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最近的日本，彻底跟外国人杠上了。

前说要“清零违法外国人”，这周，又开始讨论要限制外国人在日本买房。

很明显，日本房地产市场即将进入一个全新的时代，但好不容易才等来地产大爆发，日本政客和资本家可不傻，内心的小算盘敲得响着呢！

7月7日，日本富士电视台王牌节目中，日本八个党派的代表聚集在一起，公开讨论一个议题：到底需不需要对外国人购房设限？

说是“讨论”，实际上这个话题已经是板上钉钉的决定了。

在场的8个党首中，有7个党首都表示支持要对外国人购买不动产进行限制。其中就包括日本现今执政党自民党的党首，首相石破茂。

在节目中，公明党代表称，会把（管制外国人购房）这点纳入竞选公约当中。石破茂也提出，要“尽快把握实际情况，然后采取对策”。

也就是现在日本主要政党基本已经达成了一致，对于外国人在买房应该进行某种形式的管制或者管理，问题只在于，会出台什么样的措施，以及何时会开始实施罢了。

原本在外国人买房这件事上一贯佛系的日本，怎么就突然变脸了呢？

主要原因，还是因为日本的房价涨得太快了。

用一位议员的原话说，就是“连日本人都买不起自己国家的房子了，东京还是不是日本的城市？”

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这两年，东京的房价涨得飞快。

2025年1月，东京都心6区的新建公寓均价已经突破2亿日元。5月，东京23区二手房的平均期望售价首次突破1亿日元。不论是东京都，还是东京市区，这两年的房价是一路飙升，停不下来。

越来越多日本人表示，房价涨太快，工资又跟不上，买房遥遥无期。还有日本人说，自己年收入2000万都没办法在东京买下一套新房。

这一点，是“关心民生”的日本政客，不愿意看到的。

但撇开高涨的房价，很多人忽略了，外资疯狂涌入日本房地产更是他们想要的。

根据JLL的数据，2025年一季度，日本房地产市场投资总额达到2.0952万亿日元，同比增长23%。在全球城市投资排名中，东京以110亿美元的投资额远超美国纽约，稳居世界首位，相当骄傲。

这当中，海外投资者的投资额暴增至6331亿日元，占比总投资额的32%。也就是在日本投资不动产的，有超过三分之一来自海外买家。

值得挖掘的是，在这里头来自机构或者公司的投资大幅增加，而且他们投资的，绝大多数都是商业地产，住宅的比例仅占9%。

一边说要对房子限购，一边又高举旗帜欢迎外资流入，这岂不是自己打自己脸吗？

非也。

其实，日本对本国住宅类房产进行“限购”已经不是新鲜事了。

比如早在几年前，东京不少热门新盘就已经开始了限购，有意愿者登记后摇号购房，并且限制单个申请人的购房数量。

后来，一些日本房地产公司还推出了限卖新建房产，禁止买家在购房的五年内转售房子，以防炒房；在京都、神户等城市也在探讨“空置税”的问题……

但这些措施，都没有形成体系，针对的也只是单个楼盘，单个项目，或者单个城市的购房者。

而日本现在要做的，则是对全体外籍炒房客进行限制，逼迫他们转向。

在上文中提到的电视节目当中，石破茂就提出，应该要对比其他国家的法律（提出相应措施）。

比如，新加坡对外国人买房有60%的追加课税；

澳洲直接禁止外国人买二手房（直到2027年3月31日）；

加拿大不允许居住时间未满两年的外国人买本国的房产，如果买了之后不住，还要交一笔空置税。

未来日本多半不会完全禁止外国人买房，但多半会围绕这几个点进行限制：

1. 重要土地的买入；

2. 买卖税费以及成本的增加；

3. 空置税；

4. 地区或身份的限购；

5. 贷款要求的提高等。

明面上，日本即将要对外国资本重拳出击，但方方面面限制的，还是个人投资者。

可往更深层次解读的话，日本正在用“限购”隐晦地告诉海外投资者：不要再试图以个人身份投机抬高住宅价格、酝酿泡沫了。

以机构身份入场押注商业不动产，激活商业活力，才是日本政府“认可”的投资。

现在，对于海外个人投资者们来说，要做的只有两件事。

第一，抓紧收紧政策之前最后的“窗口期”，买入小资金住宅；第二，在政策到来之后，创立公司，以机构身份布局商业不动产。

在日本当下这个通胀时代，还想通过房地产赚到红利，还是得关注国际巨鳄们的动向和读懂政策，毕竟在未来，商业地产比住宅更大有可为。

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