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1、楼盘概况

①地理位置：位于成华区保和街道九寨沟路，地处锦江与成华交界，东2.5环区域。

②地块信息：双宗地总面积26亩，被秀水河分隔为南北两个13亩小地块，容积率2.0，绿化率35%。

③产品布局：包含5栋7F洋房与5栋17F小高层。洋房主力户型为140㎡（套四三卫）、175㎡（套四四卫）；小高层主力户型是140㎡（套四三卫）、160㎡（套四三卫）。

④价格预估：起步价500万，目标定位成华高端改善市场。

2、核心优势

①高得房率与优质户型设计

得房率表现亮眼，含入户光厅可达108%-115.5%，远超市场平均。户型设计出色，175㎡洋房配备6.5米宽厅、独立衣帽间和四卫，尽显豪改尺度；160㎡小高拥有9米横厅、4米主卧面宽，采光面长达19.4米。所有户型均为独立电梯入户、南北通透板楼结构，无东西向户型。

②生态与低密规划

秀水河贯穿两地块，打造出8亩滨河公园景观，营造“小桥流水”的生态居住氛围。有些楼盘资料宣传提到1.2的超低容积率，是把河景绿化加进来了，在主城区域内，这样的低密洋房较为稀缺。

③便捷交通与完善配套

交通出行便利，步行即可抵达2号线塔子山站、7号线大观站。商业配套丰富，5分钟车程可至攀成钢商圈（光环中心、环贸ICD），10分钟能达万象城。生态资源优越，1分钟可达秀水河公园，5分钟到塔子山公园，20分钟可至青龙湖湿地

④品牌与产品力保障

由绿城直接开发，非代建模式，绿城在成都的品牌力是响当当的，不需要多解释什么。它外立面采用弧形玻璃幕墙+全景落地窗设计，极具颜值。百合系作为绿城成熟产品线，在杭州、南京等地曾实现“开盘售罄”的佳绩。

3、显著短板

①地块局限性

26亩土地被分割为两个迷你地块，社区空间相对局促，依赖外部公园来弥补。南地块存在诸多不利因素，2栋小高正对安置房（华宇嘉苑），视野与隐私受影响；同时临近消防扑救场、车库出入口，存在噪音干扰。

②学区与城市界面问题

学区划片为蓉城小学，并非成都顶尖学区，对书包要求高的可以绕道。周边还有好些安置回迁房，也需要自己斟酌，另外西南侧是成大附中高中部。

③户型细节不足

140㎡户型存在暗卫问题，无论是高层还是洋房均受影响。南地块140㎡洋房主朝向朝北，虽能观赏河景，但牺牲了采光，实用性有待考量，好在房源不多，而且定价可能较低，所以问题也不大。

④价格与竞争压力

500万起步价面临周边华润天宸上院、城投32亩等竞品挑战，纯投资的倒挂收益不明显，纯改善自住+品牌溢价倒更合适。

4、适合人群

①地缘改善客群

成华/锦江老城区居民，注重绿城品牌与低密居住体验，对学区要求不高。

②品质导向型买家

喜爱高得房率、玻璃幕墙立面、滨河景观等产品优势，愿意为绿城品牌溢价支付更高价格。

③主城低密偏好者

排斥高容积率刚需盘，能够接受迷你地块，以换取洋房居住和公园资源。

5、购买建议

优先选择北地块，其中175㎡洋房（2栋/4栋）及160㎡小高（5栋）可享受更佳河景与日照，避开南侧不利因素。谨慎购买南地块，140㎡小高（2栋视野差、3栋近垃圾房）需慎重考虑，南地块洋房优先选择5栋。若子女近3-5年入学，需谨慎评估学区划片风险。同时，在同预算下，可横向对比华润天宸上院（华润顶尖系列）、城投32亩（学区更优）等竞品。

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