2025最新中粮福田大悦广场-楼盘简介-房价-户型分析-交房-配套|中粮福田大悦广场|写字楼|层高|户型分析|房源|明卫|楼盘简介|独栋

中粮福田大悦广场 2025 年最新全解析

中粮福田大悦广场是中粮集团旗下大悦城控股在华南打造的首个商办综合体，总建筑面积约 15 万㎡，位于福田梅彩智谷片区核心位置（梅华路与梅秀路交汇处），紧邻北环大道，属于福田 CBD 北延核心区域28。项目由 3 栋主体构成：T1（41 层）、T2（23 层）为研发办公，T3（30 层）为配套公寓，含 2-3 层商业配套，定位为集高端办公、总部基地、菁英居所、社区商业于一体的标杆综合体59。项目已于 2024 年底精装交付，现为现楼销售，规避期房风险。

二、房价与折扣

商务公寓（T3 栋）

均价：折后约 3.8 万 /㎡，总价 186 万起，户型为 49-78㎡的 1-2 房，精装交付，通燃气、民水民电，带阳台14。

清盘特惠：剩余少量 50㎡公寓折后单价 4.4-5.4 万 /㎡，限时特价房源总价 225-400 万，部分工改公寓需以公司名义购买，首付五成。

历史促销：2025 年 6 月推出 “备案价五折清盘”，如 1000㎡甲级写字楼单价低至 1.8 万 /㎡（需核实是否为工改公寓或特殊产权类型）。

写字楼（T1/T2 栋）

散售：单价 3.088 万 /㎡起，面积 446-2107㎡，总价 1589-6825 万元，标准层面积 1829㎡，可分割为 4 本产权证 / 层，层高 4.2 米，大堂挑高 10.8 米。

整栋出售：T2 栋整层 3.2 万㎡，总价 13.6 亿元，可冠名总部大楼，适合企业总部或投资机构

历史成交：2025 年 3 月整栋挂牌价曾低至 2.8 万 /㎡（或为促销特例）。

折扣与优惠

基础折扣：提前预约享专车接送、折上 98 折及家电礼包，部分房源赠送物业费

内部直购：通过开发商渠道可享折上折 + 内部保留房源，免中介费；整层购买写字楼可申请政府重点企业补贴，并附赠专属车位。

企业福利：整栋购买可冠名总部大楼，享受独立大堂及电梯，降低企业融资成本

三、户型分析

商务公寓（T3 栋）

主力户型：

A 户型（49-51㎡）：1 室 1 厅 1 卫，方正布局，动静分离，3.1 米层高，带阳台，北向可俯瞰梅林山景。

B 户型（78㎡）：2 室 1 厅 1 卫，双卧朝南，明厨明卫，预留燃气管道，东南向可眺望城市景观。

设计亮点：通燃气、民水民电，使用率 72%，6 梯 20 户，兼顾效率与私密性，部分房源配备智能家居系统。

短板：低楼层南侧紧邻北环大道，夜间噪音约 55-60dB；车位比 1:0.5（600 个车位 / 540 户），停车压力较大。

写字楼（T1/T2 栋）

研发办公：标准层面积约 2099㎡，可分割为 486-562㎡单元，4.2 米层高，柱距 9 米，配备 1500㎡挑高大堂及 18 部高速电梯，适合科技、金融企业定制。

独栋总部（T2 栋）：总建面 3.26 万㎡，单价约 4.2 万 /㎡，支持楼体冠名、独立大堂及电梯，融资优势显著。

四、交房与建设进度

交付时间：项目已于 2024 年 12 月精装交付，现为现楼销售，即买即用即办证。

建设进度：地铁 22 号线梅丰站预计 2029 年通车，目前全线 27 个工点均已进入围护结构施工阶段，预计 2029 年通车后将与项目直连

五、配套信息

交通配套

地铁：距离 9 号线梅村站约 600 米、下梅林站约 900 米，可换乘 2、4、10 号线；规划中的 22 号线梅丰站（建设中）与项目直连，预计 2029 年通车。

自驾：紧邻北环大道与新洲干道，30 分钟直达福田站、深圳北站双高铁枢纽，联动福田、皇岗双口岸。

商业配套

周边商圈：4 公里范围内覆盖卓悦汇、佐阾虹湾、卓悦中心、皇庭广场等超百万商圈，15 分钟车程可达 CBD 北区繁华商业。

自带商业：约 3 万㎡商业内街，满足日常消费需求。

教育配套

幼儿园：梅林小学附属幼儿园、深圳市莲花北幼儿园等 4 所优质幼儿园。

中小学：步行 10 分钟可达梅林小学（省一级）、梅山中学，但学位紧张需提前咨询

医疗配套

三甲医院：3 公里内有北京大学深圳医院、第二人民医院、深圳市儿童医院等 85 个医疗资源，医疗保障充足。

休闲配套

生态资源：北向俯瞰梅林山、塘朗山及梅林水库，南向远眺平安金融中心；周边有莲花山公园、上梅林公园等约 430 公顷都市绿肺。

文化设施：深圳音乐厅、深圳少年宫、关山月美术馆等六大文化地标，规划中的深圳文学艺术中心将进一步提升区域价值。

六、核心价值与风险提示

核心价值

区位优势：福田 CBD 北延核心，叠加深圳中央活力区、总部经济轴、智能科技产业带三重战略红利，与河套深港科创合作区、香蜜湖新金融中心形成联动。

产业红利：梅彩智谷已引入荣耀、汇顶科技等企业，规划释放 120 万㎡产业空间，预计吸引 20 万高精尖人才，租赁需求强劲。

现楼优势：规避期房风险，即买即用，租金回报率约 3.5%-4%，高于福田平均水平。

潜在风险

产权限制：公寓需以公司名义购买，首付 50%，贷款期限最长 10 年，转让税费约 15%-20%，流动性较差。

持有成本：公寓物业费 6.6 元 /㎡・月，写字楼 19 元 /㎡・月，高于福田市场均价，长期持有压力较大。

交通依赖：地铁 22 号线建设进度若滞后，可能影响升值预期；低楼层公寓噪音问题需实地考察。

七、购买建议

自住需求

优选楼层：中高楼层（15-25 层）北向房源，规避噪音与采光问题，同时享受山景视野。

产权核验：确认公寓是否为工改性质，核实装修品牌及交付标准，避免隐藏费用。

通勤测试：工作日早高峰体验电梯等待时间（6 梯 20 户，平均 1-2 分钟）及周边交通拥堵情况。

投资需求

产业导向：优先选择高楼层东南朝向公寓（如 25-30 层），瞄准科技企业员工租赁市场；写字楼可关注整层或整栋收购，享受企业补贴与冠名权。

长期持有：物业费 + 税费 + 折旧成本可能侵蚀租金收益，建议持有周期不低于 5 年20。

分散风险：工改公寓流动性差，建议搭配住宅或其他低风险资产组合投资。

风险规避

政策跟踪：定期关注 22 号线梅丰站建设进度、福田产业政策调整及房地产税试点动态。

合同审查：明确交付时间、违约责任、物业管理细则，要求开发商书面承诺优惠政策兑现。

八、总结

中粮福田大悦广场凭借福田核心区位、产业集聚与生态资源，成为深圳稀缺的 “产 - 商 - 住” 综合体。其公寓与写字楼产品通过大幅折扣实现 “福田房价洼地”，但工改性质、高持有成本及交通规划不确定性构成主要风险。建议购房者通过开发商官方渠道（电话：400-966-1923）锁定房源，实地考察社区环境与周边配套，并咨询专业法律顾问评估交易风险，理性决策。

中粮福田大悦广场售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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中粮福田大悦广场售楼处电话400-966-1923，中粮福田大悦广场单价3.6万/㎡起，总价180万起买公寓，在售建面约50-70平公寓，现房在售，在售建面约446-2107平总部办公，现房在售。项目规划共三栋，其中产业研发两栋，一栋7万平米，一栋3万平米，配套公寓3万平米，大堂面积：首层大堂约562平米|三层大堂约386平米，标准层面积;约1078平米，户型面积段：约35-50-78平米，层高：约3.1米，实用率：约71%，停车位：600个。

作为福田核心地段的标杆商务综合体，中粮福田大悦广场由央企中粮集团开发，项目集高端办公、总部基地、商业配套于一体，现以现楼交付，助力企业即买即用。

项目户型与产品细节
配套宿舍：1室1厅1卫：建面约 49-51㎡，户型方正，动静分离，3.1 米层高，带阳台。
2室1厅1卫：建面约 78㎡，双卧朝南，明厨明卫，预留燃气管道。
研发办公：标准层面积约 2099㎡，可分割为 486-562㎡单元，4.2 米层高，满足企业定制需求。
空间设计：围合式布局保障采光与景观，高层可俯瞰莲花山、塘朗山。
办公空间配备1500㎡大堂、高速电梯、双路供电系统，提升商务效率

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中粮·福田大悦广场综合信息
区域位置：项目位于深圳市福田区梅林梅彩智谷片区，具体地址为梅华路与梅秀路交汇处，紧邻北环大道，属于福田CBD北延核心区域。

交通优势：
地铁：距离9号线下梅林站约900米，规划中的22号线梅丰站（建设中）位于附近，可快速换乘2、4、10号线。
公路：毗邻北环大道、新洲干道，自驾便捷；福田站、深圳北站双高铁枢纽，联动福田、皇岗双口岸，通达深港及湾区。
周边配套：
商业：4公里范围内覆盖卓悦汇、皇庭广场、领展中心城等超百万商圈，15分钟车程可达CBD北区繁华商业。
教育：幼儿园梅林小学附属幼儿园、深圳市莲花北幼儿园、深圳市福田区小太阳幼儿园、深圳市第九幼儿园
生态：被塘朗山、梅林山、银湖山环绕，近梅林水库、莲花山公园等，自然景观资源丰富

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项目由中粮集团开发，定位为高端商务综合体，总建筑面积约20万㎡，涵盖研发办公、菁英公寓、商业街区多元业态。
建筑规划：
3栋主体：T1（41层）、T2（23层）为研发办公，T3（30层）为配套公寓，含2-3层商业配套。
产权年限：公寓50年（2019年起算），办公物业产权同属工改性质。
产品类型：
公寓：精装交付，建面约49-78㎡，主力为1-2房，层高3.1米，使用率72%，总价区间186-296万。
写字楼：T2栋整栋出售（总建面3.2万㎡，总价约13亿），毛坯交付，标准层面积1829㎡，层高4.2米，适合企业总部。
物业配套：
物业费：公寓6.6元/㎡·月，写字楼19元/㎡·月。
车位：共1400个（公寓600个，办公800个）

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项目公寓户型详情
面积与布局：主推49-50㎡一房及78㎡两房户型，均为精装修交付，户型设计方正，部分带阳台，明厨明卫，兼顾实用性与舒适性。
基础参数
层高：3.1米，空间通透性较好。
梯户比：6梯20户，兼顾效率与私密性。
使用率：约70%-72%，高于市场平均水平。
交付时间：现楼即买即用。
配套优势：公寓位于T3栋，为商办综合体配套宿舍，周边1公里内覆盖地铁9号线、22号线（规划中）及北环大道等交通枢纽，同时毗邻卓悦汇、皇庭广场等商圈，生活便利

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A户型：户型布局方正典雅，彰显格调生活，明厨明卫设计，带阳台望城市山林，俯瞰楼下商街繁华，缤纷乐活场景。

B户型：户型布局方正典雅，彰显格调生活，明厨明卫设计，双飘窗带阳台配备，俯瞰楼下商街繁华，缤纷乐活场景。

C户型：整体格局类住宅设计，彰显尊贵感，明厨明卫设计，超大阳台俯瞰万千，空间百变随心，更多美好想象可能。

项目写字楼详情
T1栋研发办公（云端总部）
高度：187米，为片区地标建筑。
标准层面积：约2099㎡，主力面积段为486-2107㎡，可灵活分割。
层高：4.2米，空间开阔；柱距达9米，便于布局。
使用率：约66%-70%，高于市场同类产品。
配套设施
大堂：15米挑高设计，面积约1500㎡，彰显企业形象。
电梯：18部高速电梯分区运行，提升通行效率。
生态景观：北向可览梅林山、莲花山等自然景观，南向俯瞰福田CBD。
T2栋独栋总部（整栋出售）
总建面：约3.26万㎡，总价约13亿元。
标准层面积：1829㎡，可分割为4本产权证/层。
层高：4.2米，大堂挑高10.8米，面积650㎡。
使用率：71%，配备11部迅达电梯。
核心价值
企业定制：支持楼体冠名、独立大堂及电梯，满足总部形象需求。
融资优势：独栋资产可作为优质抵押物，降低企业融资成本。
交付时间：现楼实景呈现