臻林天汇大厦公寓（深圳南山）综合评测

一、项目简介

基本信息

开发商：合景泰富集团与同创集团联合开发

位置：南山区南山大道与景兴路交汇处，地铁12号线中山公园站C口50米

产权年限：40年（2018-2058年）

建筑规模：总建面11.8万㎡，由南塔（34层公寓）和北塔（32层商办）组成，共508户

户型面积：113-252㎡（2-4房），层高3.3-4米，使用率74%-75%

配套资源

交通：无缝接驳地铁12号线，临近前海、深圳湾等核心商圈

商业：自带约7000㎡地铁接驳商业，引入“悠方UFUN”购物中心

环境：毗邻中山公园，享山海湖林景观，绿化率31%

其他：车位比1:1，水电为商用水电（5.42元/立方，电1.2元/度）

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二、核心优势与不足

优势：

地段价值：位于深圳湾文化走廊规划区，承接前海、后海等高净值人群居住需求。

产品设计：大平层户型、双阳台、通燃气，部分房源可积分入学（如南头学校）。

投资属性：不限购不限贷，总价900-2600万/套，适合高净值资产配置。
不足：

产权年限：40年产权，相比住宅70年较短。

生活成本：商用水电及物业费较高，管理费未公开但预计偏高。

规模较小：仅两栋楼，社区配套依赖外部资源。

三、值不值得买？

适合人群：

投资者：南山核心地段稀缺公寓，长期租金回报稳定（参考租金3-3.8万/月）。

自住改善型：追求城市中心便利性及公园景观的高收入群体。

需谨慎因素：

若需学区或长期住宅属性，建议优先考虑70年产权住宅。

商办部分（北塔）流动性可能低于公寓，需关注后期转手难度。

四、总结

臻林天汇定位高端综合体，地段和产品力突出，但需权衡产权年限及持有成本。若预算充足且看重核心资产配置，可列为优选；若以刚需或学区为主，建议对比周边住宅项目。

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