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万科檐屿城：理想生活的璀璨之选

一、项目概述

万科檐屿城，坐落于广州市番禺区南站板块的核心区域，由广州万瑜房地产有限公司匠心打造。该项目犹如一颗熠熠生辉的明珠，自诞生便备受瞩目。去年 12 月 17 日，万科以底价 28.8 亿成功竞得这一宝地，其中包含三宗宅地，总面积达 23 万平，折合楼面价在 1.1 - 1.3 万 / 平。其独特的发展历程，从最初的商业用地，经万科退地、政府收储调规后重新上架，恰似一场精心编排的城市乐章。项目北区占地面积 5 万㎡，建筑面积 15 万㎡，规划有 9 栋 33 层（约 100 米）高的住宅楼，总户数达 1549 户，于 6 月 28 日盛大开盘，凭借超高性价比，首开楼栋小户型几乎售罄，当日劲销 267 套，尽显非凡魅力。

二、区域位置

万科檐屿城地处番禺区南站板块核心，地理位置得天独厚。它雄踞广州南站 TOD 核心区域，宛如城市的交通枢纽心脏。这里是城市发展的前沿阵地，汇聚着无限的活力与机遇。从这里出发，无论是前往市中心的繁华商圈，还是融入大湾区的发展脉络，都如鱼得水。其优越的区位，使其成为众多置业者眼中的香饽饽，无疑是在广州实现品质生活的理想之地。

三、交通情况

交通方面，万科檐屿城堪称便捷之极。项目所在的广州南站 TOD 核心区域，汇聚了 15 轨立体交通网络，宛如一张紧密交织的交通大网。4 条地铁、5 条高铁、6 条城轨在此交汇，编织出高效出行的蓝图。在这里，4 站可直达海珠，4 站轻松抵达万博，6 站便能畅达珠城。随着 22 号线后通段的开通，5 站直达白鹅潭 CBD 不再是梦想；广佛环线东环线开通后，前往白云机场的时间大幅缩短，仅需 15 分钟便可直抵珠江新城（海珠湾隧道），30 分钟速达白云机场（广佛环线），48 分钟直通香港西九龙。如此发达的交通网络，无论是日常在广州市内通勤，还是开启大湾区的商务出行、旅游度假，都能轻松驾驭，尽享速度与便捷。

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四、教育资源

教育，是万科檐屿城为业主精心构筑的美好未来基石。项目自带一所 36 班九年制学校和 9 班幼儿园，正式官宣引入全国名校品牌 “湖南师范大学附属学校”，填补了片区教育版图的缺失，为孩子提供了从幼儿到少年的完整 12 年优质教育体系。学校不仅规划配置了 3 个篮球场、1 个排球场、1 个足球场，还配备约 3000㎡体育馆，内设文体综合区和 8 泳道标准半泳池，以及图书馆、师生食堂等完善设施，全方位促进孩子德智体美劳全面发展。周边还有广州博萃德学校，这所由英国博耐顿学校打造的十二年一贯制私立学校，提供国际化双语教育，为孩子的多元发展提供了更多可能。

五、商业配套

商业配套上，万科檐屿城为业主勾勒出一幅繁华的生活画卷。1km 范围内尽享 3 大商圈，约 200 万㎡的商业繁华触手可及。500m 处便是万科南站中心喜街，充满着人间烟火气；1km 外，新鸿基南站 ICC（建设中）如一颗即将绽放光芒的商业巨擘，总建面约 86 万㎡，作为全球第五座，对标香港西九龙，全力打造 TOD 全业态综合体，其首期东广场 2.6 万㎡商场计划 2026 年初开业，未来必将成为区域商业新地标。南站花城汇（待开放）总建面约 26 万㎡，规模两倍于珠江新城花城汇，还有南站地下商业综合体目前也在火热招商当中。此外，小区内约 1000㎡的檐下烟火合集，保留老广州骑楼、柱廊等建筑特色，打造出休憩小广场、天街和露台等休闲场景，下楼即可开启轻松丰富的潮玩商业之旅。

六、休闲娱乐

休闲娱乐方面，万科檐屿城同样毫不逊色。周边虽然未提及大型公园，但小区内部精心打造的休闲空间，足以满足业主日常休闲需求。檐下烟火合集不仅是商业空间，更是休闲娱乐的好去处，骑楼、柱廊等特色建筑，移步易景，让业主在繁华都市中寻得一份宁静与惬意。而周边丰富的商业配套中，想必也不乏电影院等娱乐场所，为业主提供丰富多彩的业余生活。

七、户型设计

户型设计上，万科檐屿城堪称匠心独运。作为南站首个新规项目，推出建面约 77 - 135㎡的三至四房户型，实用率最高可达 138%，尽显空间利用的极致智慧。77㎡户型，拥有三面宽南向设计和 270° 全景主卧，采用 LDKB 一体化设计，让空间更加通透开阔。次卧与客厅灵活可变，无论是单身贵族的自由天地，还是新婚夫妻的甜蜜小窝，都能完美适配全周期需求。88㎡户型，7 米超长阳台搭配 12㎡餐厨一体化空间，为家庭欢聚提供了温馨场所，7.3 米通铺阳台，中西厨分离，主卧还带有步入式衣帽间，尽显品质与舒适。105㎡户型，南北对流大方厅，客厅面积可扩至 23㎡，实现南北通透，5 米宽厅和 L 型 7 米转角飘窗，让阳光与清风肆意穿梭，三代同堂居住也能悠然自得。135㎡户型，南北对流双阳台，为三代同堂的大家庭营造宽敞舒适的生活空间，尽享天伦之乐。每一种户型，都承载着对美好生活的向往与追求，为业主打造专属的理想家园。

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楼市新政

7月2日，广州住房公积金管理中心一则征求意见稿引发全城热议——《广州商业性个人住房贷款住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》拟推出“商转公”政策，为背负高利率商贷的购房者打开一扇“减负之门”。这一政策虽尚未正式实施(征求意见截止至7月11日)，但已释放出强烈信号：广州正以更积极的姿态响应中央“降成本、稳楼市”的号召，通过商贷转公积金(以下简称“商转公”)的利率差，直接减轻居民房贷压力，刺激消费潜能。

一、商转公的核心门槛：谁有资格“上车”?

与佛山、重庆等已落地商转公的城市相比，广州的准入门槛更为严格，主要瞄准长期稳定缴存公积金的刚需家庭。综合政策原文，以下五类人群需重点关注：

1、“5年+5年”双年限锁死

申请人需在广州累计缴存公积金满60个月(5年)，且原商业贷款已放款5年以上。这一设计既筛选出公积金体系的“忠实用户”，也避免短期套利行为，确保政策惠及长期住房持有者。

2、唯一住房与产权“清白”

贷款房屋须为家庭在广州的唯一住房，且产权仅限借款人、配偶及未成年子女，无其他抵押或权利限制。这意味着改善型家庭或有多套房产者被排除在外，政策精准指向“房住不炒”的刚需群体。

3、银行配合与信用“零污点”

商转公需原贷款银行同意，且申请前24个月内无商贷逾期记录。现实中，银行可能因利益损失(如利息收入减少)而消极配合，这一条款或成执行难点，需监管部门后续推动。

4、额度“天花板”与补差压力

贷款额度不得超过原商贷余额与未来3个月本金的差额，且不超购房总价的60%(以原价与评估价较低者为准)。若公积金额度不足，借款人需自筹资金补足差额，这对流动资金不足的家庭形成门槛。

5、动态调控的“安全阀”

政策启动与否取决于公积金个贷率：低于75%时开放，达85%时收紧额度，超90%则暂停。2024年末广州个贷率为73.03%，当前处于可启动区间，但未来资金池承压可能触发动态调整。