NO.1 丨 壹

上周，由潮新闻举办的“世界的江 澎湃新浪潮”之江板块价值研讨会，在浙报集团大院的演播厅内举行。许多城建、规划领域的权威专家与学者齐聚，和大家进行了主题演讲和沙龙分享。

研讨会现场

讨论会现场，全知道听到了杭州市委市政府咨询委员会委员、杭州市规划设计研究院原总工程师汤海孺关于之江一些重点民生规划项目的“剧透”。

汤海孺做主题分享

作为杭州城市规划领域权威专家，汤工参与了杭州地铁远期（五期）的线路规划以及主城区新过江通道的前期规划研究。

在这场关于之江的规划研讨会上，汤工也提到了新过江通道的最新进展，有两点重要信息：一是这条过江通道的规划已经在进行前置研究，落地时间会提前，二是原本的梧桐路隧道，确定新增“四号浦隧道”作为比选方案。

梧桐路和四号浦路通道方案

这与前段时间全知道独家披露的杭州正在酝酿筹划一条新的“四号浦路”过江通道，以替代此前规划的梧桐路隧道方案的消息完全不谋而合。详情：

NO.2 丨 贰

这条规划中的“四号浦路”过江通道有没有更进一步的消息呢？最近，全知道也采访了一些业内人士，再带来一些剧透；

首先，四号浦路过江通道不只是一条城市过江隧道，也是未来之江南片重要的纵向主干道，连接富阳东洲—之江—滨江，横跨三区。

四号浦路隧道方案

全知道了解到，随着之江大桥流量的日益增加，之江大桥南侧的过江通道已作为规划中过江通道的优先级进行上报，目前梧桐路方案与四号浦路方案都已开展了前期研究工作，许多参与规划研究的专家学者认为，相比梧桐路方案，四号浦路方案更为科学合理。

之江到滨江的过江方案

从地图视角来看，梧桐路方案过江隧道到钱塘江北岸后，沿着梧桐路敷设，最后连接南北向主干道科海路。

但在前期方案研究中发现，梧桐路方案也面临几大难题，比如现有梧桐路之浦路下穿涵道、绕城下穿通道拓宽抬升难度大，以及影响地铁预留和沿线分流分叉影响主线通行流畅性等问题。

而新增四号浦路方案，无论从对于板块未来的土地价值、道路功能、用地布局、工程难度等多个维度来看都更为合理。

我们来具体举例四号浦路方案的一些优势——

1

隧道在枫桦东路的出入口更合理

作为一条枢纽性质的过江通道，之江这条新规划的过江隧道并不是大家所理解的在钱塘江北岸只开设一个出入口那么简单，而是穿越钱塘江后，为了承担枢纽作用，会继续沿之江的主干道敷设隧道。

之江地区道路交通规划图（2021—2035）

按照梧桐路方案，隧道来到之江后，要在枫桦东路设置出入口，但受到与江岸线距离等限制，梧桐路方案的出入口只能设置在枫桦东路北侧面设置出口，枫桦东路以南侧设置进口，跟望江隧道的滨盛路出入口设计类似。

之江北片居民开车走梧桐路隧道去滨江，要先到枫桦东路梧桐路南口掉个头，才能进隧道，而南片居民从北出口出隧道，也要在枫桦东路上掉头。

但四号浦路方案中，出入口匝道都设在了在枫桦东路东侧，无论以后从枫桦东路、四号浦路哪个方向过来，都可以实现全向转换，不需要绕路，直接进出隧道。

2

辐射之江未来待开发的土地和片区

另外，四号浦路方案将衔接未来之江的南北向主干道四号浦路，这个走向不仅能够辐射未来之江更多待开发的土地和片区，对于主干道本身的影响也更小。

梧桐路/四号浦路过江通道对比图

全知道了解到，四号浦路南下穿过整个双浦新区后，会连接规划中的东西向主干道周十二路，通过科海路与东望路规划的过江通道，实现富阳东洲、之江、滨江三个行政区的快速连接。

富阳、之江、滨江三个区域连接

之江地区与外界板块的最新的测流统计显示，每天之江与其他板块联系最紧密的主干道是之江路，早高峰期间的出行流量达到2.4万人/每小时。目前之江路隧道已经全线贯通，预计年底左右建成，之江路沿线高峰期的拥堵现状将彻底改善。

之江大桥

排在早高峰流量第二位的之江大桥，虽然从之江地区通过之江大桥前往滨江是1.7万人/每小时，但之江大桥由于承担了快速路枢纽功能，紫之隧道、彩虹快速路等城西、富阳的流量也都汇聚于此。

如果新的过江通道早日落地，未来之江本地高峰期1.7万人/每小时的过江流量，则可以通过这条新过江通道有效分流。

在城市主干道和快速路网方面，如果之江路隧道、四号浦路隧道一一建成和落地，之江地区高峰期短时间大流量的局面就能够有效改善。

NO.3 丨 叁

目前，过江通道的规划正在推进当中，计划今年明确方案，明年启动启动项目建设研究论证，而全知道了解到，新过江通道的进展，可能比两个多月前市建委回复的进展计划更快。

《梧桐路过江通道工程最大冲刷深度研究的中标（成交）公告》

最近，主流媒体《都市快报》也大篇幅的报道新过江通道的消息时就提到，就在上个月，杭州市城市基础设施建设管理中心发布了《梧桐路过江通道工程最大冲刷深度研究的公开招标公告》，预示着梧桐路、四号浦路过江通道前期规划研究已经正式启动。

去年，杭州主城区各板块的新一轮控制性规划陆续出炉，从控规能很直接的看出各板块未来发展的方向与天花板。

在西湖区之江板块的控规中，现有之江核心区域，或者说之江新城的1.0基本已基本建成饱和，之江新城的2.0，将往之江沿江以及双浦新区的南片腹地展开，之江沿江的大片区域都被纳入到了之江度假区单元。

之江新城沿江

杭州的拥江发展战略，西湖区的南启沿江重心，以及之江度假区单元的沿江规划，全都不谋而合：在之江现有核心区域开发建设完成后，之江新城核心将继续往南，往沿江腹地延伸。

从之江俯瞰钱塘江两岸

所以，梧桐路or四号浦路过江通道就顺理成章的成为杭州远期过江通道中的优先级。

前不久，之江科创城沿江风貌区发布了招标公告，公告显示，之江的沿江核心区域，将在安澜海塘提升的基础上再进行系统性的提升升级，特别是在城市形态与建筑风貌、公共空间概念方案、交通系统优化等方面展开招标研究。

之江科创城沿江风貌区概念方案（暂定名）招标公告

简单来说，未来之江的沿江区域景观风貌将会再得到大提升，滨江的樱花游步道、奥体的沿江景观带，以后之江的江岸也会get同款。

之江游轮母港项目前期设想概念效果图

此外，由商旅运河集团牵头的钱塘江畔的之江游轮母港项目，虽然目前还处在前期设想阶段，但全知道看到概念方案也是眼前一亮：除了沿着钱塘江岸的游轮码头，江岸内侧的商业、临水设施、旅游集散中心等组成了一个巨大的江岸滨水公共空间。

你会发现，今年通过11轮竞价被绿城拿下之江沿江项目——绿城·知海棠湾，正好处在之江新城核心区和未来重点发展的沿江区域的交织点上。

绿城·知海棠湾项目区位图

都说绿城拿地背后有一套复杂的选择逻辑。这样看来，其实也很好理解，绿城·知海棠湾北侧的之江新城核心区经过这些年的发展，配套非常的成熟，已经处在板块发展的兑现期。

之江新城

把绿城·知海棠湾作为圆点画一个半径两三公里的圈，之江最大的商场的西投银泰城、三甲大医院浙已之江院区、四馆一中心的之江文化中心，以及这两年陆续投用的学军小学云栖小学，十三中教育集团云栖校区都在范围之内（期房不承诺学区，以交付后属地教育主管部门公示为准）。

西投银泰城实景图

之江文化中心实景图

而绿城·知海棠湾南侧度假区沿江区块，则是未来之江、西湖区，以及杭州主城区拥江发展的重心点。

绿城·知海棠湾既享受到了之江板块这些年发展的红利，又踩上了未来板块再延伸再发展的巨大潜力，鱼和熊掌，全部都要。

NO.4 丨 肆

作为杭州人非常认可的房企，绿城也是见证了之江板块的发展。

九十年代开发绿城九溪玫瑰园时，之江的主要功能还是国家级的旅游度假区；

绿城九溪玫瑰园航拍图

十几年前绿城之江一号开发时，之江进入到环美院发展的时代，各项配套开始逐步落地；

绿城之江一号实景图

而三年前汀岸芷兰项目上市时，之江新城正处在1.0的收官冲刺阶段。

当今年绿城·知海棠湾面世时，之江板块的能级再次发生改变，除了已成为我省的文化文创与艺术高地外，之江将继续像科创、云计算、机器人、航空航天等高精尖领域探索发力，众多科创产业纷纷落地，国科大杭高院和钱塘大学等专注科学前言领域的高校都已落子之江。

云栖小镇俯瞰 via 云栖小镇

绿城·知海棠湾将见证之江的又一次蝶变。

当然，许多人选择之江，看中的还是生活在之江的松弛感，不少安家在之江的粉丝常说，生活在之江很幸福，一转身就是西湖景区，整个板块都被山水景点所包围，周末带着孩子去周边露营、爬山、徒步、观展，半年玩下来都不会重复……

之江也是杭州市区为数不多，既能够看到西湖五云群山，又能瞰钱塘江景观的板块，窗外一面是绿色，一面是碧蓝江水，这就是幸福感的具象体现。

这可能是市区范围内为数不多还能看见群山的地方。

而全知道了解到，绿城·知海棠湾也将再造“西湖十景”的游园美学，以西湖十景为蓝本，于建筑、景观、动线等多维度进阶擢升。

作为杭州第八朵海棠，身处之江江岸的绿城·知海棠湾容积率仅为2.2，规划18幢建面约106-164㎡精装高层。

绿城·知海棠湾

绿城·知海棠湾无论从面积段还是单价，都刚好能适配上对于这依山傍水以及主城区钱塘江畔有憧憬和执念的年轻人群、改善家庭。

全知道打听了一下，绿城·知海棠湾在做规划定位时就秉持合适的位置做出最合适的产品；首开单价在3.5万/㎡左右，放眼杭州主城区的一江两岸，可以说是难得的价值洼地。

杭州主城区沿江项目目前单价

并且，绿城·知海棠湾还是新规放开之后之江首个之江首个封闭阳台的项目，封闭阳台只算一半面积。

全知道了解到，绿城·知海棠湾实景示范区将在本月中下旬正式开放，它的更多惊喜，等你亲自来现场发现。

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✍️主笔：小全、AETA | 主编：小全 |律师：郑晶晶

来源：之江全知道、绿城·知海棠湾

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