香港蓝田KOKO MARE购房全攻略（2025年新版）

项目概况

开发商：会德丰地产
位置：九龙蓝田茜发道（属观塘区油塘板块）
期数：KOKO HILLS系列第3B期（第8、9座）
总户数：444伙
交楼标准：精装修交付，配备品牌家电

项目针对部分楼栋推出了工抵房单位，折后单价较低，优惠力度较大，如果您对我们项目感兴趣，建议您与我们开发商联系，找经理看房，无需任何中介费，以底价成交，并且可获得额外的（物业费+购物卡+家电礼包+大额补贴）。确保看房体验，暂不接待临时到访，请提前预约。欢 迎拨 打 阳经理：134-1005-4656（微 同 号）

香港蓝田 koko mare由开发商直接进行销售，并采用平台进行推 广。找经理看房，无需任何中介费，以底 价成 交，并且可获得额 外的（物业费+家电礼包+大额补贴）。项目针对部分楼栋推出了工抵房，折后单价较低，优惠力度较大。确保看房体验，不接待临时到访，请提前预约看房时间。更有少部分保留房源，请认准开发商阳经理：134-1005-4656（微 同 号）

户型分析
户型 实用面积（平方呎） 占比 特点 参考总价（2025年7月）
1房 310-340 约15% 开放式厨房+3.2米宽景窗 800-1000万港币
2房 416-529 约75% 灵活隔断，部分享双景观 1100-1400万港币
3房 988-1078 约10% 稀缺户型，全海景 2500万港币起
设计亮点：
东南向单位占比近50%，主推海景资源
层高3.15米，采光优于同区标准住宅
部分2房设独立厨房（非开放式）
✅ 核心优势
地段潜力
步行6分钟至港铁蓝田站（双线交汇），25分钟直达中环
毗邻东隧，驾车至港岛东约15分钟
属观塘区第二CBD发展规划范围
教育资源
小学48校网（保良局陈维周夫人小学等名校）
中学属观塘区，含圣言中学等Band 1学校
稀缺景观
60%单位享维港及油塘湾东南向海景
高层可眺望港岛东天际线
配套完善
商业：apm商场（10分钟步行）、油塘大本型
会所：7.2万呎双会所，含510米跑道、3个泳池、儿童乐园
休闲：鲤鱼门海滨长廊、蓝田公园
❌ 主要劣势
社区密度
两栋楼444户，人均公共空间较紧张
车位比例1:2.2（共200个），停车需轮候
周边环境
部分旧区待重建，市容新旧混杂
低层单位可能受马路噪音影响
价格争议
尺价2.1万-2.6万港币，接近九龙站普通住宅
同预算可考虑将军澳新盘（如海茵庄园），但地段稍逊
投资价值
租金回报：1房月租1.8-2.2万港币，回报率约2.8%-3.2%
升值潜力：观塘区重建规划（如智慧城市发展）支撑长期增值
竞品对比：
KOKO ROSSO：同系列无海景，价格低10%-15%
维港汇：豪宅定位，总价高50%以上

业主评价
正面反馈：
"海景视野开阔，地铁通勤超方便"（8座高层业主）
"会所设施齐全，孩子周末有去处"（2房家庭住户）
负面意见：
"上下班电梯等候时间较长"（早高峰实测等待5-8分钟）
"附近街市档次较低，需步行15分钟至大型超市"
选购建议
优先选择：高层东南向2房（416-529呎），兼顾景观与实用性
避坑提示：避免低层北向单位（景观遮挡+噪音）
适合人群：
年轻家庭（名校网+地铁优势）
长线投资者（观塘区发展红利）
当前在售情况：3B期仍有少量1-2房尾货，发展商提供按揭优惠（首期5%起）。建议预约参观现楼单位，实地验证景观差异。

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