每年盘点土拍市场的时候，都是我最开心的时间。

因为平日里确实很难得见到开发商们吃瘪的样子。

但一旦涉及到土拍，他们就会像考生填志愿一样，做好大量前期调研，并在每次按下鼠标时都确保深思熟虑：

押错地块，等于白干一年！

那么，广州上半年土拍究竟如何呢？

一句话：峰回路转，剧情比TVB商战还刺激！

量价起飞，

但火药味，只集中在“尖子班”

对比2024上半年只有4宗地块成交的惨淡场景，今年是好上不少了。

195亿进账！同比金额涨202%！成交面积更是暴增250%！

可以发现，开发商终于敢下注了。

注意注意，成交金额和面积的暴增，不仅是数字游戏，而是说明市场信心正在实质性修复。

头部房企已经嗅到触底反弹的契机，开始抢占核心资源卡位下一轮周期。

PCT=percentage point=两个百分比的差值

但不能回避的是，和商品房市场一样，土拍市场的分化也进一步加剧。

首先，从区域来看，成交主要集中在核心区。

除了天河荔湾海珠的优质地块得以成交之外，白云和番禺两区的核心位置地块也引发争抢。

而黄埔、南沙、从化等区域则热度不足。

很难说清楚，这到底是因为没有宅地出让，还是因为zf预判了房企的拿地动作才选择不推出新地。

这简直是土地市场赤裸裸的“马太效应”，本质是开发商用脚投票，只认确定性高的“安全牌”。


zf的供地策略也被迫向市场妥协，不敢在非核心区冒险推地。


未来新房供应将进一步向中心聚集，外围区域去化压力或将持续加剧。


接着，从产品形态来看，低密改善型宅地已经成为主导。

比如天河世界大观地块、白云槎头车辆段地块，容积率甚至低于2.0。

更能形成对比的，是高容积率地块终止出让。

比如海珠AH050335地块，容积率高达7.0，起拍楼面价3.4万/㎡，开发门槛高、市场竞争激烈，只能先下架调整规划后再重新挂牌。

开发商的动作，其实可以作为下一阶段新房市场的风向标。

房子，虽然价格起起伏伏，但质量只会越来越好。

这也和这届买房人的需求相呼应：拒绝“水泥森林鸽子笼”，要躺平，更要躺赢！

看来，产品力厮杀已成定局。

开发商会更宁愿做“小而精”的改善产品，也不碰高容积率“地雷”。

后续，这波低密宅地潮将直接催生更多高端改善盘入市，倒逼行业卷品质、卷设计。

最后，从拿地主体来看，也都是实力房企在出手。

央国企仍是主力。越秀地产拿下4宗，总金额高达34.24亿。保利系也斩获了天河、荔湾核心地块。

不过好消息是，实力民企的活跃度终于也获得了显著提升。

敏捷集团斥资33.17亿竞得番禺4宗地，力迅地产底价竞得荔湾小梅大街地块，民企合计斩获6宗地块，占比达总量的三分之一，重返广州市场。

这说明市场健康度正在回归，绝非偶然。

民企们敢出手，意味着融资困局缓解、对市场流动性恢复有了底气。

一个央国企、优质民企同台竞技的市场，才是真正良性循环的起点。

否则，全是国家队托底的土地市场，哪来的真实需求可言？

下半年剧本

改善客看准，就该出手了！

通过上半年的一些趋势，我们也不难预判下半年土地和商品房市场的走向。

  • 首先，是土拍一定会控量提质。

别指望ZF会大水漫灌。

参考高密度地块终止出让的教训，供地逻辑已经明牌：宁可少卖，绝不贱卖！

真正的好地，才有资格上牌桌！

目的就一个：逼开发商把子弹全砸在刀刃上。

  • 其次，是商品房市场也会起变化。

上半年政策放的够宽，出了一批高得房率的产品。目前弹性有所回收，但购房者已经被养“刁”了，要求只会越来越严格。

好消息是，下半年入市的项目容积率都不高。

看看土拍囤的粮，天河世界大观、白云槎头……这些项目不卷大阳台、玻璃幕墙、空中会所，难道卷谁家水泥糊得厚？

限价松动叠加低密基因，单价奔10万+是大概率事件。

  • 最后，从买房时机来看，我们可以盯着土拍找新房节奏。

上半年抢下的地，最快Q4就要开售回血。


天河、荔湾、番禺几个重磅项目一开，大概率都是“低开高走”的套路。

首期价格先按着头卖，等你抢完再默默涨价去化。

所以想捡漏核心区项目的话，现在就可以开始盯紧蓄客放风价。

下半年的窗口期，大概率只有各盘开售那周！

如果说上半场的土拍，是开发商的押注考试；

那么下半场的楼市，就是买房人的抢位战争！


最后，咱们也不妨猜一猜，下半年，会不会有更多民企入场拿地呢？


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