宝安珺悦名都备案均价约 8.17 万 /㎡，折后均价约 7.42 万 /㎡，具有一定的升值潜力，楼盘口碑方面则存在优缺点并存的情况。具体如下：

价格：项目备案单价区间为 7.58-8.86 万 /㎡，总价区间 670-1026 万。开盘折扣约为 0.908 折，折后单价区间 6.88-8.05 万 /㎡，折后总价区间 608-932 万。

升值潜力：

交通优势明显2：项目位于宝安新安街道灵芝站旁，是 5/12 号线双地铁交汇楼盘，步行约 200-400 米即可到达地铁站，2 站到宝中，5 站到前海，15 分钟车程可直达南山，交通便捷，利于房产增值。

商业配套优质2：项目自带约 3.1 万㎡商业，紧邻深圳首座中粮大悦城，1 公里范围内还有中洲 πMall、宝安万达广场、海雅缤纷城等大型商业综合体，形成近百万体量的商业集群，能提升区域吸引力和房产价值。

教育资源良好2：自带 18 班幼儿园，周边 1 公里内有建安新村幼儿园等 6 所优质园所。小学可就读建安小学（省一级），初中划片新安中学（集团）初中部（市重点），还可申请孝德学校（初中部），附近还有新建的九年一贯制学校裕安学校，师资力量雄厚，教育资源对房价有一定支撑作用。

区域发展利好：项目所在的宝安 25 区是城市更新重点区域，周边规划的中粮大悦城和万科大都会，号称要打造 150 万㎡的 “超级大城”，未来区域面貌将不断改善，有助于房产升值。

楼盘口碑：

优点2：户型性价比高，主力户型 89㎡三房总价约 640 万起，低于宝安中心区同类新盘。对比周边二手房，定价接近二手水平。且部分户型使用率较高，如 89㎡三房的 A 户型东南向，使用率达 92%，还有 5.6 米阳台；B 户型西北向，使用率 98%，有 5.2 米横厅。

缺点：项目前身是中南集团旧改项目，曾因开发商暴雷一度烂尾，虽被信达资本接盘，但可能仍有部分购房者对此心存顾虑。同时，项目容积率高达 9.69，居住舒适度可能会受影响。而且住宅楼中夹杂 116 套保障房和回迁房，社区纯粹性较差，未来二手房市场竞争也可能较为激烈。

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项目区域及楼盘介绍

中南珺悦名都，位于深圳市宝安区新安街道前进一路与裕安二路交汇处，区位优势显著。作为宝安老城区旧改项目的一部分，其紧邻地铁5号线与12号线灵芝站（直线距离约200-400米），是双地铁口物业，可快速通达宝安中心、前海及南山核心区，同时靠近创业二路、广深公路等主干道，自驾便利。

项目所在片区为城市更新重点区域，周边聚集了中粮大悦城、万科大都会等大型综合体，未来将形成商务办公与居住融合的多元业态。项目自身规划含办公、商务公寓及商业，可能吸引中小型科技、服务类企业入驻。

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中南珺悦名都，总占地面积约1.13万㎡，总建筑面积约14.37万㎡，计容建筑面积约10.95万㎡，容积率9.69，绿化率30.01%，共由2栋31层高住宅组成，分别是1栋1单元/2栋1单元，另外还有2栋31-36层高的写字楼。

总规划377户，其中商品房244套，回迁房17套，保障性住房116套，地下室有3层，总规划792个车位，车位占比约1：2.1，不过多数是给到写字楼使用的，住宅保证1：1的车位比应该是没问题的。

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楼盘基础信息

1、开发商：深圳市金中盛投资有限公司（信达入股）

2、物业公司：待定

3、物业管理费：待定

4、总占地面积：1.13万/㎡

5、总建筑面积：14.37万/㎡

6、容积率：9.69

7、绿化率：30.01%

8、产权年限：2023年12月18日-2093年12月17日（70年）

9、总户数：377户，可售商品房244套。

10、总栋数及楼高：2栋住宅，31F

11、梯户比：1栋1单元3梯7户，2栋1单元4梯6户

12、车位数：792个

13、车位占比：1：1.21

14、交楼时间：期房待定

15、交楼标准：精装

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平面图及户型图

户型方面，比较简单就89㎡三房和115㎡四房，新规后设计，主要通过凸窗赠送，还加上了阳台改房。赠送前使用率在77%，赠送后去到85-95%左右。

由于楼体设计的问题，实际户型方面还是存在着差异，主要在户型赠送特别是采光方面。

89㎡三房二卫A/B户型，位于1栋一单元，两开间阳台，主卧都有双面凸窗赠送。

89㎡三房二卫C/D/E户型，位于2栋一单元，双阳台，小卧室还有厨房对凹槽采光。

115㎡四房二卫A/B户型，大阳台，主卧通过凸窗赠送衣柜，但次卧尺度都偏小。

项目周边配套

交通：双地铁口物业，5号、12号地铁交汇站灵芝站，步行九分钟左右便可抵达灵芝站。

教育：裕安小学（在建）、建安小学、新安中学，学校一般。

综合配套：楼盘对面紧邻约15万㎡的华南区首座中粮“大悦城”，约3KM范围内享受近百万体量商业，除了建设中的大悦城，还有壹方城 、海雅缤纷城 、中洲πMALL、 勤诚达K+广场等。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。