海景一挡，身价腰斩。

深圳湾，无数人梦寐以求的豪宅地段。然而，最近这里上演了一出「海景消失，房价跳水」的残酷戏码，让一些业主措手不及，心在滴血。

主角，是曾被誉为「深圳豪宅天花板之一」的翡翠海岸。

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就在今年6月底，翡翠海岸一套89平的房源成交，总价1420万，单价仅约15.96万，跌破了16万大关。

这个价格意味着什么？

时间拉回到4年前的市场巅峰期，该小区同面积的房源，曾卖出过29万/平。短短四年光景，降幅约45%；换算下来，同样一套房子，价值蒸发了近1200万。

贝壳网显示，目前翡翠海岸有11套房源在售，挂牌均价为24.6万/平，不同户型的价格跨度有点大，成交价也会低一些。

据片区中介反馈的消息，现在该小区有一套东南朝向的89平，挂牌1600万，业主诚心卖，还能谈。

价格下探趋势明显的元凶，主要是原本的海景被后来者遮挡。

翡翠海岸昔日傲视群雄的最大资本，就是其一线海景：部分楼栋能饱览深圳湾公园、香港元朗山脉，高层住户甚至能远眺福田CBD的天际线。

然而，这个核心卖点正被一路之隔拔地而起的中信元湾府项目所颠覆。

中信元湾府一期规划建5栋超高层，最高达54层。其部分20层以上建筑高度甚至将超过71.75米的深圳歌剧院地标。这意味着，翡翠海岸部分楼栋引以为傲的海景视野，未来将面临严重遮挡。

以前推开窗是碧海蓝天，以后推开窗…可能是邻居家阳台。

现在翡翠海岸面临的双重压力，第一未来海景被遮挡，第二眼前施工噪音干扰。不管对小区还是对潜在买家来说，这都是客观存在的不利因素。

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更值得关注的是——

在当前的豪宅市场震荡中，大小户型的抗跌性出现了显著分化。

小户型波动剧烈：

深圳湾太古城南区约42、62平等小户型，成交价从高峰期的18万+/平降至11万+/平，跌幅约40％；

蛇口海上世界双玺的88平小户型，高峰期曾卖到1200万，而同户型在今年3月份的成交价仅910万，单价约10.3万，接近项目2015年开盘价。

大户型相对坚挺：

太古城北区166平户型，近期成交的两套，单价在14万左右；上个月法拍的一套208平房源，单价15.48万。

海上世界双玺近期成交的398平和423平大平层，单价分别约为17.09万和19.53万，跌幅远低于小户型。

为什么豪宅的大户型更具韧性？

关键在于，豪宅大户型的核心买家群体是真正的富裕阶层，这些有钱人的抗风险能力相对更强。

而豪宅区的小户型，往往吸引的是想挤进富人圈的中产阶级。这类人群的抗风险能力相对脆弱。市场好的时候他们会比较膨胀，垫垫脚尖加个杠杆就上去了；市场一旦动荡，他们的抗风险能力就比较脆弱。

此外，这类豪宅区的小户型，主要是由于当时70/90政策而产生的的特殊产物，本质上是在特定时期所造出来的“伪豪宅”

随着7090政策的取消，新开发的豪宅会越来越纯粹，未来真正的豪宅都是没有小户型的。

就像这些年钢琴市场崩塌了，主要崩塌的是那些中产去学钢琴的家庭。市场一差，他们就没有闲钱去学钢琴了。而那些真正的有钱人，兴趣还是照学不误。

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豪宅穿越周期的关键，在于占据稀缺资源。

纵观深圳楼市，那些进可攻退可守的豪宅，不是有海景资源，就是有山湖人文资源。

从香蜜湖的水榭花都，到华侨城的纯水岸、天鹅湖，再到深圳湾的海景社区等等，都是如此。

因为买普宅与买豪宅的侧重点是不一样的。

普通人买房，比较看重的是综合配套，如地段、商业、教育、交通等这些资源。

而市面上的真豪宅，除了地段无敌外，最大的稀缺性是拥有不可复制的生态景观资源。

你看华侨城片区，学区和商业方面都比较一般，还有深圳湾片区的学校，在南山区来说也并非第一梯队，但这并不妨碍它们是深圳豪宅市场的主力军。

原因很简单，对富人来说，教育这种属于是可以用钱解决的问题。所以，当你看到一个豪宅项目以商业配套、学区好作为最大卖点时，本身没啥稀缺景观，就需要格外注意了。

因为从产品上讲，这很可能是一个伪豪宅。

从这个角度看，豪宅也不能乱买，到了终极改善阶段，如果把侧重点放在学区和商业上，就往往容易忽略板块和圈层的价值，从而导致买到资源错配的产品。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。