（原标题：香港楼市迎来转折点，内地市场亟待政策破局）

摩根士丹利在6月19日发布的《香港地产—住宅历经7年后迎来转折》报告中预测：香港房地产正处于一个上升周期的开端，这个周期可能持续4-5年。

在大摩预测中，2025年下半年香港房价将增长2%，全年呈现“V”型走势，支撑这一判断的基本面因素坚实而多元。

2025年香港资本市场生机勃勃。上半年恒生指数累计上涨超20%，位居全球主要市场前列；同期IPO集资额按财政司司长陈茂波的说法是1070亿港元，重登全球新股集资额榜首。火热的港股，吸引了内地企业排队上港交所，市场戏称港交所敲锣的锤子都不够用了，而股市的财富效应正向楼市蔓延。

政策松绑释放巨大能量。2024年2月香港全面撤销楼市“辣招”，内地买家与本地居民享同等税费待遇，诚意十足。一套千万港元房产，内地买家税费从300多万骤降至数十万。2024年3月至2025年5月，全港6万宗私楼成交中，每四个买家就有一位内地背景人士。香港3.5%-4%的租金收益率远超内地一线城市1%-2%的水平，投资价值凸显。

人口政策成为需求新引擎。截至2025年5月，“抢人才”计划已批出21万份申请，获批者平均年龄仅35岁。按每10名人才中1人购房估算，将转化为至少2700套住房需求。

继大摩之后，高盛和瑞银也唱多香港楼市。从2021年9月高峰期至今已下跌近30%的香港楼市，终于迎来触底反弹的曙光。

当香港显露春意，内地楼市仍处寒冬。6月全国百城房价数据令人忧心：37个城市新房价格环比下跌，较上月增加2个；二手住宅环比下跌0.75%，已连续38个月下跌。

市场分化加剧。二手房成交量预计2025年同比上升8%-10%，占总体成交量比重超50%；新房成交量则同比下降超10%。二手房主导地位削弱新房定价权，形成“以旧压新”的价格传导链。

即使是在深圳，市场也不容乐观。在7月5日，我接触的多位中介反映，今年1至5月的交易数据平稳，但6月的数据，以肉眼可见的速度量价齐跌，在看在谈的买家纷纷推后决定，显示买家对前景突然看淡，去年926以来的政策红利已经消耗殆尽。

7月3日，万科公告再向大股东深铁借款62.49亿人民币偿债，今年以来深铁累计向万科输血超211亿人民币。楼市低迷，对房企化债也极为不利，如万科都倒下，对市场的冲击将极为严重。

有意思的是，7月5日《中国房地产报》在题为“拼就是稳住楼市最好的解法”中指出：当下稳住楼市正处在非进不可的关键时刻，无论是市场止跌回稳、城市更新，还是好房子建设，都在步入改革发展的深水区，每向前一步都不容易。但是，前行路上，问题和挑战从来不会少，拼就是最好的解法。因此，一方面，稳住楼市目前要汇聚发展合力，宏观微观政策要持续用力、更加给力。一方面，各地要激发敢拼、爱拼的精神，力争上游成为全国稳住楼市大班级中的“优等生”。

上文没对骨感的市场有所表述，不过从要求各地用力给力敢拼爱拼，也可看出市场的严重性。以我看来，这文章作用有限，还需要最高层级给予有力度的增量政策才能提振市场的信心。

虽然6月楼市数据惨淡，但股市地产板块反而坚挺，市场显然在赌加码政策出台。

从香港楼市经验可看出，其楼市复苏得益于“政策松绑+人才导入+资本联动”的组合拳。内地或可借鉴，特别是在政策力度方面。龙头城市不稳住而回升，其他城市不可能止跌。

任何政策的出台，要力求有效果，而不只是出台了事。以这几年的政策效果来看，一步到位比挤牙膏式效果明显更好，目前内地楼市，欠缺的就是干脆利落令人眼前一亮的楼市政策。

来源：香港经济导报

作者：林少喜 助理总编辑