2025年7月发行的4只REITs（不动产投资信托基金）产品，其中2只（华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT）在进入发行日后一日售罄，另外2只（南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT）以顶格定价发行，在询价阶段，网下认购倍数也分别达到166.10倍和167.06倍。

“抢”REITs，已成为投资常态。

7月被“抢”的REITs

7月被“抢”的4只REITs，包括2只新品类，即全国首批数据中心公募REITs：南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT。

南方润泽科技数据中心REIT的底层资产是位于河北省廊坊经济开发区的国际信息云聚核港数据中心。而润泽科技的整体布局，即为人工智能产业提供算力服务的7个AIDC智算基础设施集群，分别覆盖4大核心经济区——京津冀（廊坊）、长三角（平湖）、大湾区（惠州、佛山）、成渝（重庆），另有甘肃兰州和海南儋州2个设施群。

南方万国数据中心REIT的底层资产为万国数据旗下昆山国金数据中心。该项目地处长三角核心枢纽。

这是2024年4月中国证监会发布《关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，以及2025年2月中国证监会发布《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》，明确“支持上市发行人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs”的政策下，首批获批上市的数据中心REITs。

7月发售的4只REITs产品底层资产位置示意图

创金合信首农REIT为科技产业园项目，底层资产为位于北京市海淀区的中关村移动智能服务创新园（首农元中心），总建筑面积约20.36万平方米，截至2024年底出租率达94.8%。此基金网下认购倍数为131.30倍。7月7日面向社会公众发行，因公众认购踊跃，当日结束募集。

华夏华电清洁能源REIT为电力能源项目，底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年，为浙江电网的重要统调电厂和杭州市钱塘区的主要电源、热源支撑点。其2025年和2026年分派率，预计分别为5.66%和5.37%。华夏华电清洁能源REIT的网下认购倍数为205.43倍。7月7日面向社会公众发行，因公众认购踊跃，当日结束募集。

以上4只REITs产品，均位于中国核心资产区域，为政策重点支持，受到投资追捧，也是意料中事。

继续破圈儿

7月的REITs市场，还发生了另外两件破圈儿的事。

第一件：

2025年7月3日，青城山—都江堰景区基础设施REITs项目公示评标结果，中航基金管理有限公司作为第一中标人，将负责该项目在发行阶段和存续阶段的基金管理服务。

这是2024年国家发改委发布新规——将符合条件的4A级及以上旅游景区、自然文化遗产、文旅商业街区、旅游服务配套设施等纳入公募REITs试点范围后，首批文旅项目进入了实操。

同期，玉龙雪山景区REIT与华山景区REIT也在筹备中。而有消息显示，2025年上半年，全国已有超过20个文旅基础设施REITs项目进入筹备阶段。

第二件：

首单民企仓储物流类REITs——嘉实京东仓储REIT正式启动扩募，拟购西安、合肥两个项目。

嘉实京东仓储REIT的底层资产包括重庆、武汉、廊坊三个物流园区，自2023年1月11日合同生效并在上交所上市以来，体现出较强的运营能力和稳定的现金流。

本次扩募加入的底层资产，西安项目作为西北物流枢纽，填补了原有底层资产在西北地区的空白；合肥项目则强化了华东区域网络密度，与武汉项目形成“长江经济带双核联动”。这种“五大城市群+一带一路沿线”的布局，提升了基金对全国核心经济带的覆盖水平。

嘉实京东仓储REIT扩募，是继华夏北京保障房REIT扩募上市之后，年内第二单扩募产品。

扩募的发生，不仅意味着基金项目具有了更好的风险分散及更优的拓展区域覆盖，体现了基金成长性和投资价值的提升，同时也显现了当前REITs市场扩容与政策支持的大背景。

嘉实京东仓储REIT扩容布局示意图

炙手可热的投资

按照万得数据统计，加上7月上市的4只新REITs，REITs基金上市数量将达到73只。

以7月4日计算，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于主流固收资产静态收益率，显示其作为中等风险收益资产的配置价值。

REITs产品的一些特点与优势也被普遍接受。

如底层资产的优势。REITs产品的布局，是从战略优势区域开始的，拥有较高的战略投资价值。其主要投资的基础设施项目，如高速公路、新能源、仓储物流等资产，通常具有稳定的现金流来源。

公募REITs要求将不低于90%的年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，这一机制确保了分红的稳定性和可预期性。在低利率环境下，高分红REITs成为投资者的重要配置选择。

已上市REITs产品近一年分红排名前十（万得数据）

已上市REITs产品近一年派息率排名前十（万得数据）

2025年的REITs市场，也得到了政策导向下资金的支持。

如，保险资金投资REITs比例上限从2024年的3%提高至2025年的5%，预计带来增量资金约200亿元；社保基金2025年1季度首次配置REITs；REITs纳入个人养老金投资范围（2025年1月实施），低门槛吸引长线资金。

在多方因素的共同作用下，2025年REITs市场炙手可热。

万得数据显示，2025年消费基础设施REITs指数涨幅达41.4956%，其中嘉实物美消费REIT涨幅高达51.2861%；保障性租赁住房REITs指数涨幅为36.574%，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等表现优异；交通基础设施REITs指数涨幅为17.7537%，部分项目如华夏中国交建REIT、中金山东高速REIT等表现稳健。

2025年7月8日REITs溢价率前十（万得数据）

2024年7月8日REITs溢价率前十（万得数据）

通过万得数据对照可知，2025年的REITs产品在二级市场已经呈现出高溢价特征。

以2025年7月8日溢价率排名第一的中金厦门安居保障性租赁住房REIT来说，该产品的收盘价为4.834元/份，而单位净值为2.5176元/份，表明投资者愿意以远高于基金净值的价格购买该REITs，显示出对底层资产质量和未来收益的高度信心。

中金厦门安居REIT的底层资产为位于厦门市集美区两个公寓项目的4665套租赁住房。截至2025年3月31日，其出租率为99.26%，租金收缴率为100%。

可以肯定的是，目前的REITs产品不仅得到了政策的支持，也赢得了旺盛的市场需求及乐观的市场情绪。随着REITs市场的继续扩容，以及底层资产的进一步丰富，2025年“抢”REITs的场景还会继续下去。