大厦部分权益。今年资产出售目标260亿港元。

新世界发展的债务问题很大程度上源于近年扩张策略。

2020年5月郑志刚接任行政总裁后，大力推进K11文化商业品牌。在他主导下，K11从香港几家门店扩展到内地26家，总计38座。截至2024年，K11在大中华区10个城市运营34个项目，总楼面面积273万平方米。

蔚然时尚的读者们应该都理解，K11作为艺术时尚类购物中心，理念确实不错，算是开辟了一条细分赛道，但终究概念化严重，只能实现小而美的生存，与大众消费现实不太匹配。

可以发现，K11的这种扩张在财务上效果有限。

有媒体报道指出，K11在内地所有商场销售额加起来，可能不及一个普通购物中心。2023年内地K11商场平均出租率78%，明显低于香港90%以上的水平。深圳旗舰项目K11 ECOAST开业首年亏损2.3亿港元。

土地投资方面，郑志刚同样大手笔。2021年内地楼市调整时，新世界仍在拿地，超过200亿港元投入大湾区旧改项目。但市场反应一般，不少项目去化率不足40%，地块估值下降。

公司的商业地产占比达70%，正好撞上香港写字楼市场低迷。戴德梁行数据显示，2024年香港甲级写字楼空置率升至18.7%，中环地标空置率24%。

相比之下，其他香港地产商保持了稳健策略。恒隆地产董事长陈启宗2020年收缩内地投资，负债率保持26.3%。新鸿基郭氏家族坚持保守投资，从不盲目扩张。

显而易见的是，郑志刚的离开意味着郑家第三代接班计划调整。去年9月他已卸任行政总裁，现在完全退出董事会。同时，其妹妹郑志雯今年4月进入新世界董事会，担任提名委员会成员，外界对此浮想翩翩。

郑氏家族在香港商界根基深厚，创始人郑裕彤与李嘉诚、李兆基、郭得胜并称"香港四大家族"。家族业务涵盖珠宝、地产、酒店、基建，周大福珠宝、新创建集团等形成完整产业链。

在郑志刚任职的七年里，新世界发展市值蒸发超过720亿港元。虽然市场环境是重要因素，但其推行的高杠杆扩张与港资企业历来的稳健经营存在差异。目前债务重组虽然缓解了短期压力，但公司还需应对长期债务偿还和业务调整。

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