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天津西站板块的地位，已彻底提升到城市层面。

《天津西站综合开放枢纽—京津冀同城商务区建设总体方案》也正式批复，要打造全国高铁枢纽综合开发标杆区。

京津冀同城商务区，是天津直面首都的“桥头堡”。

实现同城生产生活引领区，承接北京非首都功能疏解，全力服务雄安新区和北京城市副中心。

甚至你可以将其理解为“北京的一个区”。

空间上，规划“一核两带三组团”的发展格局。

子牙河南侧为一期，总建设规模约120万平米，商业约50万平米。

子牙河北侧为二期，总建设规模约160万平米，商业约80万平米。

天津西站，将全面升级综合交通枢纽的功能。

最重要的，将持续优化天津西站的高铁车次。

接下来，90%的京津城际车次都将调整到西站，天津站只保留10%。

这也意味着北漂的通勤路线要跟着转移了。

这对天津站后广场的二手房，无疑是利空。

比如春华街的月光园、春华里……主要面向北漂落户，失去“接棒人”，房价也很难有支撑力。

另外，将完善城市轨道交通枢纽功能。

打造干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通“四网融合”。

还要建设京滨铁路至天津西站联络线的建设。

津兴城际已经开通，西站城市航站楼即将投用，可值机直达大兴机场。

天津与北京之间的通勤越来越方便了，实现“高铁地铁化”。

这为承接“北津人”打下坚实基础。

产业方面，京津冀同城商务区主要承接非首都功能。

建设方案也重点提到：“引导重大项目向京津冀同城商务区布局，将其纳入京津冀产业转移重点承接平台，享受相关政策支持。”

以前，天津承接非首都功能的产业转移都聚焦在宝坻中关村、北塘中关村，确实不太理想。

这次，直接给出天津市区的核心地带，建设大规模的高端写字楼。

很多人质疑，天津还需要新建写字楼吗？供应量不小了！

此言差矣，这些商务办公楼是给北京准备的，吸引总部企业、龙头企业。

同时，也这是“天津的城市封面”。

一出西站最先看到“超级城市界面”，展现天津的城市能级，这是实力的体现。

过程稿，仅供参考，以最终版本为准

重点城市的高铁站都拥有“超级城市界面”，但大多位于郊区。

毕竟只有空地、新建区，才具备建设条件。

天津的西站是个例外，难得还预留大规模的空地。

核心区的“超级城市界面”太稀缺了，果真是“塞翁失马”。

【住宅】

京津冀同城商务区的居住模块，定位打造“高品质国际社区”。

建投誉河院率先启动，目前一期、二期基本售罄，即将启动三期。

西站南片区的天津金茂府，是接下来的“重头戏”。

以“天津”命名，足以见地位之高。

金茂的府系定位高端，主要吸引“北津人”和天津核心区改善人群。

即将首开小高层110、139平米户型，洋房164、184平米户型。

6月底，即将出让欧亚达城市更新地块。

预计落地金茂棠系产品，规划为高层、小高、洋房，以及少量写字楼。

【学校】

京津冀同城商务区，将引入天津实验小学红桥学校和天津市耀华中学红桥学校的九年一贯制学校。

据了解，对于新业主给出的入学政策，相当宽松。

根据建设方案，计划高质量建设一批托育机构，支持有条件的幼儿园招收2至3岁幼儿，为常年往返于京津冀人群，提供支撑保障。

【商业配套】

天津第二家山姆会员店，落地京津冀同城商务区。

预计2026年9月正式投用，中产最爱。

【特殊落户政策】

建设方案提出：对在京津冀同城商务区投资及经济贡献达到一定规模的企事业单位，为其来津工作的在北京或雄安新区缴纳社保的高级管理人员和核心业务骨干解决天津户籍。

给出特殊政策，一路开绿灯。

天津南站

天津南站近两年变化飞速，已经有了“站产城”的雏形。

天津南站是京沪高铁的中间站，也是京沪高铁正线北段唯一一座“站桥合一”结构的高架车站。

目前，天津南站日常开行列车114列，日均客流量超过3万人次‌。

津沧高速至天津南站专用通道已经通车，可实现驱车9分钟到中心城区。

今年，南站将启动的扩建！

预计站台规模由现在的2台6线扩增至8台18线，站房面积也将增加到3.2万平方米。

扩建后的南站，规模将与滨海西站持平，成为承接雄安、沧州方向客流的“南大门”。

规划新增津雄城际铁路、津沧城际铁路，接入天津南站。

产业上，南站科技商务区将打造集甲级写字楼、商旅酒店、餐饮零售于一体的高品质综合体。

经纬恒润研发中心、呷哺呷哺总部、鹏瑞利国际健康商旅城已经投用。

已初见商业集群，高大上的模样出来了。

经纬恒润天津研发中心二期、广发新能源北方总部也开工建设，陆续还有更多写字楼投入建设。

经纬恒润天津研发中心二期效果图

广发新能源北方总部效果图

根据南站商务区最新规划，东侧部分地块已调整为商业用地。

商业用地改住宅用地很多常见，但住宅用地改商业用地“太罕见”。

可见南站商务区未来的能级和“野心”不容小觑。

【住宅】

南站商务区的住宅集中在西侧。

现已有入住的小区，如招商公园1872、金融街金悦府等。

新盘有金地时光印在售，洋房80、95、110平米，总价约120-260万。

片区内还有3宗居住用地未出让，容积率2.0，建面约30万方。

【学校】

12年制的为明学校已投入使用，口碑不错，不少家长慕名而来。

因此，学校即将启动二期建设，预计2027年投入使用。

【商业医疗配套】

天津杉杉奥特莱斯已经正式开业，节假日吸引众多北京、河北省的人来此购物。

福湾广场新中式商业综合体也已封顶。

中国首家外商独资的三级医院——天津鹏瑞丽医院，选择南站科技商务区，今年2月26日正式开诊。

无论是商务办公，还是高端医疗，南站商务区的城市功能更多面向北京。

因此，不能把南站科技商务区看做“天津末梢”。

它是北京“进津”第一站，属于人口流入型板块。

滨海站

“于响”商务区，是滨海新区的“壹号工程”。

被赋予成为滨城城市会客厅、现代金融中心、新经济总部基地的使命。

整个片区正在重新启动，近两年动作不断。

滨海站目前规模是3台6线。

滨海站已于2024年开始扩建，引入津潍高铁。

扩建同时，滨海站也由尽头站变为京沪二通道的重要中间站。

“于响”商务区，主要承接央企总部和金融中心。

百度智能云、航天泰心等21家企业和项目签约落户。

滨海诺德金融中心等多个写字楼，均已陆续复工。

作为滨海新区的“经济引擎”、城市封面，正蓄势待发。

【住宅】

“于响”商务区，目前在售新盘有际华园天津府、金融街滨海融御。

际华园天津府在售80-115平米高层，总价125-215万。

金融街滨海融御在售88-125平米高层，总价115-260万。

客观说，一两百万的总价，能买到这样的城市界面着实有性价比。

即便买现状也不吃亏，何况板块还有“大故事”。

同样预算，在津城只能去市区边缘或城乡结合部。

所以“于响”商务区也吸引了很多北漂落户。

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