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《产业集聚对商品住房价格的影响研究》

王豪杰 著

前 言

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改革开放40多年来，中国经济取得的巨大成就离不开产业的高速发展。2019年，第二产业和第三产业产值约占GDP总量的93%。工业和服务业发展齐头并进，是中国经济高质量增长的重要支撑。与此同时，区域经济非均衡发展问题依然突出，产业也更加倾向于在沿海及大中城市集聚和倾斜。那么，被称为“城市病”之一的住房价格高涨是否与城市产业的空间集聚程度加深密切相关就成为有意义的研究课题。住房连接投资与消费、实体与金融，是经济问题和民生问题的最佳契合点。在“住有所居”中国梦实现的关键阶段，本书将产业集聚与商品住房价格联系起来，既加深了对产业空间集中现象影响效应的认识，也试图为新时期商品住房价格的形成与演变提供了另一种解释依据。

地理因素不仅有助于我们更清晰地了解人类经济活动与环境的关联，而且能够为复杂经济现象的解释提供独特的洞察力和敏锐的视角。近年来，经济开放程度加大和城市化进程加速使地理的作用越来越重要，资源向发达城市和沿海地区集聚逐渐成为一种趋势。在以制造业和现代服务业为主要经济结构的背景下，对规模经济效应的追逐是促使生产要素流向集聚程度较高城市的主要动因，而与制造业相比，以知识、技术和信息为主要竞争力的科技服务业和金融业更偏好于在发达城市集聚。基于城市规模及个体自身存在的差异和不同，制造业集聚规模效应和拥挤效应如何影响住房承受能力？随着科学技术的进步，技能型劳动力流动日益频繁，在不同的经济发展时期和不同的地理空间，科技服务业集聚对商品住房价格的影响程度是否存在差异？随着金融交易成本的下降，金融业集聚能否通过缓解房地产市场供求两端的融资约束进而对商品住房价格产生影响？如果能，如何产生影响？对这些问题的回答，有助于我们认识商品住房价格变化中的产业集聚作用，对房地产市场稳健运行及避免商品住房价格大起大落具有重要意义。

有鉴于此，本书借助集聚外部性理论、拥挤效应理论、新经济地理学的劳动力流动理论和金融地理学理论分析了产业集聚在商品住房价格变化中发挥的作用。集聚外部性理论认为产业集聚规模效应的发挥使收入、劳动力及资本在集聚区域得以积累和沉淀，而收入、劳动力及资本均是影响住房市场均衡的基本因素；拥挤效应理论揭示了制造业过度集聚通过降低生产率及推高土地价格影响住房支付能力的可能性；新经济地理学的劳动力流动理论则从科技服务业集聚如何通过吸引技能型劳动力流入方面为商品住房价格上涨做出了解释；而金融地理学理论则为突破地理因素限制的金融业集聚如何影响住房价格提供了理论支撑。

随后，本书分析了产业集聚影响商品住房价格的作用路径。在产业层次细分的基础上，着重阐述了本书产业集聚研究范围的界定及界定依据，本书选择传统的制造业集聚、新兴的科技服务业集聚和带有虚拟色彩的金融业集聚作为代表性产业集聚现象，研究其对商品住房价格的影响，有助于本书研究兼顾产业集聚现象的全面性，呈现产业集聚形态的演绎规律。既然产业存在层次性，那么产业集聚影响商品住房价格的路径也必然是分层次的。基于此，本书在产业集聚影响商品住房价格的分层次路径中，选择了本书研究所需的影响路径结构——整体层面的影响路径和制造业、科技服务业及金融业产业集聚的具体影响路径。本书在一般影响规律认识基础上归纳出了差异化作用路径，具体表现为：首先，在制造业集聚规模效应主导下，受到产业集聚外部性的影响，劳动力收入出现大幅上涨，加之土地财政依赖程度下降和公共支出增加缓解了住房价格的上涨压力，所以对处于规模效应阶段的城市而言，制造业集聚有利于降低房价收入比，而在制造业集聚拥挤效应的作用下，生产率下降带来的劳动力收入下降及厂商之间对土地这一空间上不可流动资源的竞争加剧，会共同作用于商品住房市场，从而提升了房价收入比；其次，本书梳理了科技服务业集聚对商品住房价格影响的逻辑过程，尽管技能匹配效应和人力资本积累效应均对技能劳动力流动现象做出了一定解释，但我们不能否认的是，享有工资优势是科技服务业集聚吸引技能型劳动力流入的重要因素，而技能型劳动力流入数量的增加直接影响了商品住房市场的均衡；最后，金融业集聚则主要通过降低融资成本缓解房地产开发企业与住房消费者的融资约束，而在商品住房供给与需求相适应时产生了新的商品住房均衡价格。

研究产业集聚对商品住房价格的影响，对产业集聚指标进行有效测度并了解产业集聚发展动态是关键。在分析了现有产业集聚指标测度方法的基础上，本书选取就业密度法来测度本书所涉及的具体产业集聚现象，通过该方法计算了制造业集聚程度、科技服务业集聚程度和金融业集聚程度，并借助年均增长率指标、核密度等方法，分别列示了近年来中国城市产业发展的整体概况和产业集聚时空演绎特征，对其静态特征和动态趋势进行了深入分析。研究表明，我国产业集聚程度存在加深的态势和东高西低的地理分布特征。

同时，本书通过数理分析并结合实证模型具体考察了三个细分产业集聚现象对商品住房价格的影响。在前文制造业集聚规模效应和拥挤效应理论分析的基础上，首先阐释了制造业集聚通过作用于边际生产成本进而影响房价收入比的过程，规模效应和拥挤效应会通过改变集聚所在地的生产效率而改变生产的边际成本，生产效率的提高使边际成本成为制造业集聚的减函数，而生产效率的下降使边际成本成为制造业集聚的增函数，生产率的改变通过影响劳动力收入造成房价收入比的变化。接下来，将2016年流动人口动态监测数据与城市数据进行匹配，研究发现，我国268个地级城市制造业集聚对微观个体所在家庭房价收入比产生了先下降后上升的“U”形影响，在替换制造业集聚指标和使用Heckman两步法缓解样本选择自偏误问题后依然成立。进一步异质性分析表明，制造业集聚对房价收入比的影响因城市规模和个体差异而存在不同。

产业拥挤效应的凸显在分散产业空间分布的同时会带动原集聚地产业结构的升级并优化劳动力结构。在相关路径分析前提下，借助数理模型推导了科技服务业集聚以工资优势通过吸引技能型劳动力流入推高商品住房价格的影响过程。在科技服务业集聚区域，工资优势吸引了大量技能型劳动力流入，本地的低收入居民与技能型劳动力形成生产上的互补，在本地低收入居民因收入增加而不选择迁出的情况下，人口数量的增加将导致商品住房价格上涨。本书运用2005—2016年264个地级市的数据考察了科技服务业集聚对住房价格的影响，研究发现科技服务业集聚与商品住房价格之间呈正相关关系。进一步使用门限回归模型和地理加权回归模型的异质性分析表明，科技服务业集聚对商品住房价格的影响因城市收入水平和地理位置不同而存在差异。

房地产市场的资金密集性特征赋予并强化了房地产的金融属性，金融资源配置的总量和结构对房地产市场发展及商品住房价格起到了支持和调节的作用。前文路径分析已经表明，随着金融业集聚规模效应、资源配置效应及竞争效应的发挥，更多资金会流向房地产领域，而通过对比有无信贷支持下的住房价格均衡模型发现，房地产开发贷款和个人住房消费贷款的增加促进了商品住房价格上涨。结合实证模型考察金融业集聚对商品住房价格的基本影响，发现整体上以促进作用为主。异质性分析表明，金融业集聚的商品住房价格促进作用只存在于缺乏住房供给弹性城市。同时，将房地产信贷区分为房地产开发贷款和个人住房消费贷款，借助中介效应模型发现两类房地产信贷在金融业集聚影响商品住房价格中均发挥了中介作用。同时，金融业集聚对商品住房价格的正向影响还得到了微观层面的支持，而空间计量结果表明金融业集聚对商品住房价格的影响主要以本土效应为主。

对商品住房价格变化中产业集聚作用的研究发现，虽然不同产业集聚现象对商品住房价格的影响路径差异化明显，但是不同产业集聚现象对商品住房价格均存在促进作用。具体而言，在制造业集聚拥挤效应主导下，制造业集聚程度增加促进了相对商品住房价格房价收入比的上涨，科技服务业集聚和金融业集聚随着集聚程度的增加推高了商品住房价格。这说明科技服务业集聚下的真实住房需求上涨，降低了商品住房价格泡沫破灭的风险；而制造业集聚拥挤效应的凸显提高了房价收入比，金融业集聚则为住房价格上涨提供了过度的金融支持。可见，在推动商品住房价格上涨的产业集聚因素中，科技服务业集聚是合理因素，制造业集聚和金融业集聚是不合理因素。

根据理论和实证的分析结果，通过对产业集聚影响商品住房价格的研究进行系统总结发现，本书研究对认识未来产业发展应如何降低居民住房负担及居民真实购房需求推动商品住房价格上涨，并避免金融支持过度现象发生等问题具有经济逻辑启示。具体而言，本书提出如下政策建议：实施制造业产业转移政策、充分发挥科技服务业集聚的住房价格支撑作用、严防金融业集聚造成的金融支持过度和构建住房领域的政府跨区域合作机制。

目 录

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第一章绪论

第二章产业集聚影响商品住房价格的理论基础

第一节集聚外部性理论

第二节拥挤效应理论

第三节新经济地理学的劳动力流动理论

第四节金融地理学理论

第三章产业集聚对商品住房价格的影响路径

第一节产业集聚影响商品住房价格的路径结构

第二节本书研究对产业集聚及其影响商品住房价格路径的选择

第三节产业集聚对商品住房价格影响的一般路径分析

第四节制造业、科技服务业及金融业产业集聚影响商品住房价格的具体路径分析

第四章产业集聚测度及其时空特征分析

第一节产业集聚指标测度

第二节制造业集聚特征分析

第三节科技服务业集聚特征分析

第四节金融业集聚特征分析

第五章制造业集聚对商品住房价格的影响实证

第一节制造业集聚对商品住房价格影响的数理分析及研究假设

第二节变量、数据与实证模型

第三节实证结果分析

第四节异质性分析

本章小结

第六章科技服务业集聚对商品住房价格的影响实证

第一节科技服务业集聚对商品住房价格影响的数理分析及研究假设

第二节商品住房价格特征分析

第三节变量、数据与实证模型

第四节实证检验

第五节异质性分析

本章小结

第七章金融业集聚对商品住房价格的影响实证

第一节金融业集聚对商品住房价格影响的数理分析及研究假设

第二节变量、数据与实证模型

第三节金融业集聚对商品住房价格影响的实证分析

第四节金融业集聚对商品住房价格影响效应的进一步分析

本章小结

第八章结论及政策建议

第一节主要研究结论

第二节政策建议

附录

参考文献

致谢

《产业集聚对商品住房价格的影响研究》

王豪杰 著

中国财政经济出版社 出版

ISBN：978-7-5223-3798-2

定价：68.00元

中国财政经济出版社

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