二娃说

悲观只是一个看法，乐观却是一种行动。

6月28日，我认为，这是一个值得被铭记的日子。

因为这一天，我发现很多广州买房人，开始清醒过来了！

他们买房，不再盲目地追求新规产品了，而是重新回归到了确定性、便捷性、宜居性以及性价比上面。

喏~市二宫·君曜府开盘，不就是最好的例子吗？

◆ 二娃现场拍摄

是的，6月28日早上9点，二娃受邀，来到了君曜府的开盘现场。

很难想象，10点一刻，现场就已经是这般火爆了......

人潮人涌！座无虚席！密密麻麻全是人!

◆ 二娃在开盘现场拍摄

据二娃了解，项目首推115套，全盘共计161套。截止目前，已经卖了超过一半了！

这听起来，是不是还挺不可思议的？

以往吧，这种火爆的场面，通常只发生在新规项目的首次开盘。

毕竟，最近2年，广州买房人对新规产品尤其迷恋，甚至疯狂到了一种“不是新规，不去看”的地步。

但如今，这种火爆为什么出现在了旧规盘-市二宫·君曜府身上了呢？

嗯，在我看来呀，这其实是一个必然事件！

一方面，新规户型，其实是一股潮流追风，是特殊时期的产物，它来得快，去得也快。

而目前，相关部门也意识到了这个问题，开始收紧了政策。

为此，白云和天河某新盘的开发商，正在为这事儿发愁。因为，之前他们不到90㎡就能做4房，且能实现0飘窗的设计方案，现在，全都报建不了了。

目前，只能变回旧规，90㎡老老实实做成3房！

◆ 开发商朋友和我的对话

另一方面，大家开始清醒过来。意识到了买房，不应该把重点放在户型上面。

因为在一套房子的价值体系中，户型的重要性占比不到1/6。

毕竟，买房最最核心的，还是地段！

除此之外，便是交通、学位、商业及医疗配套、环境。最后，才是产品和物业......

所以，无限放大户型的重要性，盲目地追求新规产品，这是典型的“捡了芝麻，丢了西瓜！”不值当！

当然，君曜府开盘能卖得这么好，最重要的还是自身够“硬”。

总结起来，就6点：

1）在寸土寸金的市二宫板块，有足够硬核的地段！

2）稀缺！板块断货多年，且项目全盘仅161套！（错过不再）

3）拥有海珠一梯队，最牛的“书包”。

4）家门口就是地铁，商业配套、医疗资源无敌！

5）确定性强，准现楼，收楼快！

6）足够惊喜和诚意的价格！（板块新房，最低上车门槛）

◆ 项目现场实景图

如果你还不能100%理解的话，下面二娃不妨展开给你详细说说。对项目感兴趣的朋友，一定要看到最后！

比越秀更近越秀！广州真正的“中心”地段！

试问：广州的中心在哪里？

我猜，大多数人都会说：珠江新城！

emm......其实，准确来说，珠江新城是广州的经济中心。论行政中心，一直在越秀。也就是广州市政府、广东省政府大楼这一带。

◆ 项目与市政府位置关系示意图

那从地图上可以发现，君曜府的位置，距离广州“中心”非常近。过个海珠桥，全程约3.6km就到了。

所以，君曜府开盘至今，约40%的成交客户都来自越秀。其中，不少买家都来自机关单位或者公务人员。

他们选择这里，就是看中君曜府的地段足够好，距离他们上班，足够近。

这也是为什么，有不少人开玩笑说“市二宫君曜府，比越秀更近越秀，比天河更近天河”的原因。

◆ 海珠桥一过去，就能到越秀

板块断货近10年，周边置换人群基数庞大！

当然，君曜府卖得好，很大一部分原因在于稀缺。

一来，整个板块新房供应特别少。最近10年，公开出让过的住宅地，仅有2宗（省政府为中心，直线距离3km以内）。

其中一块，便是卖到10万+的滨江樾，目前已经清盘！

二来，君曜府所在位置，处于广州老城区的中心，虽然地属海珠，但又毗邻越秀和荔湾，周边常住人口高达约388万人，置换需求相当旺盛。

三来，整个楼盘货量紧缺，全盘仅161套，卖完就没了！

它不像其他楼盘，你还可以观望一下，再等等，因为后面还会有更好的楼栋推出来。

但君曜府呢，就161套房源，卖一套少一套，你等等，可能就真的错过了。

◆ 项目户型分布图

对口海珠最强的书包—海珠实验小学

都说现在，非必要不买房！那么，依旧在买房的都是哪些人呢？

第一、改善客；第二、孩子即将要读书的刚需客！

君曜府呢，刚好在书包资源上，占尽了优势。根据2025年的地段招生，项目属于小港社区，对口的学位，正是海珠第一梯队的省一级名校-海珠实验小学。

而海实所在的第4组，可摇号五中、六中、南武等多所老牌名校，教学质量和成绩，都是大家公认的，也是可以查到的。

◆ 2025年海珠区学位地段划分

为此，很多看中学位，在意孩子教育的家长，都毅然选择了这里。

毕竟，在越秀和海珠，单独买个老破小学位壳给孩子读书，都要上百万，还完全没法住。

对比之下，君曜府的优势，也就不言而喻了！

◆ 海珠实验小学（富基校区）

约80米就是地铁口！商业、医疗配套无敌！

说到交通和配套嘛，君曜府那就更无敌了。

首先，项目门口约80米处（直线距离），就是地铁2号线市二宫站。业主乘坐地铁，1站江南西，2站北京路，通过地铁换乘，可快速畅达金融城、琶洲和珠江新城。

未来，市二宫还规划了28号线交汇，届时，业主去佛山、琶洲、黄埔、增城都能一线直达。

至于商业配套，那更不用愁！

项目家门口就是富基广场不说，周边更是涵盖了：富力海珠城、江南新地、江南西·名店城、万国奥特莱斯、广百广场、信和广场、润汇大厦、乐峰广场、海珠新天地等数十个商场。

一江之隔，还有外地人来了必打卡的北京路、上下九步行街，吃喝玩乐完全不愁。

若家里人生病，需要去医院的话，也不需要早早起来去医院排队。

因为君曜府周边，大医院云集。华南最牛且名震全国的中山一院，以及省人民医院、广医一院，皆在项目直线2公里范围内（来源百度地图）。

与其说大家选择君曜府，不如说，大家选择了广州最好的配套资源。

已经封顶了！准现楼，确定性强！

值得一提的是，对比新规盘，君曜府还有个显著的优势，那就是准现楼，确定性强！

因为，项目已经正式封顶，预计明年10月就能收楼。不需要像其他楼盘一样，买房后收楼，要等2-3年。

一来，可以省下不少租金。

二来，大大降低烂尾风险，所见即所得，确定性更强！

◆ 项目已经正式封顶

现在去买房，全是实体样板房，你所看到的景观都是实实在在的，不会和交房的时候有差异。

更不用担心，收楼那天，你推开窗户发现正对着别人家的卧室窗，毫无私密性可言。

◆ 别人新规项目收楼时的景观

开发商诚意够，价格真的太香了！

当然了，这一切的一切，都得有个前提条件，那就是价格到位！

那么，君曜府价格到位了吗？

据二娃了解，君曜府开盘整体均价5.2-6万/㎡！开盘当天购买的话，算上所有折扣，小户型低楼层单位，甚至会有5万/㎡的惊喜价！400多万就能拿下市中心全新三房！

◆ 项目实体样板房

你们知道这是什么概念吗？

其一、这是同板块，3房和4房最低的上车门槛！

毕竟，同板块目前在售的新盘，不足3个。其他不近地铁，且没有优质学位的项目，目前都卖到了6-6.5万/㎡，比君曜府足足高出了5000-8000元/㎡。

其二、项目隔壁20年楼龄二手房，也要卖到4-5万/㎡

就拿君曜府旁边的富基广场B区来说吧，即便楼龄13年了，目前成交价依旧保持在4-5万/㎡！

并且，人家一套99.73㎡的户型，还是北向2房，成交价都能去到4.36万/㎡，总价也要435万。

反观市二宫·君曜府呢，全新盘，交标更好，景观和朝向也更好，关键还是三房，也只要这个价。

为此，项目开盘后，有不少富基广场的老业主看中其性价比，过来给子女买房，实现“一碗汤”的距离。

其三、从市中心房价梯队图也能看出，项目的性价比有多高。

如下图所示，以广州市政府/广东省政府为中心，往下延伸，房价是由高变低的。

比如，一江之隔的越秀，新房要去到8-12万/㎡，往下到了滨江板块后，则变成了6-9万/㎡！

继续往下，则是海珠中区和海珠南部，房价基本为5-6万/㎡。

但仔细研究，你会发现，市二宫·君曜府位置非常靠前，更近市中心，但价格却更有诚意。

所以，从以上三个维度来看，这个项目的价格都是极具核心竞争力的。

这也是为什么，大家明知道它是旧规户型，却依旧愿意买单的真正原因！

最后，二娃还有个消息要告诉大家：项目因为首开卖得很好，加上首开的优惠给的很足，所以价格很便宜。现在，上面领导有想要涨价的意思！具体什么时候涨价还没定，现场销售说随时都有可能。

所以，如果大家真想买这个盘，不如早点去选房。因为越到后面，选择越少，价格可能还更贵了。