01.

今年的6·30刚刚过去，北京楼市半年度的「业绩大赛」中，我们又看到了过去半年里一张熟悉的面孔。

在大兴区（不含开发区），它不只是套数销冠，还是面积销冠，更是金额销冠，妥妥的三冠王，它就是

壹品兴创·颐和公馆

不是价格倒挂盘，没有二环内的稀缺地段，偏偏在南城是现象级存在——

在非核心地段拥有改善盘定价权，而且引发业内的疯狂围观和探讨，都希望自己是下一个颐和公馆。

说到底，作为顺销盘，颐和公馆有什么？到底又是凭什么？

先来说说业内围观的理由。

1、下游超过上游

颐和公馆在上半年的27个周度中，累计9周夺得大兴区冠军。

要成为大兴区销冠，不得不提到拦路虎西红门板块。

论环线和轨道交通，西红门板块似乎要比颐和公馆所在的念坛板块更有优势。

而且，西红门板块在上游，颐和公馆所在的念坛板块在下游。

来看下图，是不是很出乎意料，念坛板块不仅力压西红门，成为大兴区top1热点板块，而且挤进北京top20。

颐和公馆凭借一己之力，将自己所在的念坛板块拉进买房人视线中。

↑天朗房网年报截图

念坛板块中每两套成交，就有一套来自颐和公馆。

2、卖得最贵，卖得最好

千万不要以为颐和公馆是走量盘。

事实上，作为顺销期的颐和公馆，不仅卖得贵，还一直是板块内均价最高，甚至比某些竞品高出

1万元/㎡

是不是很意外，表弟一开始看到网签数据时，也是很吃惊。而且是一连串的意外和吃惊。

接着继续往下看。

3、穿越市场周期的热销

大家都知道，3月小阳春之后，房子不好卖了。

但是，颐和公馆在小阳春后，销售热度依然没有停止。

看4月份往后的数据，销售业绩还在往上跑，还在拿销冠，而且是连续三个月拿大兴区销冠。

不是那种微弱优势的领先，是断崖式领先——成交套数是第二名的

170%

而且，颐和公馆把和竞品的差距，甩得越来越大！

是不是很不可思议？

是不是很好奇，颐和公馆究竟是怎么做到的？

颐和公馆的热销秘密，行业内都在探讨，却没人能复制，

这到底又是为什么

颐和公馆还有哪些秘密，鲜为人知？

今天表弟就和大家一起复盘走出这个独立行情的大兴三冠王。

02.

其实在之前，表弟也听到一些风言风语，说颐和公馆是被迫做好的。

也有人说，念坛板块是独立行情。

这些言论在圈子里甚至成为主流。

先不管这些言论对错，来看下面这张市场成交曲线图，

如果大家只盯着颐和公馆的成绩，可能会误以为市场在持续转好。

上半年的销售节点其实并不多，市场也并不友好。

如果说颐和公馆只是产品好，

然后就理所当然大卖？

表弟想说的是，为什么偏偏是颐和公馆？

我们再来看下面这张图，就是把市场和颐和公馆成交曲线放在一起，看看会有哪些化学反应，是不是有我们一直忽略的东西？

果然，神奇的一幕发生了！

1.小阳春的节奏，颐和公馆是踩点了；

2.小阳春后，大盘承压向下，颐和公馆却背离市场大情绪，走出一条独立大阳线。

也就是说，颐和公馆在4月份、5月份、6月份三个月里，一直是小阳春行情，持续到6·30。

上半年每个月，都是颐和公馆的卖房窗口，都是颐和公馆的营销节点。

这是为什么？

秘密到底在哪里？

表弟想，全北京的开发商也都想知道这个秘密，颐和公馆的逆市热销模型。

操盘手轻描淡写说了一句话：足够好的产品，足够好的客户，足够好的市场。

你发现了没有，操盘手说的是「足够好」。

楼盘与楼盘的差距，就差在「足够好」。

还有，说产品足够好，这个表弟懂；说客户足够好，表弟不懂；市场足够好，表弟就更不懂了。

更意外的是，颐和公馆的非渠道成交占比高达：

40%

知道这个比例有多嚣张嘛，是周边项目的4倍以上！

所以说，「足够好」三个字很可能就是颐和公馆的热销题眼

03.

先来看产品足够好。

很多人都知道，颐和公馆的口碑不是因为热销卖房破圈的，更早是在产品亮相之初。

只是那个时候，更多仅限于业内——在红线外建城市公园。

而且，颐和公馆是先交付了城市公园，也就是大家常说的颐和典藏馆。

在大兴，也只有颐和公馆敢这么干，愿意这么干。

这就出现一幅场景：客户会到公园里逛逛，边逛公园，边看未来家的模样，看自己家一砖一瓦生长的样子。

这里是个彩蛋，接下来会揭密。

还有一件让同行想都不敢想的事，颐和公馆居然就这么干了——

主动降低楼层数

明明能建得更高，颐和公馆偏偏只建了11层。

为什么牺牲掉更高的层楼，坚持只建到11层？

因为这样一来，业态上纯洋房社区的低密生活模样就出来了。

不只是卷得房率，不只是卷面宽，颐和公馆还早早卷起了业态，是不是足够好呢！

但是，颐和公馆觉得还不足够好，在同行很容易忽略的精工细节上早早做起了文章。

比如

厕所防水涂层，国标要求是淋浴区刷到1.8m高度，并且只需要一遍；但是颐和公馆淋浴区刷到2m高度，并且刷两遍，是不是很夸张；

再比如

用实木地板的项目很常见，但是有听说过需要挑人来安装的实木地板吗？

颐和公馆就是，实木地板采用传统鱼骨拼工艺，需5年以上丰厚经验的老师傅方可驾驭，是不是很夸张；

再比如

常规项目的玻璃是5-8mm，10w+豪宅的玻璃也才10~12mm，颐和公馆单块玻璃厚度极致是12~14mm，是不是很夸张；

还有吗？还有，而且很多……

比如

颐和公馆的外立面，大量使用铝板线条；这已经是10w+豪宅的标准了，竟然还采用了45°的斜拼，是不是很夸张；

再比如

在颐和公馆的屋子里，即使不开灯，你也会觉得很亮。这是因为颐和公馆的窗户更大，室内采光和视野都更好。

以南立面（主要采光面）为例，南向窗户面积与整个墙面的比值，高达0.358，远高于常规项目0.25左右的水平，是不是很夸张；

并且颐和公馆的窗户规格，是按超规范要求去配置的。比如低楼栋的窗户做普通玻璃即可，而颐和公馆全部做了钢化玻璃。

总之就是能想到的地方都尽量做到最好。

不论客户能不能看到，或者规范的底线要求什么样，颐和公馆做产品的态度，就是尽可能都做到最好。

也正因为如此，这样的精工细节还有很多很多。

所以，看到实景现房呈现时，才有颐和公馆第一眼的不同。

不只是卷红线内园林，还卷红线外城市公园；

不只是卷得房率、卷面宽，还卷业态升级；

不只是卷厕所防水涂层，还卷铝板立面造型，更卷窗户的配置规格……

这就是颐和公馆的产品力「足够好」，大家可以去现场感受下城市公园，感受颐和公馆花了多少心血，

「足够好」，其实是初心和态度。

04.

说到态度，上面说的是开发商的态度。

操盘手说到足够好的客户，又是怎么一回事呢？

表面上看，这是两件事，其实是一件事：

城市公园是造景，纯洋房社区是造场；精工细节是造房子。

当开发商坚持造景、造场、造房子都足够好时，就会被足够有想法的人看到。

颐和公馆不是在找有钱人，而是在找一群足够有想法的人，要让这样一群人认可。

大家有没有发现，有想法的人，往往是各行业的意见领袖。

当颐和公馆被这群人看到后，就一定会过来买；然后影响身边的人来买。

很多人说这是社群的力量，表弟更觉得是各行业领袖的力量——

要经受过市场最挑剔人的审美和认可，成为某个圈层的团宠。

很多同行也常跟表弟抱怨市场太卷，同质化竞争太严重。在颐和公馆，表弟看到了不一样的破局方案：

足够好的产品力+足够好的客群

是先有足够好的产品，再带来足够好的客户，足够好的客户再自发给自己找足够好的邻居。

顺销盘的客户自来水模式，也就水到渠成了。

颐和公馆做对了什么，关键就是三个字：足够好。

  • 当同行降价时，颐和公馆做足够好；

  • 当竞品促销时，颐和公馆做足够好；

  • 当客户犹豫时，颐和公馆还是坚持做足够好。

操盘团队一直认为：价值＞价格

有想法的人会认可价值；

没有想法的人，只会认可便宜。

所以，在本质上，颐和公馆是用「足够好」，主动筛选出有想法的人。

这其中的区别，小伙伴们可以仔细琢磨不同在哪里。

一群有想法的人在一起，这样的社群活动怎么办？

当然这就涉及到颐和公馆的核心机密了，有知识产权的那种量级机密。

在经过操盘团队授权后，表弟只能有保留聊聊颐和公馆的不一样的社群玩法。

首先，颐和公馆塑造了一个社群专属的IP形象——天天管家。

这里面有个不一样的细节，就是拒绝常规的社群案场化，而是坚持做社区生活。

因为是一群特别有想法的人，所以即便是马术、高尔夫、生日宴这种常规活动，颐和公馆也都是定制，是高级定制那种。

比如马术活动，要提前了解马的性格、马的生日、马的品种特点，都要和业主匹配起来。

还有更多的社群做法，因为涉密，就只能说这么多了。

寻找到一群有想法的人后，颐和公馆的不一样很快显现出来。

这是一组案场数据：

  • 项目认购当天直接签约的比例是40%（大兴区均值13%）；

  • 平均认购到网签的周期是7天（市场平均转签周期1-3个月）；

  • 到访客户认购的转化率最高时达到8%（而北京普遍转化率是3%）；

  • 全款客户比例将近三成（是大兴区全款客户占比的两倍）；

  • 非渠道成交占比40%（是周边项目占比的4倍）；

  • 渠道点位比竞品低0.5%（但渠道依然优先聚焦带客）；

所以，当操盘团队说客户足够好时，表弟更愿意说，颐和公馆找到了一群有想法的人。

这就是非常经典的8%理论：

社区只要先期找到8%的各行业意见领袖，客户就会自动开启自来水模式。

05.

现在我们回过头来，看看颐和公馆具体做对了什么？

表面上看，

1.将社区塑造为城市资产，不仅聚焦社区内，也主动建造红线外城市公园；

2.足够好的产品力，拿10w+项目的品质要求打造每一个细节；

3.足够好的客户，是有一群有想法的人；

4.社群活动拒绝案场化，走高级定制路线，主动筛选客群，颗粒度足够细化。

也许有人觉得不以为然。其实，市场没有秘密，只有坚持把常识的事情做到极致。

能坚持每一天都这么做，能坚持每一组客户都么做，其实很难，真的很难。因为它需要房企的

初心

很难吗？其实很难。

市场虽然在变化，本质还是服务客户

但是，做好服务客户这件事上，有开发商就会评估代价大不大？成本高不高？花钱多不多？

而颐和公馆则是认为这样做后，

是不是还能更「足够好」！

前者是算账式服务客户，后者是初心，也是当下市场上最稀缺的物种。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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