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1、优越的区位与发展潜力：越秀星航 TOD 坐落于老黄埔庙头板块，该区域位于第二 CBD，区位价值显著。随着城市的发展，第二 CBD 逐渐成为城市新的经济增长极和发展核心区域，吸引了大量的产业、资源和人口。庙头板块周边有众多旧改项目，对面约 179 万㎡庙头旧改，总投资额预计约 300 亿元，村民同意率达到 98.7%，目前由国企城投接手控股。建成后将增加 6 所学校、5 条支路、约 14 万㎡服务设施，并打造海丝文化创意园，形成功能多元化的生活新城。这一系列旧改举措将全面升级区域配套和城市形象，为越秀星航 TOD 带来巨大的增值潜力和发展空间，使其成为极具投资价值和居住潜力的项目。

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2、基本信息勾勒品质蓝图：项目占地面积约 69738㎡，建筑面积约 208362㎡，容积率约 2.44，绿化率达约 35%，总户数 975 户，车位数 1569，车位比 1：1.1 。由越秀集团与滨江集团联合开发，越秀物业提供服务，物业费 3.3 元。产品为建面约 98 - 137㎡瞰江三至五房。较低的容积率意味着居住密度相对较低，业主能够享受更宽敞的居住空间和更舒适的生活环境。较高的绿化率为小区营造了优美的自然景观，提供了清新的空气和宜人的居住氛围。两大实力开发商联手，为项目品质提供了有力保障，越秀物业的专业服务也将为业主的生活保驾护航。丰富的户型选择能够满足不同家庭结构和需求的购房者，无论是刚需还是改善型客户，都能在这里找到合适的居住空间。

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3、便捷的交通网络：越秀星航 TOD 的交通优势十分突出，家门口拥有双地铁。5 号线庙头站直线距离约 80 米，真正实现了家门口就是地铁站，搭乘 5 号线可一线直达珠江新城，为在珠江新城工作的居民提供了便捷的通勤条件。13 号线南海神庙站直线距离约 500 米，13 号线一期已开通，二期正在建设中，建成后将横跨黄埔、天河、越秀、荔湾和白云五大主城区，堪比 3 号线黄金动脉，大大增强了区域与城市其他核心区域的连接。此外，直线距离约 55 米处为主城 BRT 庙头站，一线直达天河中心，临近黄埔大道这一城市级道路，综合交通价值优势明显，无论是选择地铁、BRT 还是自驾出行，都能为生活提速，满足居民多样化的出行需求，提升生活的便利性和效率。

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4、逐步完善的教育配套：教育配套方面，小区内配建一所 9 班的幼儿园和一所 24 班的小学 —— 新港小学南校区，目前均已开学，为业主子女提供了家门口的教育资源，方便家长接送孩子，也保障了生源的纯粹性。周边还有广州开发区外国语学校南校区、广州开发区第二小学东校区等教育资源。此外，庙头旧改后将新增 60 班完全中学 1 所、36 班小学和 30 班小学各 1 所、幼儿园 3 所，这将极大地补充板块内的教育资源。虽然目前周边学校并非传统意义上的名校，但随着旧改的推进，教育资源将不断丰富和优化，为孩子的成长提供更好的教育环境。对于注重孩子教育便利性且对学校品牌要求相对不那么高的家庭来说，该项目的教育配套能够满足基本需求。

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5、丰富且具潜力的生活配套：生活配套上，社区会配建肉菜市场，满足居民日常买菜需求。旁边有在建的时代商业，目前已动工，未来将进一步丰富居民的商业生活。直线距离 5KM 内多家大型商业环绕，如尚城万科里、南岗万达广场、沃尔玛、华润万家、领好广场和惠润广场等，提供了一站式的购物、娱乐、餐饮等服务，实现 “时间极致的生活感”，缔造都市繁华。社区拥有建面约 2 万㎡四季园林，为居民提供了休闲散步、亲子互动的好去处。周边 6 大绿地公园环绕，让居民能够亲近自然，享受绿色生态的生活。众多旧改项目的推进，不仅预示着区域的增值潜力，也将使未来的生活配套更加丰富完善，进一步提升居民的生活品质。

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6、多样化的在售户型：整个小区规划 8 栋住宅＋13 栋小洋房，其中 7/8 栋为政府配建房，高层洋房实际能卖的有 6 栋，采用两梯五户设计搭配小洋房。项目为精装现楼交付，在售户型涵盖建面约 98 - 137㎡的瞰江三至五房，还有小洋楼户型，并且买首层送负 1，买顶层送天台。多样化的户型设计满足了不同购房者的需求，对于刚需客来说，实用三房能够满足基本居住需求，且总价相对较低；改善客则可以选择品质四房，享受更宽敞舒适的居住空间；豪宅爱好者可以考虑低密小洋楼，体验高品质的居住生活。精装现楼交付让购房者无需漫长等待，即买即住，同时也避免了期房可能存在的烂尾风险。

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7、项目优点综合阐述：越秀星航 TOD 优点众多。首先，位于老黄埔第二 CBD，区位优势明显，具有巨大的发展潜力和增值空间。其次，交通极为便利，5/13 号线双地铁临近，通勤珠江新城、琶洲、金融城等核心区域都很便捷。再者，性价比高，当前价格对比之前有较大幅度优惠。小区自带教育配套，孩子上学接送方便。园林设计出色，绿化率高达 35％，中心大园林提升了居住舒适度。周边 5 大旧改项目环绕，未来配套将更加丰富，增值潜力大。由越秀国企联手华东豪宅专家滨江集团打造，低容积率保障了居住体验感。现楼交付，不用担心烂尾问题，可立即入住。产品覆盖面广，能满足不同类型购房者的需求，无论是刚需、改善还是追求高品质生活的客户，都能找到心仪的户型。

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8、项目缺点分析及购房建议：然而，项目也存在一些不足之处。周边城市面貌目前较为一般，村屋厂房较多，且正处于旧改拆迁阶段，小区前面的路未来几年会有较多泥头车经过，可能产生噪音和粉尘污染。周边商业目前相对欠缺，项目东北侧有油库，虽距离有远近之分，但可能会对部分购房者产生心理影响。小区能望见黄埔石化工厂，虽有一定距离，但也建议购房者现场了解实际情况。此外，门口的黄埔东路主干道可能带来噪音和粉尘污染。

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